׉?ׁB!בCט66ru׉׉ 7cassandra://1Em9I2tcDxyKM1NNvfujMEKhpmOe63SF_QLp0BXqaf8`׉ 7cassandra://j7b28eACxHydhhOIKrPsDdDq9sEceN3munWul9szZRY͊`s׉ 7cassandra://50Zzt2iv6cEJtpVO3GK7r8TV6IlIAwRDM1kJaN3YwH0+9`׉ 7cassandra://GXaB_AxadR9QZRmFwvr92VZzlR77xoZuRri6uN22Ou4f͠]_Q[ɀ |w3נ_Q[ɀ |w3=̈9ׁHhttp://vastgoedactueel.nlׁ ׁ Ј׈E_Q[ɀ |w3n׉EXseptember 2020 jaargang 95, editie 7 7 VOOR DE WONINGMAKELAAR EN VASTGOEDPROFESSIONAL THEMA Verhuur vastgoedactueel.nl BELEID VAN HET RIJK Meer ruimte voor gemeentes HET LUXE SEGMENT Verhuren aan expats MISLEIDING IN DE HUURSECTOR Dubieuze verdienmodellen ERIC VERWEY, VASTGOEDMANAGEMENT NEDERLAND ‘ Regulering biedt geen enkele oplossing’ ׉ 7cassandra://50Zzt2iv6cEJtpVO3GK7r8TV6IlIAwRDM1kJaN3YwH0+9`_Q[ɀ |w3o_Q[ɀ |w3nlrבCט6ru׉׉ 7cassandra://vjhEpQHuThLWDhr2z4jNZ_Hlh3Gw7N1_yxgP5DPt4-A+`׉ 7cassandra://FXk3aYFJMiAcUA0sozz_ypSFdllKkpD1QKTsaSOPkm4g_`s׉ 7cassandra://TKpjNbFlZsMdXdrWY7P44WSCr3oYSgI3mv3gK5vXshU#`׉ 7cassandra://JQPt2MOfEfgB_OfKZaV2vVngmJaK8RclmoEpvVokLEAt͠]_Q[ɀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://OgzCBh0b3wTTX95seloIgCcB4s7Hqto8eb_H3S2iggsi`׉ 7cassandra://VVtG2bQl125G-jIZgsBYdU9qrO9Kkv4rPq303TnWDY8n9`s׉ 7cassandra://4KiwpbomakH8BrVOR6UtCTSZsJjnhWabFp34zUTEKTg!`׉ 7cassandra://KwFBMluRzY8mOJIdWP6v0j9lBWLdD-YC3d8x_3N7-EM^͠]_Q[ɀ |w3נ_Q[ɀ |w3Am 9ׁH.https://www.facebook.com/vastgoed.v.makelaars/ׁ ׁ Јנ_Q[ɀ |w3 Ad 9ׁH2https://www.linkedin.com/company/vastgoed-actueel/ׁ ׁ Јנ53K!,) b9׉Hhttps://www.kpe.nl/vastgoedG׉ ׁ  default styleנϏ3K!,̩79׉I_Q[ɀ |w3|G׉ ׁ  default styleנ93K!, H̩9׉I_Q[ɀ |w3G׉ ׁ  default styleנx3K!, H_9׉I_Q[ɀ |w3G׉ ׁ  default styleנ3K!, 87ځ9׉I_Q[ɀ |w3G׉ ׁ  default styleנ# 3K!, K#9׉I_Q[ɀ |w3rG׉ ׁ  default styleנ3K!, n#9׉I_Q[ɀ |w3zG׉ ׁ  default styleנV3K!,#9׉I_Q[ɀ |w3G׉ ׁ  default styleנz3K!,#9׉I_Q[ɀ |w3G׉ ׁ  default styleנ3K!,ف#9׉I_Q[ɀ |w3G׉ ׁ  default styleנ3K!,#9׉I_Q[ɀ |w3G׉ ׁ  default styleנ3K!,K#9׉I_Q[ɀ |w3G׉ ׁ  default styleנ`3K!,n#9׉I_Q[ɀ |w3G׉ ׁ  default styleנ3K!,#9׉I_Q[ɀ |w3G׉ ׁ  default styleנ3K!,#9׉I_Q[ɀ |w3G׉ ׁ  default styleנݴ3K!,ف#9׉I_Q[ɀ |w3G׉ ׁ  default styleנھ0.l 9ׁH#https://twitter.com/vastgoedactueelׁ ׁ Јנ_Q[ɀ |w3 /X 9ׁHhttp://vastgoedactueel.nlׁ ׁ Ј׉E׉ 7cassandra://TKpjNbFlZsMdXdrWY7P44WSCr3oYSgI3mv3gK5vXshU#`_Q[ɀ |w3p׉Evastgoedactueel.nl Vastgoed.v.Makelaars @Vastgoedactueel @vastgoed.v.makelaars jaargang 95 editie 7, september 2020 inhoud Permanente bewoning recreatiepark Circa 55.000 mensen wonen illegaal in vakantiewoningen. VVD en D66 willen het permanent bewonen van recreatiewoningen toestaan, om de druk op de woningmarkt te verlichten. Een goed plan of niet? 14 Eric Verwey, voorzitter Vastgoedmanagement Nederland ‘Gemeentes vragen maximale grondprijs’ Volgens Eric Verwey is het op dit moment is het bijna nog niet mogelijk om rendabele middenhuurwoningen te bouwen. "Gemeenten vragen bij nieuwbouwprojecten de maximale prijs voor de grond. Beleggers willen best afspreken dat in het middensegment de huurprijsverhoging voor circa twintig jaar wordt vastgezet op de inflatie plus 1 procent. Maar daar moet dan tegenover staan dat gemeenten de grond aanbieden voor de residuele waarde." Nieuw overheidsbeleid In mei is een wetsvoorstel over de maximering van de huur naar de Kamer gestuurd. Het gaat om een maximale huurstijging van 2,5%. Directeur woningmarkt Marja Appelman licht toe wat er nog meer op stapel staat voor de huuresctor. “Met het wetsvoorstel Huur en Inkomensgrenzen kan er lokaal beleid komen op de vrije toewijzingsruimte (van maximaal 15%), om zo individueel maatwerk te bieden.” Hoogleraar Peter Boelhouwer zet uiteen wat er volgens hem moet gebeuren om de middenhuur vlot te trekken. 22 kort Nieuws, agenda, tweets en voorwoord in beeld Woonunits voor studenten verhuur Verduurzaming in de huursector onbescheiden vragen Ralph Mamadeus verhuur Misleiding door platforms verhuur De markt voor expats 04 12 21 25 26 32 starters Week van de Starter gelanceerd vader & dochter Tesselaar Makelaardij awards Jurylid Onno Dwars helpdesk Hennepbrand in verhuurd huis vacatures en colofon 35 36 38 40 42 3 29 Discriminatie Uit onderzoek blijkt dat sommige verhuurders en verhuurmakelaars bepaalde bevolkingsgroepen mijden omdat ze geassocieerd worden met risico’s op bijvoorbeeld wanbetaling, overlast en uitgeleefde woningen. 18 ׉ 7cassandra://4KiwpbomakH8BrVOR6UtCTSZsJjnhWabFp34zUTEKTg!`_Q[ɀ |w3q_Q[ɀ |w3pkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://-lKHOC9rAt0zoI_guo46G8X36IUyb5cL4wFEz-_Hs_0`׉ 7cassandra://CrWQfcz4P34SUyeBzSHHBTd3Ip1ztMHO7GAAQQYd8G8fb`s׉ 7cassandra://Ayi1V0rbbcqRI-0WGFMBJOTvk6DbF2JNZlQH4I1wM84 `׉ 7cassandra://kBPtwUJc7wogg0rMckC1oFTtuY4kfkfl2746yNaSY1g\͠]_Q[ɀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://V89j19eolGkP0okg1ZGLB_HPVCiahSw4dCOQR1Wjwm4B`׉ 7cassandra://0cQsRxt955nKbTXQrtsY5iqqxa6FIWTGWxoz9uL1ybo\`s׉ 7cassandra://lHB75Pi0Tq4-L_Knd22sdY36v6LFORcCvUIM1JQqWPU-`׉ 7cassandra://QlrPTuNsFHfNggqHPckmi76E4TbCG9FpXNFuVYVIKnsͻ9͠]_Q[ɀ |w3נ_Q[ɀ |w3̬ 9ׁHmailto:Elsie@vastgoedactueel.nlׁ ׁ Јנ_Q[ɀ |w3g 9ׁHhttp://Woningmarktcijfers.nlׁ ׁ Јנ_Q[ɀ |w3Au9ׁHhttp://VASTGOEDACTUEEL.NLׁ ׁ Ј׉E kort EDITORIAL Totale bedrag aan nieuwe hypotheken van de maand juli in 2020 en 2019 Hotels vorderen foto: Sjoukje Kilian De voortgaande prijsstijging, de startersproblematiek, nieuwe marketingstrategieën, een branchevereniging waarvan leden hun onvrede uiten over de interne gang van zaken – over de koopwoningmarkt valt altijd veel te zeggen. En met Prinsjesdag op komst melden de politici zich aan het front om (gewenste) maatregelen te verkondigen: het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters, het versneld afbouwen van de hypotheekrenteaftrek… we gaan het horen op 15 september. En we berichten er graag over, want die ontwikkelingen zijn relevant voor de woningmakelaar. In de huurmarkt is echter ook veel gaande wat onze aandacht verdient. Al is het maar omdat een groot deel van de bevolking op huren aangewezen is en deze sector ook de woningmarkt vormt en beïnvloedt. Genoeg huurders die overigens een eigen huis zouden willen kopen, maar dat is nog niet zo makkelijk. Of zoals een huurster het op Twitter letterlijk verwoordt: ‘Huur is 875. Maar een hypotheek krijgen we niet, ondanks dat dat lager is dan de huur die we nu betalen. Het is zo krom.’ Dat er veel te melden is over verhuur blijkt uit deze editie, die vol staat met lezenswaardige artikelen. Zo legt Eric Verwey, voorzitter van Vastgoedmanagement Nederland, uit dat het bijna onmogelijk is om rendabele middenhuurwoningen te bouwen, omdat gemeenten de maximale prijs voor de grond vragen. ‘ Dat 󰈗󰈎󰈒k󰉃 󰇵e󰈞 k󰈡󰈚󰈏󰈼c󰈊e op󰈚󰈩󰈹k󰈏󰈝󰈈, ma󰈀󰈸 󰉓󰈏e w󰈩󰇵󰉃...’ Terwijl Marja Appelman namens het Rijk vertelt over de huurbevriezing en over wetsvoorstellen die gemeenten meer ruimte geven om de toewijzing van huurwoningen te verruimen en de vakantieverhuur te beperken, is dat volgens professor Boelhouwer nog lang niet genoeg. ‘40.000 daklozen, dat kan gewoon niet. Het Rijk moet misschien wel hotels gaan vorderen voor bewoning’. Dat lijkt een komische opmerking, maar wie weet hoe rigoureus de maatregelen zullen zijn als het water ons in de woningmarkt nog meer aan de lippen staat… Elsie Schoorel Elsie@vastgoedactueel.nl 4 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 JULI 2020 JULI 2019 € 15.219 MILJOEN € 11.622 MILJOEN Bron: CBS BELEID Woonplicht in meer gemeenten Een groeiend aantal gemeenten verplicht kopers om in hun koopwoning te gaan wonen. Door invoering van deze woonplicht willen de gemeenten zoveel mogelijk beleggers uitsluiten van de lokale woningmarkt. Een en ander blijkt uit een onderzoek van het FD. Een groep van achttien gemeenten heeft in het afgelopen jaar de zogeheten zelfbewoningsplicht ingevoerd, zo blijkt uit het onderzoek. Daarmee wordt doorverhuren onmogelijk. Niet alleen de grote steden zoals Amsterdam en Utrecht treffen deze maatregel. Ook gemeentebestuurders in Bernheze, Nieuwkoop en Bergeijk legden onlangs de zelfwoonplicht bij nieuwbouw op om de komst van beleggers te beteugelen. Het is opvallend dat een groeiend aantal gemeenten deze plicht pas nu invoert, omdat de mogelijkheid al langer bestond. Eerder maakten gemeenten vooral gebruik van het ant׉ 7cassandra://Ayi1V0rbbcqRI-0WGFMBJOTvk6DbF2JNZlQH4I1wM84 `_Q[ɀ |w3r׉E]VOOR HET LAATSTE NIEUWS OVER DE MAKELAARDIJ: VASTGOEDACTUEEL.NL @VASTGOEDACTUEEL kort CIJFERS GEMIDDELDE KOOPSOM TOT EN MET JULI: € 328.700 In de eerste zeven maanden van 2020 hebben kopers gemiddeld € 328.700 voor hun koopwoning betaald, 8,4% meer dan in deze maanden vorig jaar. Er werden in deze periode 129.000 transacties vastgelegd, 6,6% meer dan vorig jaar in deze periode. De gemiddelde koopsom steeg in juli met 8,8% naar nieuw record. Dit blijkt uit een analyse door Woningmarktcijfers.nl. De NVM concludeert aan de hand van het tweede kwartaal dat de woningmarkt nog niet te lijden heeft onder de coronacrisis. In vergelijking met het gehele jaar 2019 is de koopsom momenteel met 6,7% gestegen. Sinds begin 2015 is de gemiddelde koopsom in Nederland met 48% gestegen. Groningen is met € 237.600 nog altijd de goedkoopste provincie om een huis te kopen, Noord Holland met € 417.000 de duurste. Utrecht nadert met rasse schreden de grens van € 400.000. Flevoland laat over de eerste zeven maanden de grootste prijsstijging zien, maar liefst 11,7% meer dan vorig jaar in deze periode. In Zeeland blijft de stijging beperkt tot 5,8%. In Noord Brabant en Overijssel is het aantal woningtransacties de afgelopen zeven maanden met ruim 11% gestegen. In Groningen is de stijging met 2,1% het kleinst. In juli constateerde de NVM bij de presentatie van de cijfers van het tweede kwartaal dat de woningmarkt tot dan toe weinig tot niet te lijden heeft gehad onder de coronacrisis. 'Er is meer boven de vraagprijs verkocht dan ooit tevoren: 52% van alle woningen werd voor meer verkocht dan dat ervoor gevraagd werd. “Hoewel er in absolute zin minder kopers zijn, blijft men overbieden om de gewenste woning te bemachtigen”, zei NVM-voorzitter Onno Hoes. NVMmakelaars verkochten in het tweede kwartaal ruim 37.600 bestaande koopwoningen. Halverwege het tweede kwartaal slechts 33.500 woningen te koop. Dat betekent dat een potentiële koper kon uit slechts 2,7 woningen kon kiezen (de zogeheten krapte-indicator). Er is dan ook sprake van een zéér krappe markt. In 2020 is de woningmarkt krapper dan ooit eerder deze eeuw. 5 ׉ 7cassandra://lHB75Pi0Tq4-L_Knd22sdY36v6LFORcCvUIM1JQqWPU-`_Q[ɀ |w3s_Q[ɀ |w3rkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://VUAMJhqVN8V_NCcEiAtd4QxSFwOXhPufOg4vZbfrD0QMX`׉ 7cassandra://VNwX5svNwwTZFTkUWakSb2Qd_Ma9gIi4VQWn2L7zOIò`s׉ 7cassandra://gSp2a8tu3pvm0_hiz36fLcPNlxBJ2L8JN8Ck-2Y8eT0$`׉ 7cassandra://5QQUcXxwuiwnJjQ4F39sqatP1oLTKcweLfvC-vmEq_Q;q2͠]_Q[ɀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://o5a8x85kHXd55WopWebNM6FxbU3D9Hjggy98hEB3Rsg`׉ 7cassandra://rpYCr3jjfP4evfFrJIHtUtK2b0uDeqqjCHgn8EWP-Ckq`s׉ 7cassandra://QT82dfU_r_hGkTieuYwYFdcmUABec7jOjKrAVXs6sE8 <`׉ 7cassandra://OiG8CHtY771wkHrzoD6zLvgmNTpLBX4QnMlhW0V441k͙f͠]_Q[ɀ |w3נME3K!,Ń9׉H#https://twitter.com/vastgoedactueelG׉ ׁ  default styleנ_Q[ɀ |w3)=9ׁHhttp://winkel.nlׁ ׁ Ј׉ERECREATIE Explosieve groei vraag naar Nederlandse vakantiewoningen Vanwege de coronacrisis is er veel vraag naar vakantiewoningen in Nederland. Met name vrijstaande, grotere recreatiewoningen zijn in trek, waardoor het prijsniveau stijgt en het aanbod krap wordt. Het Financieel Dagblad deed navraag bij Fairs Consult, een organisator van vakantiewoningbeurzen in Nederland en België, en Vakantiehuiswinkel.nl. Volgens woordvoerder Tom van den Brink van Fairs Consult verschuift de interesse van kopers in coronatijd van een tweede huis in het buitenland naar een vakantiewoning in eigen land. “Kopers geven aan dat de wereld in enkele maanden enorm veranderd is en dat ze nú FINANCIERING Marktaandeel hypotheken grootbanken bereikt historisch dieptepunt Het marktaandeel hypotheken van de grootbanken heeft een historisch dieptepunt bereikt. Nog maar 45% van de hypotheken wordt momenteel bij Rabobank, ABN Amro of ING afgesloten. De banken verliezen vooral terrein bij de categorie oversluiters van hypotheken. Dat blijkt uit onderzoek van IG&H over het tweede kwartaal van 2020. Volgens de rapportage van IG&H is het marktaandeel van de grootbanken ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar gedaald met 2,3 procent. Daarmee komt de top 3 banken uit op het laagste niveau sinds dat IG&H in 2006 metingen doet. Uit de meest recente marktupdate van het onderzoeksbureau blijkt dat deze banken vooral sterk inleveren onder de groep mensen die hun hypotheek oversluiten (-5,8 procentpunt). Daarentegen groeiden verzekeraars juist het sterkst in deze categorie (+3,0 procentpunt). Daarmee vergroten ze hun totale marktaandeel naar 13,4%. Ook onder starters en doorstromers werden ze populairder. Buitenlandse partijen groeiden het sterkst onder starters (+2,4 procentpunt). Daarentegen leverden regiepartijen licht marktaandeel in bij starters en doorstromers. Desondanks groeide hun aanhang onder over -en bijsluiters. Buitenlandse geldverstrekkers en verzekeraars hebben het meeste marktaandeel veroverd op de hypotheekmarkt met respectievelijk +1,4 procentpunt en 1,3 procentpunt. Direct op de voet gevolgd door regiepartijen die een lichte plus noteerden. In de top 5 blijkt Allianz de grootste stijger, gevolgd door Lloyds Bank, Aegon en Argenta en ASR. Voor het tweede kwartaal op rij voert ING de top 5 dalers aan met -1,1 procentpunt. Het merendeel van de dalers bestaat uit banken. ING wordt gevolgd door Munt Hypotheken, NIBC, ABN AMRO en Obvion. Banken verliezen in alle sectoren hypotheeknemers. Na de banken hebben de regiepartijen inmiddels het grootste gezamenlijke marktaandeel op de hypotheekmarkt, namelijk 20%. Via een regiepartij kunnen institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, investeren in de Nederlandse hypotheekmarkt. De regiepartijen begonnen in 2014 al aan een opmars. 6 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 willen genieten.” Vooral woningen van € 500.000 en meer vinden gretig aftrek in Friesland, Zeeland en Drenthe. Daar vinden de kopers de meeste ruimte en grond. “Dat zijn mensen uit de Randstad die op zoek zijn naar ruimte, rust en veiligheid.” In maart en april viel de business stil door de uitbraak van het Covid 19 virus. In juni en juli daarentegen werd het juist zeer druk voor de makelaars die gespecialiseerd zijn in vakantiehuizen. NIEUWBOUW ING: terugloop aanbod van nieuwbouwwoningen Het aanbod van nieuwbouwwoningen zal de komende tijd flink kleiner worden. Vooral in 2021 worden fors minder nieuwe woningen gebouwd, verwacht het economisch bureau van ING. Oorzaak van de krimp zijn de financiële gevolgen van de coronacrisis. De afgelopen jaren was vooral de aanbodzijde van de woningbouw de beperkende factor, zeggen de economen van ING. Schaarste aan bouwlocaties en (sinds een jaar) ook de stikstofmaatregelen beperkten de afgifte van vergunningen. Dit jaar denkt ING dat er ongeveer 68.000 nieuwe woningen worden gebouwd. Dat is 4,9 procent minder dan de 71.548 van vorig jaar. In 2021 zou het aanbod van nieuwbouwwoningen volgens de bank uitkomen op 63.000, wat een krimp betekent van 7,4 procent in vergelijking met de prognose van 2020. De coronacrisis zorgt voor een oplopende werkloosheid en een verslechterde financiële positie bij veel consumenten. Dit vergroot de kans dat nu ook de vraagkant een beperkende factor voor productiegroei in de bouw wordt. Een afnemende vraag remt de nieuwbouwproductie omdat de bouw van projecten vaak pas start als minimaal 70% van de woningen verkocht is. Het consumentenvertrouwen ligt sinds april al veel lager en ook de koopbereidheid is flink gedaald, al was er in juli wel enige verbetering. ׉ 7cassandra://gSp2a8tu3pvm0_hiz36fLcPNlxBJ2L8JN8Ck-2Y8eT0$`_Q[ɀ |w3t׉Ekort VERENIGING NVM past overeenkomst aan, leden uiten onvrede Leden van de NVM hebben bij het bestuur hun onvrede geuit over de voorwaarden waaronder de nieuwe coöperatie wordt gevormd. Ze hadden ernstige bezwaren tegen de bepaling dat leden zich niet negatief mochten uitlaten over het doen en laten van de branchevereniging. Daarnaast wilden ze dat het lidmaatschapsgeld niet via automatische incasso wordt afgeschreven. Op advies van de Ledenraad van de NVM zijn deze omstreden bepalingen eind juni geschrapt, maar het lijkt erop dat de lucht nog niet geklaard is. Medio juni vorig jaar stemde de Ledenraad van de NVM in met het plan om een coöperatie te vormen. Daarom moest er een nieuwe modelaansluitovereenkomst worden opgesteld. Volgens NVM-leden Rob van de Steege en Toine Naber heeft slechts 50% van de leden de overeenkomst ondertekend. Dit percentage wil het NVM bij monde van woordvoerder Gérald Rensink bevestigen noch ontkennen. Van de Steege en Naber protesteren al geruime tijd tegen de gang van zaken bij bestuur en directie van NVM. In een uitvoerige, alarmerende brief zetten beide NVM-makelaars in januari uiteen waar het in hun ogen aan schort. Uit naam van de groep ‘bezorgde makelaars' is de kritiek niet mals. “Met name het laatste decennium is de NVM uit oogpunt van de leden een verkeerde weg ingeslagen. Het ledenbelang werd meermalen onvoldoende behartigd en geschonden. Bij NVM zijn haar deelnemingen prioriteit nummer één geworden. Dat gaat ten koste van directe inkomsten van de leden”, zo valt te lezen in de brief. Verder betichtten beide NVM-makelaars het bestuur en de directie van misleidende communicatie. De gang van zaken omtrent de aansluitovereenkomst voor de nieuwe coöperatie was volgens het duo de druppel die de emmer deed overlopen. “Er zijn schokkende wijzigingen in de overeenkomst opgenomen waarover de leden niet zijn geïnformeerd. Deze vorm van onware en manipulatieve berichtgeving is de laatste jaren NVMeigen geworden.” Volgens de protesterende makelaars had NVM gecommuniceerd dat er “in de coöperatieovereenkomst niets zou worden gewijzigd ten opzichte van de overeenkomst van de oude vereniging.” Beide makelaars wijzen onder meer op het feit dat “NVM-makelaars verplicht en kosteloos data moeten aanleveren waarna NVM deze gegevens exploiteert en verkoopt als haar eigendom”. Van de Steege en Naber willen op dit moment inhoudelijk niet reageren op hun aantijgingen en bezwaren. Ze willen alleen kwijt dat ze namens een representatief aantal makelaars spreken. Verder beschouwen ze hun onvrede als een interne aangelegenheid. Volgens Rensink van de NVM betreurt het bestuur het dat na diverse pittige gesprekken met beide makelaars de zorgen en onvrede niet zijn weggenomen. Naar zijn zeggen heeft het NVM-bestuur op “diverse punten toelichting gegeven en onjuistheden weerlegd. Het bestuur heeft nadrukkelijk afstand genomen van de aantijging dat directie en MT het ledenbelang niet voorop zouden zetten.” De NVM organiseert komend najaar ledenbijeenkomsten om de ontwikkelingen bij de makelaarsvereniging door te nemen. VASTGOED TWEETS @PAROOL De meeste mensen die tijdens de coronacrisis vanuit huis zijn gaan werken, zijn daar tevreden over. Tussen de 40 en 60 procent verwacht ook op de langere termijn vaker thuis te werken dan voor de virusuitbraak. @caringfarmers Dat je dan stopt maar geen tiny houses mag bouwen omdat de gemeente vasthoudt aan de bestemming ‘intensief agrarisch’. Dan schiet het milieu ook niet veel op met die stoppersregeling. @zaligzoet We hebben 2 jaar gezocht en konden niets vinden dat een upgrade was tov nu en nog te betalen. Wil ook kunnen leven ipv m’n hypotheek betalen. @NoSweetyMaria Wij wonen in een huis wat we particulier huren. Huur is 875. Maar een hypotheek krijgen we niet, ondanks dat dat lager is dan de huur die we nu betalen. Het is zo krom. Zo krom. @NieuwsMakelaars Politie waarschuwt voor woningfraude in Breda: 'bij de daadwerkelijke sleuteloverdracht is de 'makelaar' opeens verdwenen. @gerben_vandijk Niet normaal zeg! Een garagebox als 'studio' voor 750 euro per maand. Met alleen matglas. En als je liever een transparant raam wilt, mag je 850 euris per maand aftikken. @rtlz Het afschaffen van de overdrachtsbelasting helpt starters op de woningmarkt waarschijnlijk niet. Doordat ze meer te besteden hebben, zullen de woningprijzen juist stijgen. @halie025 Ik had al gelezen dat het gouden tijden zijn maar zo snel verkopen... zondag op funda, woensdag bod en donderdag al verkocht. Wauw. Volg Vastgoed via @vastgoedactueel 7 ׉ 7cassandra://QT82dfU_r_hGkTieuYwYFdcmUABec7jOjKrAVXs6sE8 <`_Q[ɀ |w3u_Q[ɀ |w3tkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://LSzATL9fMcteFkTDoA3AJI50O8zby1nXI8wJJMwsfDc`׉ 7cassandra://r5gfomL7qLhb4_1PwNtiqEGuS5Ve6oWe1ADWvYTG1JYc/`s׉ 7cassandra://qQzEhOg4eoCUpRvf4q4hiFWj2QlnYRROWG2QfvRlHWYu`׉ 7cassandra://XjF_OGiA3PaUZhwEiY7JY4lHdAxje5k_fFjrFC0e6R4,͠]_Q[ʀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://eGsOkaskHBzE_TH2q0RVUBqKn2WNA7HcKN6tCPsVEPs`׉ 7cassandra://fa53bjoTcgYo0sjq1hS_zTJpeEi4l2nnPKue3K73rGIy`s׉ 7cassandra://48TDEjdwn0Pnowc1mbLtjF0w3hpmQlXmAPK773s3-TQ#@`׉ 7cassandra://HDF6st-jyvwTQeODKMn6Q_upjwLeqajkMQ9GfI8c8BU~:͠]_Q[ʀ |w3נ_Q[ʀ |w3Md9ׁHhttp://Kadasterdata.nlׁ ׁ Ј׉E 3TAXEREN PEILING Nieuwe Europese taxatierichtlijn Vanaf juni 2021 moet een huiseigenaar voor elke nieuwe of wijziging van een (lopende) hypotheek een taxatierapport laten opmaken. Dat komt voort uit de nieuwe Europese richtlijn voor woningtaxaties van de European Banking Authority (EBA). Momenteel volstaat een modelmatige online taxatie voor elke nieuwe hypotheek of een wijziging van de hypotheek vanwege een verbouwing of een lagere rente. Soms is een waardebepaling niet eens nodig, bijvoorbeeld in het geval van overwaarde van het huis. Volgens de Vereniging Eigen Huis (VEH) is de taxatieverplichting 'disproportioneel' voor de Nederlandse huiseigenaar die een bancaire hypotheek heeft afgesloten. Daarom roept de belangenvereniging van huiseigenaren De Nederlandsche Bank (DNB) op bij de EBA te pleiten voor een afwijkende richtlijn voor de Nederlandse hypotheekmarkt. Volgens directeur manager belangenbehartiging Nico Stolwijk van VEH kost een fysiek taxatierapport € 400 tot € 500. “Dat kost de huiseigenaar veel geld als hij straks voor elke wijziging van de hypotheek een dergelijk rapport moet laten opmaken. Echter aan die rapporten heb je niets. Bovendien gaan al die extra taxaties tot vertragingen leiden.” De NVM noemt de kritiek van VEH in een bericht op de eigen website onterecht. "Een taxatie kost inderdaad veel geld, maar is ook van langdurige toegevoegde waarde voor de consument én voor de banken. Modelmatige waarderingen zijn weliswaar een nuttig hulpmiddel bij taxaties, maar veelal niet betrouwbaar genoeg om zonder tussenkomst van een deskundige de waarde van vastgoed te bepalen. De NVM is van mening dat een goedkopere (à € 30), modelmatige online taxatie Automated Valuation Model geen taxatie is. "En dat – mede gezien de toenemende invloed van het duurzaamheidsaspect en de bouwkundige staat van een object binnen taxaties en hypothecaire geldleningen – een fysieke inspectie/opname een onmisbaar element is." Kwart Nederlanders ontevreden met hun koophuis Gemiddeld een kwart van de Nederlanders is ontevreden over zijn huidige koopwoning. Dat blijkt uit onderzoek van Kadasterdata.nl onder 1.028 huizenbezitters. Gemiddeld 25% van de ondervraagden vindt dat de woning niet precies (meer) aansluit bij de woonwensen. Dat is iets vaker het geval bij vrouwen (27%) dan bij mannen (23%). Veel huizenbezitters hebben achteraf het gevoel dat ze te veel betaald hebben voor hun woning. Opvallend genoeg blijkt dat vooral in Drenthe het geval , een provincie waar de huizenprijzen de afgelopen jaren niet zo sterk gestegen zijn als in andere provincies. 21% van de Drenthenaren is het eens met de stelling ‘achteraf gezien hebben we te veel betaald voor onze woning’. Na Drenthe volgen Zuid-Holland (19%) en Noord-Holland (13%). Een koophuis blijkt voor stellen niet alleen een grote gezamenlijke investering, maar ook een belangrijke factor in de relatie. Uit het onderzoek blijkt dat 7% van de respondenten nog samen is met hun partner omdat ze samen een huis hebben gekocht. Met name mannen jonger dan veertig jaar blijven bij hun partner vanwege hun koophuis. Een op de tien huiseigenaren denkt bovendien dat het huis beter aansluit bij de wensen van zijn of haar partner, dan die van zichzelf. Bij hoogopgeleide stelletjes is deze verhouding beter in balans dan bij praktisch opgeleiden. 8 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 ׉ 7cassandra://qQzEhOg4eoCUpRvf4q4hiFWj2QlnYRROWG2QfvRlHWYu`_Q[ɀ |w3v׉Ezkort VERHUUR 40% huurders wil liever kopen Bijna 40% van de huurders in de vrije sector wil liever een eigen huis. Dat blijkt uit een peiling van ABN Amro onder circa 500 huurders. Het probleem is dat deze ontevreden bewoners te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een hypotheek te krijgen. Volgens het woononderzoek zitten relatief veel huurders in een ongewenste situatie omdat er te weinig betaalbare koopwoningen zijn. Niet alleen zijn deze huizen duurder geworden. Ook de eisen voor een hypotheek worden steeds strenger. Desalniettemin betaalt deze groep zich blauw aan hun huurwoning in de vrije sector; maar liefst 42,6% van hun inkomen gaat op aan woonlasten. Een huurverklaring kan huurders die willen kopen een duwtje in de goede richting geven, maar in de praktijk maken nog maar weinig mensen van die mogelijkheid gebruik. Met deze verklaring kunnen huurders die maandelijks netjes hun huur voldoen makkelijker een hypotheek krijgen. Daarmee tonen ze immers aan dat ze in staat zijn om de maandlasten van een hypothecaire lening te dragen. BLG Wonen startte eind vorig jaar met een pilot. Circa 1300 mensen reageerden op het initiatief en uiteindelijk vroegen circa 160 huurders een huurverklaring aan. Inmiddels is de pilot stopgezet. De Limburgse woningcorporatie evalueert of een ‘doorstart’ haalbaar is. Huurders van sociale woningen zijn wel een stuk tevredener over hun woning dan huurders in de vrije sector, zo blijkt verder uit de peiling. Ongeveer twee derde van de huurders in de sociale sector heeft een voorkeur voor dit type woning. Een kwart van deze huurders zou liever een koopwoning hebben. BELEID 'Overdrachtsbelasting starters afgeschaft' Starters hoeven per 1 januari geen overdrachtsbelasting meer te betalen. Wie tussen de 18 en 35 jaar oud is en voor het eerst een eigen woning koopt, wordt vrijgesteld van de overdrachtsbelasting. Dat maakt het kabinet op Prinsjesdag bekend, zo zeggen Haagse bronnen. Met de maatregel wil het kabinet de vastgelopen woningmarkt enigszins vlot trekken. Jongeren komen er nu vaak niet tussen. Dat komt ook doordat beleggers veel panden opkopen, vooral in de grote steden. Het kabinet gaat daarom de overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers verhogen van 2% naar 8%. Als het aan het kabinet ligt, krijgen tweeverdieners een hogere hypotheek. Het inkomen van de minst verdienende partner telt zwaarder mee, een studieschuld juist minder. Tweeverdieners kunnen straks 90% in plaats van 80% van het laagste inkomen meerekenen in de som die bepaalt welk deel van het salaris zij maximaal kunnen lenen. Of tweeverdieners uiteindelijk een hogere hypotheek kunnen krijgen is nog wel afhankelijk van mogelijke veranderingen in de woonquote. REGELGEVING Strengere geluidsnormen dreigen woningbouw stil te leggen Het kabinet is van plan om de geluidsnormen rond vliegvelden aan te scherpen. Dat betekent dat meer gebieden rond luchthavens het stempel ‘slecht leefklimaat’ of ‘zeer slecht leefklimaat’ krijgen, waardoor er geen woningen gebouwd kunnen worden. De nieuwe, strengere geluidsnormen maken deel uit van de nieuwe Omgevingswet die in 2022 van kracht wordt. De wet bundelt 163 wetten en regels voor de leefomgeving. Alleen al rond Schiphol dreigt de bouw van 380.000 woningen niet door te gaan vanwege de nieuwe, strengere geluidsnormen. Langzaam maar zeker wordt duidelijk dat ook grote delen van Flevoland, Overijssel en Gelderland in de vuurlinie liggen van de nieuwe normen. Een aantal (branche)organisaties betrokken bij de woningbouw heeft de noodklok geluid bij het kabinet. Jurist Nicolette Zandvliet van de Nederlandse brancheorganisatie voor projectontwikkelaars Neprom spreekt van ‘de zoveelste nachtmerrie’. De betrokken partijen, verenigd in de Woningbouwalliantie, maken zich zorgen over de consequenties van ruimtelijke beperkingen voor de investeringsbereidheid van bijvoorbeeld beleggers, woningcorporaties en ontwikkelaars. De NVM op zijn website: "Onduidelijkheid in de randvoorwaarden voor woningbouw levert grote vertraging op bij de ontwikkeling van nieuwe projecten en vergunningverlening. Nieuwe vertraging in de woningproductie is zeer onwenselijk, zeker met de gevolgen van de recente stikstof-, PFAS- en coronacrisis in het achterhoofd." Een ander item dat op Prinsjesdag weer aan de orde komt, is hypotheekrenteaftrek. Minister Wopke Hoekstra van Financiën dringt bij de coalitie aan op het versneld afbouwen daarvan. In ruil voor die hervorming zou de Nederlandse regering kunnen rekenen op steun uit het Europese herstelfonds dat in totaal € 750 miljard bedraagt. Het derde kabinet Rutte is al bezig om van 2020 tot en met 2023 de hypotheekrenteaftrek te verlagen met 3% per jaar. Over drie jaar is het maximale tarief verlaagd van 52% naar 37,10% procent. Hoekstra wil het tempo verder opvoeren. Het is nog onduidelijk hoe politiek Den Haag tegenover het laatste voorstel van de minister staat. Minister Wopke Hoekstra van Financiën. 9 ׉ 7cassandra://48TDEjdwn0Pnowc1mbLtjF0w3hpmQlXmAPK773s3-TQ#@`_Q[ɀ |w3w_Q[ɀ |w3vkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://1MZBa9LqJYCqKFSeVbzvZ_yMJxiw2Ei73muXThp6GHsV`׉ 7cassandra://Y0m1q0xqXQjRtHoCwh9kVuG5cQGlEm0sPlykYnIKAq8w`s׉ 7cassandra://JHsq9K3I2tn90XKWywBeyylDKiPLHiF-PAivgcmKY5E"`׉ 7cassandra://m_E4FtmCOLWU0K7vY46VGy6C2l3_JFnoqRe4Hsmw-7QX͠]_Q[ʀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://6b5LC82cmCAGyTLqY649xwcPAJqZgz_b1YyUDCmeyokm`׉ 7cassandra://UNqbpCWn3726ZVkaVCNADQIQeCA-2rpBLBk1YXwuFxIhy`s׉ 7cassandra://slJi3rU5tbSFkfZFU8WMSa6nkKHD6lVp7vWLsZnrY2U&`׉ 7cassandra://J5xrZ5p1fG5LfC2oHvnpNzDV1xMl0yzTh6dtmdLhen8k͠]_Q[ʀ |w3נ_Q[ʀ |w3Sk 9ׁHhttp://Taxatiesummit.nlׁ ׁ Јנ_Q[ʀ |w3^SD9ׁHhttp://Hypovak.nlׁ ׁ Јנ_Q[ʀ |w3| 9ׁHhttp://IKEA.nl/businessׁ ׁ Ј׉EAGENDA DUURZAAMHEID 'Verduurzaming voor huis eigenaren vaak niet rendabel' 27 oktober HYPOVAK 2020 NBC NIEUWEGEIN Adviseurs bedienen verschillende generaties consumenten, waarbij elke generatie eigen wensen en behoeften heeft. Maar ook onder intermediairs zijn verschillende generaties actief met eigen ideeën over de beroepsgroep. Dit dynamische speelveld staat centraal tijdens HypoVak ‘The new generation’ op 27 oktober in NBC Nieuwegein. Het event, met plenaire sessies en masterclasses, is coronaproof, conform de RIVMrichtlijnen. Hypovak.nl WOONWENSEN Huizenzoekers willen groter en groener wonen Huizenzoekers willen de laatste maanden groter en groener gaan wonen dan voor de corona-uitbraak. Een tuin en werkkamer zijn ineens een stuk populairder geworden. Ook de trek uit de Randstad zet zich voort en lijkt zelfs wat sterker te worden. Dat blijkt uit onderzoek van RTL Nieuws naar de woonwensen van mensen die door corona vaker thuis werken. Bijna de helft van hen zegt daar in de toekomst mee door te willen gaan. RTL baseert zich onder meer op cijfers van funda, waaruit blijkt dat vooral stedelingen minder tevreden zijn over hun woonsituatie. Of dat is versterkt is door corona kan funda niet zeggen, omdat ze een zelfde vraag niet ook voor de crisis hebben gesteld. Van andere woonwensen is dat wel bekend: tussen eind maart en eind juli werd ‘woonhuis’ 18% vaker aangevinkt dan de eerste maanden van dit jaar, terwijl ‘appartement’ juist 11 procent minder werd gekozen. Een woonhuis heeft vaker een tuin en werkkamer dan een appartement. Daarnaast zijn tuinen een stuk populairder geworden. Sinds maart werd een tuin 22 procent vaker aangevinkt op funda dan de eerste twee maanden van 2020. 10 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 29 en 30 oktober TAXATIESUMMIT GOOILAND, HILVERSUM De TaxatieSummit is de nieuwe ontmoetingsplaats voor taxateurs en spelers in taxaties. Van taxateurs, financierders en ontwikkelaars tot beleggers en techbedrijven. Met vooraanstaande keynote sprekers, talkshows, peergroups en bedrijven met de slimste oplossingen voor taxateurs op het gebied van: coronaproof taxeren, digitaal taxeren, duurzaam taxeren en circulair taxeren. Dit is een hybride event in twee dagen, live en online. Taxatiesummit.nl Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving is het verduurzamen van de woning voor veel huiseigenaren niet rendabel. De PBL wijt dit aan de huidige investeringslasten en gebrek aan voldoende subsidie. Niet veel huishoudens kunnen hun huis verduurzamen zonder hun totale woonlasten te verhogen. Uit onderzoek van de PBL komt naar voren dat de meeste huishoudens wachten met de verduurzaming van hun woning. Ondanks dat alle Nederlandse woningen in 2050 energieneutraal moeten zijn volgens het Klimaatakkoord. De investeringen zijn simpelweg te hoog, ook op de lange termijn. Ondanks een lagere energierekening duurt de terugverdientijd te lang. PBL heeft de energierekening van verschillende typen huishoudens voor én na de verduurzaming vergeleken, inclusief de investeringskosten. Ook de effecten van landelijke subsidies op de woonlasten en de terugleververgoeding voor overtollige opgewekte stroom uit zonnepanelen zijn in de berekening meegenomen. Dan blijkt dat een verbetering van het energielabel van D naar energieneutraal in combinatie met maatregelen voor label B over het algemeen financieel niet aantrekkelijk is. Met een voordelige lening ziet dit huishouden zijn woonlasten gemiddeld met 50 euro per maand dalen. Over een periode van 30 jaar zal een dergelijke investering van circa 35.000 euro niet worden terugverdiend. PBL constateert dat zonder extra subsidies verduurzaming van het eigenwoningbezit financieel gezien voorlopig niet haalbaar is voor de meeste huishoudens. Met uitzondering van de groep koplopers die al wel geïnvesteerd heeft in pv-panelen, warmtepomp of andere gasloze oplossingen. Voor veel huishoudens is afwachten “de voordeligste en wellicht verstandigste optie”. ׉ 7cassandra://JHsq9K3I2tn90XKWywBeyylDKiPLHiF-PAivgcmKY5E"`_Q[ɀ |w3x׉E?IKEA for Business ® Jouw kantoor, op jouw manier Hulp nodig bij het inrichten van je kantoor? IKEA for Business helpt je graag op een manier die bij je past. Want wij bieden je niet alleen ergonomische en betaalbare meubels die jarenlang meegaan, maar ook service op maat. Wil je persoonlijk interieuradvies,          die transport en installatie voor je regelt? Ga dan naar IKEA.nl/business © Inter IKEA Systems B.V. 2020 ׉ 7cassandra://slJi3rU5tbSFkfZFU8WMSa6nkKHD6lVp7vWLsZnrY2U&`_Q[ɀ |w3y_Q[ɀ |w3xkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://mNYaxtnIss42FKAjOCsOOxdAcY2ff2O1PAc7QexEHdE`׉ 7cassandra://w0rGJ7qnLNbViRA6GtRVv-WEF0h2-bLcWfhgr6PWDek͚`s׉ 7cassandra://resZF08ilNFc3UQSPaPhDggvpjb183xBptbS7Uzi5fo1=`׉ 7cassandra://-3hfylwQV9hvryeflExw6N7Ir5K37-xPUMeF4-ehIQwԶ<͠]_Q[ʀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://RYlxELr20lE2HIdhkKN7GZWudw7kQhUNhX1HRIU-1gULi`׉ 7cassandra://bLeQnW000mYtpMqGdz7TE2aN5GHPlk_alYRrevn0PUQ͎`s׉ 7cassandra://ptk9ouRmphSSq-MgO1d8DoU4tQGqJfu_CgDoKCV-Tjc,`׉ 7cassandra://mcgCJD2DWezXer-jnhT4D2cL3axnO4wSXm-kXoKWeJ4J͠]_Q[ʀ |w3נ_Q[ʀ |w3x 9ׁHhttp://www.jansnel.comׁ ׁ Ј׉EHUISVESTING VOOR STUDENTEN IN MAASTRICHT CIRCULAIRE MODULAIRE WOONUNITS Of dit gebouw mooi of lelijk is, valt te betwisten, maar functioneel zijn de woningen voor studenten aan de Salernolaan in Maastricht zeker: vorm volgt functie. Het complex met 252 huurwoningen staat dicht bij de universiteit. De bouw gebeurde in een recordtijd: eind april werden de funderingspalen geslagen en eind juli was de oplevering. De woonunits zijn gerealiseerd door Jan Snel uit Montfoort en C3 Living uit Panningen. De woonunits van 18 vierkante meter zijn verdeeld over drie panden van drie verdiepingen. Dit soort modulaire huisvesting begon ooit met het ombouwen van zeecontainers, maar deze voldoen niet aan het Bouwbesluit. De hier gebruikte units zijn in een fabriek geproduceerd onder gecontoleerde omstandigheden en op de bouwlocatie afgewerkt. Elke woning heeft een badkamer, keukenblok en 12 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 stroom-, water- en data-aansluitingen. Voor de bewoners zijn er ook algemene ruimtes, onder meer voor wasmachines, om te gamen en te studeren. De gebouwen zijn volledig circulair, alle onderdelen kunnen opnieuw worden hergebruikt bij een nieuw project. De gevels van de gebouwen zijn bekleed met metaal en kunststof met een houtlook. Jan Snel heeft ook de buitenruimte ontwikkeld, met onder meer grasstroken, fi etsenrekken, picknicktafels en een grondwal om omgevingsgeluid te beperken. De grond is voor minimaal tien jaar verpacht aan Jan Snel. De verhuur van de woningen is uitbesteed aan vastgoedbeheerder Camelot. www.jansnel.com ׉ 7cassandra://resZF08ilNFc3UQSPaPhDggvpjb183xBptbS7Uzi5fo1=`_Q[ɀ |w3z׉E'tekst • Rens Groenendijk in beeld 13 ׉ 7cassandra://ptk9ouRmphSSq-MgO1d8DoU4tQGqJfu_CgDoKCV-Tjc,`_Q[ɀ |w3{_Q[ɀ |w3zkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://3aCIeDDGntlCxGHUJzH5bd9YxZ8EBOU_kbHcAhE2_f0F`׉ 7cassandra://pfBwHZ6F7N7llplRdWyGddR0ZMnnv-JhveuTX4XQ3jgj`s׉ 7cassandra://y9E5fAtMCv7r9jrIalL9hmNhDhbuHBG6tg9zCJkjaSk `׉ 7cassandra://4JOOuUuLO8YnuwQz_kV4fkp2FTGulBu8D4GZV4e0NwY~D͠]_Q[ʀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://e04dzrk08tUgF_sl14vrsHj5MLFLkqQdkpthaGK0nQMj`׉ 7cassandra://0lvtRiQQ2K-KUkIxRupwGRwMyass7MFO65f6asMvFks=`s׉ 7cassandra://ZPMzvV2BR8POba48kCpuQIvyUEEOZZjrihEVhuyCba0`׉ 7cassandra://NsD_la6kJREdGF7CTGVjUA2Vzpqn03Jm2oO7gYkkxXc(͠]_Q[ʀ |w3׉E Vinterview Tekst •Dorine van Kesteren Beeld • Herbert Wiggerman thema Verhuur ERIC VERWEY, VASTGOEDMANAGEMENT NEDERLAND ‘WONINGMARKT HEEFT CRISISTEAM NODIG’ Onder druk wordt alles vloeibaar: tijdens corona kon de overheid snel beslissen en handelen. Op de woningmarkt is volgens Eric Verwey van Vastgoed Management Nederland ook sprake van een crisis, zeker als het gaat om middenhuur. Hoog tijd om een crisisteam op te richten, vergelijkbaar met het Outbreak Management Team. “We hebben geen tijd te verliezen.” Eric Verwey begon zijn loopbaan bij een vastgoedbelegger, rolde het vastgoedbeheer in en is de laatste twintig jaar zelfstandig ondernemer in het vastgoedmanagement. Sinds 2015 is hij ook voorzitter van Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL), de brancheorganisatie voor vastgoed- en VvE-managers in ons land. VGM NL vertegenwoordigt meer dan hon'Wo󰈡n󰈇󰇵󰇻i󰈩d󰇵󰈝 󰇻u󰈎t󰇵󰈝 󰇶e R󰈀n󰇷󰈼t󰇽󰇷 o󰈡k 󰉏󰈢o󰈹 b󰈩󰈗󰇵󰈈ge󰈸󰈼 󰈀󰇽n󰉃󰈹ek󰈔󰈩󰈘󰈏j󰈔e󰈹' derd vastgoed- en VvE-managementbedrijven, waar in totaal meer dan 3.000 vastgoedprofessionals werken. De leden beheren woningen, winkelcentra, kantoren en bedrijfspanden. Voor de eigenaren – voornamelijk grote, (inter)nationale institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen – regelen zij de verhuur, marketing, administratie, financiële afwikkeling en het technisch onderhoud. Heeft de huurmarkt te lijden onder corona? “Tijdens de eerste periode van de lockdown zagen we de vraag naar huurwoningen afnemen. Psychologie is 14 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 belangrijk op de woningmarkt en op dat moment domineerden angst en onzekerheid. De maanden daarna waren er weliswaar minder bezichtigingen, maar evenveel transacties als voor de crisis. Inmiddels zitten we weer bijna volledig op het oude niveau, voor alle soorten huurwoningen, in alle prijsklassen. Van het teruglopende aantal expats hebben onze leden veel minder last. Dat type verhuur vindt vooral plaats in de particuliere markt.” En ook de beleggers gaan weer vrolijk verder? “Beleggers denken primair aan de lange termijn – en (woning)vastgoed is een langetermijninvestering. Kijk, in de retail is de stemming anders: als winkels sluiten en panden leeg komen te staan, wordt het natuurlijk een ander verhaal. Maar aan woningen is in ons land nog steeds een groot gebrek en de vraag is dus onverminderd groot. De komende tien jaar moeten er 850.000 woningen bijkomen om het tekort te dichten. Institutionele beleggers kunnen en willen daar een grote rol bij spelen. Voor buitenlandse beleggers is Nederland een provincie. Wij doen moeilijk over anderhalf uur rijden, maar afstanden zijn relatief. Daar komt bij dat veel mense׉ 7cassandra://y9E5fAtMCv7r9jrIalL9hmNhDhbuHBG6tg9zCJkjaSk `_Q[ɀ |w3|׉E15 ׉ 7cassandra://ZPMzvV2BR8POba48kCpuQIvyUEEOZZjrihEVhuyCba0`_Q[ɀ |w3}_Q[ɀ |w3|krבCט6ru׉׉ 7cassandra://uELzMfC8kNbZZtzfxwYYJT_ClH2QA2lG6Owc0IPBc94g`׉ 7cassandra://rh25sbEw8Pf105iSiPAxUltcoi1Dh1mXnk57BfzZMrgjM`s׉ 7cassandra://I1f_oTuL17q3Y9R_wrvo9q-Dq2ghc2udlR4YYDFIt4Mw`׉ 7cassandra://L1TOwmKir14hS1DLpTstiG5v39Fa0Wp2KRqBqwESIk4^͠]_Q[ʀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://J1MEzzDxh_gmz-HbeeRcLa8i4HmpErI563Sw1vxYDukc`׉ 7cassandra://4wx7m1C7viQL_P0ujJ9tvGv4NHz2yZnhsWjOGRT43xẃ`s׉ 7cassandra://apLUoHKPfoJ2zYXbe4grYihYIldpiSunI9qGWdp_i3c((`׉ 7cassandra://28jpcVlPrKhPKZExS2Wi2jZzkm_s1EJH3WPzSAfN8hUB<͠]_Q[ʀ |w3׉EEric Verwey • 1963 – geboren • 1984 – Nationale Nederlanden Vastgoed • 1985 – accountmanager KOK Groep • 1990 – kantoordirecteur M.O.G. Beheer • 1995 – directeur M.O.G. Groep • 1999 – algemeen directeur Verwey Vastgoed • 2018 - 2019 – directeur MVGM Holding • 2015 – voorzitter VGM NL een ruimere (huur)woning buiten de Randstad. Dit maakt woongebieden buiten de Randstad ook voor beleggers aantrekkelijker.” Nederland heeft al jaren een tekort aan huurwoningen tussen € 730 en € 1.050. Het kabinet wil graag dat de markt hierin stapt, maar dit gebeurt nog maar mondjesmaat. “Middenhuur is het enige segment dat niet wordt gesubsidieerd in ons land. Aan de ene kant van het spectrum hebben we een zwaar gesubsidieerd stelsel van sociale verhuur, aan de andere kant subsidiëren we koop via de hypotheekrenteaftrek. Op dit moment is het bijna nog niet mogelijk om rendabele middenhuurwoningen te bouwen. Dat komt doordat gemeenten bij nieuwbouwprojecten de maximale prijs vragen voor de grond. Beleggers willen best afspreken dat in het middensegment de huurprijsverhoging 'Het 󰈎󰈻 󰇻󰈏j󰈝a 󰈞󰈡g 󰈝󰈏e󰉄 m󰈡󰈇󰇵󰈘ij󰈔 om 󰈚󰈡󰈛󰇵n󰉃e󰈩󰈘 r󰇵󰈝󰇶ab󰈩󰈗󰇵 mi󰇷󰇶󰈩n󰈊󰉊u󰈹w󰈡󰈝󰈏󰈞ge󰈝 󰉄󰈩 b󰈢u󰉒󰈩󰈞' voor circa twintig jaar wordt vastgezet op de inflatie plus 1 procent. Maar daar moet dan wel tegenover staan dat gemeenten de grond aanbieden voor de residuele waarde. Dat betekent dat de grondprijs wordt bepaald door de bouwkosten, winst, btw, rendement en alle andere kosten af te trekken van de toekomstige marktwaarde van de huurwoning. Pas dan wordt middenhuur interessant voor marktpartijen, en ontstaat er meer aanbod.” Minister Ollongren werkt aan wetgeving waarin de huurprijs en de huurverhoging in de vrije sector, net als bij sociale huurwoningen, meer aan banden wordt gelegd. “Regulering biedt geen enkele oplossing, want daardoor komt er geen woning bij. Sterker, uiteindelijk komen er dan minder woningen, omdat beleggers niet op grote schaal willen investeren en er dus minder wordt gebouwd. De interesse van beleggers neemt immers af als ze met een negatief rendement een nieuwbouwproject moeten starten.” 16 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 Het idee is toch lovenswaardig? Nu worden er soms bezemkasten verhuurd voor € 1.500. “Er zijn excessen, dat klopt. Maar de enige oplossing is om die middenhuurwoningen in sneltreinvaart te gaan bouwen. Het is heel simpel: als het woningaanbod maar groot genoeg is, betaalt niemand € 1.500 voor uw voorbeeld van een bezemkast. Het is veel beter als mensen iets te kiezen hebben, en niet iedere huurwoning moeten accepteren die toevallig voorbijkomt, ook al is die niet passend. Het vergroten van het middensegment heeft ook als belangrijk voordeel dat er doorstroming uit de sociale huur op gang komt. Waarom richten we, naar analogie van het Outbreak Management Team dat het kabinet adviseert over het coronabeleid, niet een crisisteam in voor de woningmarkt? Zo’n team, met vertegenwoordigers van onder meer het ministerie, provincies, gemeenten, bouwers, woningcorporaties en beleggers, zou wekelijks moeten vergaderen onder leiding van de minister van Wonen. In tijden van crisis zijn we heel flexibel en kunnen we ineens snel schakelen. Dat is in de woningmarkt ook nodig. Zo’n crisisteam kan deze patstelling doorbreken. Bijvoorbeeld door te verbinden en te sturen bij het aanwijzen van bouwlocaties, binnen en buiten de dorpen en steden. Nederland is maar voor een klein percentage bebouwd, het is ridicuul om te beweren dat er geen ruimte meer is. Tijdens de coronacrisis moeten we doorbouwen, voldoende duurzame en toekomstbestendige woningen neerzetten. Dat is de beste manier om de werkgelegenheid op peil te houden, de economie aan te jagen en te voldoen aan de duurzaamheidsambities. Juist bij een dreigende recessie is het goed om de bouw, een van de belangrijkste pijlers van onze economie, aan de gang te houden. Daar profiteren ook alle aanpalende sectoren van.” Ollongren wil ook een opkoopbescherming introduce ren, om te voorkomen dat betaalbare koopwoningen worden opgekocht voor de verhuur. “Nogmaals: ik ben geen voorstander van dit soort regels. Dat is pleisters plakken. Kijk naar de cijfers: sinds de vorige crisis is er veel te weinig gebouwd. Door de stikstofproblematiek en de coronacrisis zakken de aantallen ׉ 7cassandra://I1f_oTuL17q3Y9R_wrvo9q-Dq2ghc2udlR4YYDFIt4Mw`_Q[ɀ |w3~׉E Vinterview Makelaars signaleren dat beleggers woningen onder de € 190.000 ‘wegkapen’ om er arbeidsmigranten in te huisvesten. Herkent u dit? “Ik vermoed dat dit vooral particuliere beleggers betreft. Wij vinden dit kwalijk, maar alles valt en staat bij voldoende beschikbare woningen, zeker in het middensegment. VGM NL-leden werken voor grotere professionele beleggers met een langetermijnhorizon: die kopen en verhuren geen individuele woningen, maar beleggen in complexen van meerdere woningen.” Hoe staat het met de verduurzaming van de huurwo ningvoorraad van beleggers? “Beleggers nemen hier hun verantwoordelijkheid. Kwaliteit en duurzaamheid van de portefeuille zijn onderdeel van de langetermijndoelstelling. Bij nieuwbouw natuurlijk sowieso, maar ook steeds meer bij bestaande woningen. Van het gas af is een lastige discussie en vooralsnog moeilijk uitvoerbaar, maar oudere panden worden wel geïsoleerd en op de daken worden zonnepanelen gelegd.” Welke kwesties spelen er momenteel voor VvE’s? “Mede op ons aangeven is er een spoedwet aangenomen die digitaal vergaderen voor VvE’s mogelijk maakt, zodat zij ook in coronatijd kunnen doordraaien en hun jaarrekening kunnen vaststellen. Verder zitten we in een speciale werkgroep van het ministerie van Binnenlandse Zaken die een voorstel maakt om de regels voor VvE’s te moderniseren. De huidige regels sluiten niet aan bij maatschappelijke ontwikkelingen, zoals verduurzaming en vergrijzing. Specifieke regels over het plaatsen van zonnepanelen en laadpalen voor elektrische auto’s of het stallen van scootmobiels ontbreken bijvoorbeeld.” Hoe kijken de leden van VGM NL naar verhuurmakelaars? “Wij zijn voor een redelijk en evenwichtig toewijzingsbeleid op de huurmarkt. Iedere verhuurmakelaar heeft daarin zijn eigen segment, en discriminatie is uit den boze. Dat moeten we verankeren, ook bij de verhuur van particuliere woningen. Zeg ‘nee’ tegen particuliere opdrachtgevers die bepaalde huurders uitsluiten. Bij institutionele beleggers speelt dit niet, maar met elkaar zijn we de woningmarkt. En bij incidenten zitten we ook met z’n allen in het beklaagdenbankje. Met veel verhuurmakelaars is de samenwerking van oudsher goed. Onze leden pakken samen met hen soms grote verhuurtrajecten op. En als VGM NL-bureau zitten wij in hetzelfde kantoorpand als de NVM. Dat zegt genoeg, denk ik.” 17 ׉ 7cassandra://apLUoHKPfoJ2zYXbe4grYihYIldpiSunI9qGWdp_i3c((`_Q[ɀ |w3_Q[ɀ |w3~krבCט6ru׉׉ 7cassandra://NsDEeSBkVVPraleUf7G9LBcpW5uoYlM1gg1UWW4duMwa`׉ 7cassandra://em0m8WdZ7nNdCuWcrCogZbpg6C9M7uWcMsmM4X0weOEa`s׉ 7cassandra://2bZKIF1wUid9MJ6FzuzeRHckiuU_Asg-pxMo6ruBRbU n`׉ 7cassandra://2_rnhS-1FkdhVdzjwoRA3ibQ1KWWJ25zPWz2Hu4ti-0D"͠]_Q[ʀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://VwpjhmD2-_rueog_IJc6XLy4RooIiimxponm2ZkopXs`׉ 7cassandra://DGnuqhfuzK9DM9XhMaW1Cpxi8RsWrW3bzzJtcvcWRoA͋K`s׉ 7cassandra://iUNKs5qwDlMJC3qqY5y8pAqT5OcDkPugOuvnfaxV0ik(j`׉ 7cassandra://Xomxk2DIpV66IlC81IeN9ufFqEUPqWky9LmtC9BHC0wp͠]_Q[ʀ |w3ȓנ_Q[ʀ |w3ˁ̱̔9ׁHhttp://Vastgoedactueel.nl/pollׁ ׁ Јנ_Q[ʀ |w3ʁ̛ 9ׁHhttp://Vastgoedactueel.nl/pollׁ ׁ Јנ_Q[ʀ |w3́[Sv 9ׁHhttp://Vakantiehuiswinkel.nlׁ ׁ Ј׉Estelling tekst • Judith Bakkers PERMANENT WONEN IN VAKANTIEHUIS LEGALISEREN Circa 55.000 mensen wonen illegaal in vakantiewoningen in afwachting van een permanente woning. Om die mensen niet te criminaliseren en de woningmarkt te ontlasten, willen regeringspartijen VVD en D66 het permanent bewonen van recreatiewoningen toestaan. Ze hopen zo de druk op de woningmarkt te verlichten. Is dat legaliseren een goed plan en moeten er wel of geen voorwaarden aan worden verbonden? Uitslag Vastgoedactueel.nl/poll: ‘Overheid moet permanent bewonen recreatiewoning legaliseren’ EENS: 73% ONEENS: 27% De nieuwe stelling: ‘Het schriftelijkheidsvereiste moet worden afgeschaft’ Reageer nu op Vastgoedactueel.nl/poll 18 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 ׉ 7cassandra://2bZKIF1wUid9MJ6FzuzeRHckiuU_Asg-pxMo6ruBRbU n`_Q[ɀ |w3׉ERon Ruijs PRO DEO makelaar Oss Babs Moonen Van Leeuwen Makelaardij Nieuwerkerk aan de IJssel Wil Brand BuitenLeven recreatiemakelaar Hengelo Antoine Kraneveld Vakantiehuiswinkel.nl Apeldoorn “Het is een goed plan om permanente bewoning van recreatiewoningen toe te staan. Nu bepaalt de gemeente of en wanneer permanente bewoning van een vakantiehuisje wel of niet is toegestaan en tegen welke voorwaarden. Dat leidt tot willekeur en onduidelijkheid. Ook is het handhaven praktisch niet te doen. Eenduidig beleid kan dit voorkomen. Daarvoor zal er wel een duidelijk onderscheid moeten komen tussen een woning op eigen grond of erfpachtgrond zonder verhuurverplichting en commerciële recreatiewoningen met verhuurverplichting. Tevens zal bepaald moeten worden welk type recreatiewoning geschikt is om permanent te bewonen, denk bijvoorbeeld aan type, bouwaard en duurzaamheid. Zelfbewoningsplicht kan speculatie voorkomen. Op deze wijze kan dit bijdragen om de woningmarkt te ontlasten.” ‘Go󰈩d 󰈏󰇷e󰈩 󰈢󰈛 wo󰈝󰈎󰈞g󰈚󰇽󰈹k󰉃 󰉄e on󰉃󰈘󰈀s󰉃󰇵󰈞’ “Ik gun iedereen een dak boven zijn hoofd, dus waarom niet in een recreatiewoning? Er zijn hier in de contreien fantastische recreatiegebieden, waar vakantiehuizen potentieel permanent bewoond zouden kunnen worden. Als permanent wonen op een recreatiepark zorgt voor doorstroming, dan zou dat de druk van de woning‘Ni󰈩t 󰈏e󰇷󰈩󰈹 p󰇽󰈸󰈕 of lo󰇹󰈀󰉄󰈏e 󰈎s 󰈇󰇵󰈼c󰈊i󰈕t’ markt kunnen verlichten. Maar vaak zijn parken gesitueerd in afgelegen gebieden, juist om in alle rust te kunnen recreëren en te genieten van de natuur. Wordt dat dan niet verstoord? Zijn er wel voldoende faciliteiten, is een recreatiewoning duurzaam genoeg voor permanente bewoning? Dergelijke parken kunnen dan ook gebruikt worden voor andere doeleinden, bijvoorbeeld door uitzendbureaus voor buitenlandse seizoenswerkers. Dat is niet in alle gevallen een goede ontwikkeling. Dergelijke situaties kunnen overlast geven en parken doen verpauperen. Ongetwijfeld zullen er ook nog fiscale consequenties aan hangen waar de overheid naar zal moeten kijken. Kortom de gunfactor is er maar ik kan mij voorstellen dat het voor een gemeente niet op elke locatie gewenst is.” “Ik ben voorstander, maar niet overal. Niet alle parken en alle vakantiewoningen zijn geschikt voor permanente bewoning. Woningen moeten voldoen aan het Bouwbesluit en de infrastructuur moet goed zijn. Vakantieparken met veel vertier, attracties en activiteiten in toeristisch aantrekkelijke gebieden moet je niet omzetten in permanente bewoning, laat die vakantieparken. Wellicht is een dubbelbestemming recreatie/ wonen een optie voor parken waar de verhouding eigen gebruik/verhuur 50/50 is. Maar er zijn ook parken waar de verhuur niet lekker loopt of veel eigenaren voor eigen gebruik gekocht hebben. Die zou je om kunnen zetten in permanente bewoning. Veel vakantiewoningen hebben een ‘Ide󰈀󰇽󰈗 󰉐o󰈡r se󰈝󰈎󰈢󰈹en’ slaapkamer en badkamer op de begane grond, ideaal voor een oudere eigenaar. In de reguliere woningbouw zijn niet veel seniorenwoningen. Je kunt dit combineren met zorg in de meest brede zin. De centrumvoorzieningen kunnen hierin een centrale rol vervullen. Dat creëert ook weer kansen voor het beheer van het park. Als eigenaren in hun vakantiehuis mogen wonen, komen woningen op de reguliere markt vrij, waardoor doorstroming kan ontstaan.” “Als een park het hele jaar door open is, kunnen mensen daar permanent wonen. Maar dat wil nog niet zeggen dat ze zich er ook officieel mogen vestigen en zich in de gemeentelijke basisadministratie inschrijven. Veel gemeenten kijken niet zo nauw, maar er zijn er ook die wel handhaven, want officieel mag je dus niet permanent in een vakantiewoning wonen. En dat is ook niet zo gek. Het grootste gedeelte van vakantiewoningen is gebouwd in de jaren ’70 en ’80, onder voorwaarden voor kortstondig recreatief gebruik van die tijd. Van niet al te beste kwaliteit, ‘Rec󰈸󰈩󰇽󰉄i󰈩w󰈢󰈝i󰈞g󰈩󰈝 in󰇾󰈩󰈹󰈏e󰉉r 󰈢󰇾 󰉄e d󰉉󰉊󰈸’ slecht te ventileren, niet geïsoleerd en met een roerend onderstel. Ze zijn niet veilig genoeg (volgens Bouwbesluit) voor permanente bewoning en absoluut niet duurzaam. Alleen parkeigenaren zijn spekkopers, die kunnen bestaande recreatiehuizen bij toestemming voor voor permanente bewoning voor veel meer verkopen. De chalets van bijvoorbeeld Moduluxe voldoen wel aan het bouwbesluit, ׉ 7cassandra://iUNKs5qwDlMJC3qqY5y8pAqT5OcDkPugOuvnfaxV0ik(j`_Q[ɀ |w3_Q[ɀ |w3krבCט6ru׉׉ 7cassandra://O9T_Mt1xrdHJA9NN5N--jdmKG4QCTpbdhaGjfKHLW0g`׉ 7cassandra://HBI9pSLFpIIKP2JyKf65ouCkoLHqzikJ_EB5vav2UgIdc`s׉ 7cassandra://ZdRcU8eAyKDedO2PODvKmK0ymxYxXajmUj0auYC5p6s#`׉ 7cassandra://cHe_reyrK7MYBpuj0dwbQjt4nYdnsYIVNFh4EIq_agM*͠]_Q[ʀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://GkP5ps9bZwbGoLxickXNOO8g-wIMlyJYta_DZ5Swjnk{`׉ 7cassandra://g1odTP7nYzsNqQqzua5cwDI1lQ4aJJVBGCLchcg2Dkg``s׉ 7cassandra://Wlpf-r2w-uo3RUKs9WWNCSc86foWjbKWZsO95yIrYP4`׉ 7cassandra://bNuTDOrchm_CI8fifmKFqp0tfxhsiI668mmKQ1nfSfcT͠]_Q[ˀ |w3Γנ_Q[ˀ |w3сBW9ׁHhttp://avixnl.nlׁ ׁ Јנ_Q[ˀ |w3ЁȀ9ׁHmailto:info@avixnl.nlׁ ׁ Јנ_Q[ˀ |w3ҁ# 9ׁH*http://www.pbl.nl/publicaties/labelstapjesׁ ׁ Ј׉EGEEF UW VERKOOP OF TAXATIE EEN KWALITEITSIMPULS ! Accurate woningwaardes dankzij data BOUWGEGEVENS WONINGTYPE Vrijstaande woning CULTUURCODE Recreatie WOONOPPERVLAKTE 220m2 BOUWJAAR 1972 WONINGWAARDE WAARDE € 450.500 ADRES Duinkersoord 81 POSTCODE 8899 KC ENERGIE LABEL ENERGIE LABEL C Avix Woningwaarderapport • Accurate woningwaardes • Locatiegegevens • Bouwtechnische informatie • Energielabel 020 244 32 56 • Kadastrale kaart • Referentiewoningen (incl. koopsommen) VOORBEELDRAPPORT info@avixnl.nl avixnl.nl ׉ 7cassandra://ZdRcU8eAyKDedO2PODvKmK0ymxYxXajmUj0auYC5p6s#`_Q[ɀ |w3׉E tekst • Jaap Hoeve beeld • PBL verduurzaming thema Verhuur PARTICULIERE HUURSECTOR BLIJFT ACHTER MET VERDUURZAMEN GROEN = DUUR Huurwoningen van particulieren zijn minder duurzaam dan die van woningcorporaties en beleggers. Particuliere verhuurders willen hierin wel investeren, aldus het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), maar er zijn zorgen om de betaalbaarheid. De komende dertig jaar moeten veel woningen energiezuiniger worden. Een substantieel deel hiervan, ruim 500.000 woningen, is in handen van particuliere verhuurders. Waar een groot deel van de voorraad van woningcorporaties (62%) en institutionele beleggers (63%) al over een groen energielabel beschikt (label C of beter), is dat voor maar 39 procent van de woningen van particuliere beleggers het geval. Als Nederland de doelen van het Klimaatakkoord wil halen, zal dus ook de particuliere huursector zijn woningvoorraad moeten verduurzamen. In een onderzoek van het PBL geeft 40% van de respondenten aan de afgelopen vijf jaar geïnvesteerd te hebben in de verduurzaming én ze willen daar de komende twee jaar mee doorgaan. Nog eens ruim 30% geeft aan de afgelopen jaren te hebben verduurzaamd óf gaat dat nog doen. STRATEGISCHE REDENEN Verhuurders investeren niet alleen om de woningen in de vrije sector te kunnen aanbieden. “Het gros van de woningen heeft nu al ruim genoeg 21 punten in het Woningwaarderingssysteem (WWS) om boven de liberaliseringsgrens uit te komen”, zegt hoofdauteur Marieke van der Staak van het PBL. Het gaat vooral om strategische redenen. “Ze verwachten hierdoor goede huurders te krijgen, die netjes met hun woning omgaan. Ze kunnen zich zo onderscheiden van de concurrentie en een hogere huurprijs vragen. Verhuurders anticiperen ook graag op toekomstige ontwikkelingen, zowel in wensen van huurders als in overheidsbeleid.”EN De meeste verhuurders vinden dat verduurzaming niet ten koste mag gaan van het rendement. Het PBL maakt zich daarom zorgen over de balans tussen verduurzaming en betaalbaarheid. “Er zijn vaak tegengestelde doelen op de woningmarkt”, aldus Van der Staak. Ze adviseert overheden om lokaal te kijken waar het knelt. “Het zijn lokale vraagstukken. Gemeenten hebben genoeg beleidsinstrumenten om daarop in te spelen. Door bijvoorbeeld eisen te stellen aan het verlenen van vergunningen en subsidies, kunnen zij voorkomen dat de betaalbaarheid uit het zicht verdwijnt.” Uiteindelijk is het niet aan het PBL om te beoordelen welke belangen zwaarder wegen, benadrukt ze. “We kunnen alleen de gevolgen in beeld brengen. Welke keuze gemaakt wordt, is politiek.” Het hele onderzoek ‘Labelstapjes, huursprongen? Verduurzaming in de beleggingsstrategie van particuliere verhuurders’ is te downloaden op de website van het PBL: www.pbl.nl/publicaties/labelstapjes-huursprongen ׉ 7cassandra://Wlpf-r2w-uo3RUKs9WWNCSc86foWjbKWZsO95yIrYP4`_Q[ɀ |w3_Q[ɀ |w3krבCט6ru׉׉ 7cassandra://-WzR-nu3N79PYiJLzeA5yLXfkABHx47n9Okb_aJ6SFAN`׉ 7cassandra://H_3izH0NltNy0GnMK_z9ctCBuyreTlwnseD96rs_eyMi`s׉ 7cassandra://iN6sSKj428cMQa7u4u0sULT8xKCQsW0kxakIHfCBJnI#Z`׉ 7cassandra://6oyDnlC70SdAY3R8EKzy7UYTHfHQQZLfpuVl8uHiFWE<͠]_Q[ˀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://urZr7IUKTHKhN4eiO3PB2NiWC3ohqDwXBDzA5aIZqy0`׉ 7cassandra://840Dcq-tnIsS5bBq3Sn7NQcexo9TNGMoVDy-SicJKYMXQ`s׉ 7cassandra://fA935CtfdwJYiJsqey2AzYnWsLL5KkybKpkxScNnqNE`׉ 7cassandra://3yAGwLch19_YkSNTvSbcHwQBsdIrKglzEPTxSZJeT10q\͠]_Q[ˀ |w3׉Ethema Verhuur HUURBELEID VANUIT HET RIJK ‘MEER RUIMTE VO GEMEENTES EN Mensen die (net) te veel verdienen voor een sociale huurwoning en aangewezen zijn op de categorie ‘middenhuur’, van pakweg € 750 tot € 1.000, komen erg moeilijk aan een woning. Marja Appelman vertelt namens het ministerie van Binnenlandse zaken wat de plannen en wetsvoorstellen zijn ten bate van deze categorie huurders. Hoogleraar Peter Boelhouwer zet uiteen wat er volgens hem moet gebeuren om de middenhuur vlot te trekken. MARJA APPELMAN: ‘Bep󰈀󰇽󰈗 󰈘ok󰈀󰇽󰈗 󰉓at 󰈥󰈩󰈹 do󰈩󰈗󰈈r󰈢e󰈥 󰈞󰈡d󰈏󰈇 i󰈼’ Marja Appelman (foto: Janita Sassen) “Er is een schreeuwend tekort aan woningen in de middenhuursector”, steekt Marja Appelman, directeur Woningmarkt ministerie van Binnenlandse zaken (BZK), van wal. “Om daar wat aan te doen, moet er in de eerste plaats veel en betaalbaar gebouwd worden. Dat stimuleren we via de Woningbouwimpuls 2020.” Hierbij kunnen gemeenten, na toetsing, in aanmerking komen voor een financiële bijdrage voor projecten van minimaal 500 woningen. In totaal is € 985 miljoen beschikbaar via de Woningbouwimpuls. Dat de veevoermaatregel van tafel is (waardoor de stikstofuitstoot verminderd zou worden) hoeft volgens Appelman geen roet in het eten te gooien bij de woningbouw. “In een recente brief bevestigt minister Schouten dat de woningbouw door moet en zál gaan. Het kabinet bes׉ 7cassandra://iN6sSKj428cMQa7u4u0sULT8xKCQsW0kxakIHfCBJnI#Z`_Q[ɀ |w3׉E O tekst • Elsie Schoorel huurbeleid OOR CORPORATIES’ NOODKNOP Naast het woningtekort is aan de orde van de dag dat steeds meer mensen hun huur niet kunnen opbrengen, met name door de impact van het coronavirus. Daarom is in mei een wetsvoorstel over de maximering van de huur naar de Tweede Kamer gestuurd. Appelman: “Het gaat om een maximale huurstijging van 2,5% en (structurele) mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten. We gaan economisch mindere tijden tegemoet, dus de prijsstijging van huurwoningen moet beperkt blijven. Hierbij gaan we uit van een periode van drie jaar.” Dit is de invulling van de veelbesproken ‘noodknop’. Daarnaast heeft de minister met corporaties en de vrije sector afgesproken om maatwerk te leveren voor mensen die door corona hun huur niet meer kunnen betalen.. Onder druk van de Kamer en in het bijzonder een motie van afkeuring tegen minister Ollongren, in juli ingediend door SP-senator Tiny Kox, wordt gekeken naar aanvullende maatregelen rondom de betaalbaarheid van huren. VRIJERE TOEWIJZING Of het nou gaat om de huisvesting van arbeidsmigranten, politieagenten of verpleegkundigen: lokaal moet bepaald worden wat per doelgroep nodig is, zegt Appelman. “Met het wetsvoorstel Huur en Inkomensgrenzen kunnen woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten lokaal beleid maken op de vrije toewijzings-ruimte (van maximaal 15%), om zo individueel maatwerk te bieden.” 'We g󰈩󰉏󰇵󰈞 de 󰈔󰈀󰈞s 󰈢󰈚 󰉄o󰈩r󰈏󰈻󰉄is󰇹󰈋󰈩 ve󰈸󰈋󰉉󰉊r 󰉃e 󰇻󰈩p󰇵󰈸󰈕en 󰉒󰈀󰇽󰈹 no󰇷󰈎󰈈' Ook is een vereenvoudiging van de markttoets voorgesteld. “Dat voorstel is onderdeel van het politieke debat, gezien de mogelijkheid voor woningcorporaties om te investeren in middenhuur. Het is belangrijk dat zowel woningcorporaties als marktpartijen kunnen doorbouwen. De marktverkenning wordt momenteel bezien in dit belang.” TOERISME Om verstoring van de lokale woningmarkt en overlast door toerisme tegen te gaan, is de wet Toeristische verhuur opgesteld. Deze geeft gemeenten de kans om een overvloed van verhuur van woningen aan toeristen aan banden te leggen, legt Appelman uit. “Toerisme heeft positieve kanten voor de economie, maar kan ook bijdragen aan het woningtekort. Met dit wetsvoorstel geven we de kans om die toeristische verhuur te beperken waar dat vanwege schaarste aan woningen of leefbaarheid in de wijk nodig is. Ook qua permanente bewoning van recreatieparken willen we gemeenten de ruimte geven om ofwel te gedogen of dit te formaliseren. Maar we gaan het niet afdwingen.” Ook qua opkoopbescherming krijgen de gemeentes mogelijkheden, vertelt Appelman: “Het is goed dat er beleggers zijn, maar als het evenwicht verstoord is, kan de gemeente ingrijpen en een grens stellen, na onderbouwing van de schaarste en in samenwerking met andere partijen. Een eis kan dan bijvoorbeeld zijn dat een woning alleen aan familie verhuurd mag worden.” STOK ACHTER DE DEUR Het Rijk gaat meer dan eerst de regie pakken als het gaat om woningbouw, besluit Appelman. “Via de Woondeals, de Novi en de Woningbouwimpuls. Dat draait vooral om samenwerking op lokaal niveau ׉ 7cassandra://fA935CtfdwJYiJsqey2AzYnWsLL5KkybKpkxScNnqNE`_Q[ɀ |w3_Q[ɀ |w3krבCט6ru׉׉ 7cassandra://Lw1IY88Tu0VXzJLAubK0bEGxEynoT-0gnjmfAu6BiP4>`׉ 7cassandra://7C8Yx9PX8etaoKy9sIhrGUxy8zkMd87V4kD8pqOmm1Mc`s׉ 7cassandra://A1W-A4yfU6153-iTLsSZh0w2e_9z4tQ7ZS6XZ00ka24~`׉ 7cassandra://n92DvdmbfygampQSB9eCYfU1MkVrwzy4Ecnknmp_IHg̉4͠]_Q[ˀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://rn0nP9nDljWVvqXaZzRkh8FRbCwlRehN1llwo7kJ6qMW`׉ 7cassandra://ci2YDy9Clf9TbquF-d9jnMeCBioWmeeHrdxkrlfpDzke_`s׉ 7cassandra://NiyQJ_LBqt3oHuqIiT166P4frIqy0PqLFIWJMa86HNw`׉ 7cassandra://hVYkBJjzi5QMrQV-ZFg54_YiKaopGmWW-zNDXnpiUNI̓Dj͠]_Q[ˀ |w3׉Erwen kan ook nog veel meer gedaan worden, zegt Boelhouwer. “Ook om tijdelijke huur mogelijk te maken. Dat kan vaak snel, via de Leegstandswet; als je een gebouw een jaar leeg laat staan, kan de gemeente hier actie op ondernemen, maar dat gebeurt nauwelijks.” 40.000 DAKLOZEN Peter Boelhouwer (foto: TU Delft, Job Jansweijer) De hoogleraar pleit ervoor dat het Rijk gemeentes niet alleen meer ruimte geeft om de woningmarkt gericht op de lokale situatie aan te pakken, maar ook wettelijk stimuleert, bijvoorbeeld als het gaat om het legaliseren van permanente bewoning van recreatieparken. “In de Grondwet (art. 22) staat dat de overheid verantwoordelijk is voor voldoende woongelegenheid. Dus 40.000 daklozen, dat kan gewoon niet. Het Rijk moet het systeem zo organiseren dat er voldoende aanbod ontstaat. Dan moet je misschien wel hotels gaan vorderen voor bewoning. Of leg wettelijk vast dat tien jaar bewoning op een vakantiepark toegestaan is. Dat wij vakantiewoningen verhuren terwijl er mensen zijn zonder woning… dat is te gek voor woorden.” PETER BOELHOUWER ‘Ove󰈸󰈋󰈩󰈏d 󰈚o󰈩󰉄 ma󰈸󰈕t 󰇹󰈡󰈛p󰇵󰈝󰈼er󰈩󰈝’ “Mensen met een inkomen tussen de € 39.000 en pakweg € 65.000 (zo’n twee miljoen) hebben niets meer te zoeken op de woningmarkt, zeker in de steden, terwijl ze daar wel op aangewezen zijn, vooral als ze in het onderwijs of de zorg werken”, aldus Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. DE JUISTE WONINGEN Bouwen is van groot belang, maar dan wel de juiste woningen, die geschikt zijn voor die middengroepen, vindt hij. “Fatsoenlijke woningen van meer dan 80 vierkante meter, juist in de steden. Dus niet alleen die microappartementen voor studenten; die zijn lucratief en daar is een markt voor, maar je wilt ook dat de politieagenten en verpleegkundigen in de stad blijven wonen.” Om die doelgroepen goed te kunnen bedienen, moeten gemeenten hun verantwoordelijkheid nemen, vervolgt hij. “Als je het aan de markt overlaat, gebeurt het niet. De overheid moet sturen maar ook de markt compenseren. Dus afspraken maken met beleggers over verhuren in het middensegment, maar dan wel met een aangepaste grondprijs, zodat zij die middenhuur kunnen vragen en een redelijk rendement hebben van minimaal vier procent.” Met transformatie van bijvoorbeeld kantoorgebou24 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 INKOMENSGRENZEN Boelhouwer is verder van mening dat het Rijk de inkomensgrenzen voor sociale huur erg hard heeft vastgelegd (sinds kort vastgesteld op € 42.000 voor meerpersoonhuishoudens en € 35.000 voor alleenstaanden). “In andere landen zijn die inkomensgrenzen veel ruimer. In Frankrijk ligt de grens bijvoorbeeld rond de € 70.000. Het onderscheid tussen alleenstaanden en gezinnen komt er nu in elk geval wel, maar voor een gezin met kinderen is die grens nog steeds heel hard. En dan heb je nog de inflatie waar ze rekening mee zouden moeten houden.” Gemeentes én woningcorporaties zouden veel meer armslag moeten krijgen, vindt Boelhouwer. “Het zou goed zijn om die hele markttoets af te schaffen en de corporaties meer toe te staan. Het is raar dat we nu in Utrecht precies hetzelfde beleid hebben als in Oost-Groningen, qua huurregulering en huurtoeslag. Die Rijksregelgeving zou je regionaal moeten kunnen differentiëren, daarin is het Rijk veel te star.” BOTTE MAATREGEL Van het bevriezen van de huren is hij geen voorstander. “Dat is een botte maatregel. Je kunt veel beter zorgen dat de corporaties maatwerk mogen leveren. Als jij je baan kwijtraakt en je inkomen weg is, heb je niets aan een huurbevriezing, dan moet je tijdelijk gecompenseerd worden. Je moet goed bekijken wat mensen kunnen betalen. Het Nibud berekende dat een kwart van de huurders in de sociale sector onder de armoedegrens zit. Dat is natuurlijk niet de bedoeling. Dan kun je de inkomens ׉ 7cassandra://A1W-A4yfU6153-iTLsSZh0w2e_9z4tQ7ZS6XZ00ka24~`_Q[ɀ |w3׉E *Ralph Mamadeus (53) werkte voorheen in de uitzendbranche. In 2013 richtte hij Change= op om werkende jongeren aan betaalbare woonruimte te helpen. tekst • Jaap Hoeve beeld • Edith Verhoeven, ZISStudio onbescheiden vragen thema Verhuur ‘LAGERE HUREN, HOGERE KWALITEIT. HET IS HAALBAAR’ JONGEREN AAN BETAALBARE HUURWONINGEN HELPEN Change= biedt als enige in Nederland sociale huurwoningen van hoge kwaliteit aan werkende jongeren. Als het aan CEO Ralph Mamadeus ligt, blijft het niet bij die ene doelgroep. Hij wil de woningmarkt veranderen. Waarom is jullie aanpak een succes? "Ik wil in de eerste plaats jongeren aan betaalbare woningen helpen. Onze visie is dat mensen die een stabiele thuissituatie hebben, productiever zijn als mens en bijvoorbeeld als werknemer. Daar hoef ik zelf niet rijk mee te worden. Maatschappelijk rendement is ook rendement. We willen laten zien dat het - ook voor marktpartijen - haalbaar is om de huren omlaag te brengen en de kwaliteit van woningen omhoog. We willen de woningmarkt veranderen." Jullie bieden woningen onder de marktprijs aan. Wat is jullie verdienmodel? "We kunnen het goedkoop doen, omdat ketenpartners meewerken voor het sociale rendement: als je bij ons aannemer of toeleverancier wordt, laat je zien dat je maatschappelijke verantwoordelijkheid neemt. Dan accepteer je ook een lager financieel rendement." Hoe merk je dat het een succes is? "We hebben meer dan 20.000 mensen op de wachtlijst, dus er is vraag genoeg. En door de onzekerheid rond het coronavirus loopt bij veel andere verhuurders de instroom terug, maar bij ons niet. Bovendien zijn onze huurders erg enthousiast. Dat is uiteindelijk het belangrijkste. Wat voor diensten kunnen we verstaan onder jullie ‘living as a service? We ontzorgen bewoners. De appartementen zijn vrij klein, maar er zijn verschillende faciliteiten – gemeenschappelijke ruimten, sportscholen, een restaurant en supersnel internet. Allemaal ruim onder de marktprijs. Dat organiseren we allemaal zelf. En behalve voor internet betaalt iedereen alleen voor wat hij echt gebruikt." Wat zijn jullie ambities voor de toekomst? "Naast groeien in onze huidige sector, willen we ons ook gaan richten op andere ‘transitiegroepen’, bijvoorbeeld ouderen en 40- en 50’ers in scheiding. We willen ons ook op het middensegment gaan richten, maar het uitgangspunt blijft: oplossingen bieden voor een maatschappelijk probleem. Ook in het middensegment zijn uitdagingen genoeg, maar onze sociale missie blijft onveranderd. Anders laten we het met liefde aan de markt over. Ik heb al een paar keer nee gezegd tegen gemeenten die woningen wilden ontwikkelen tegen marktprijzen. We willen ook uitbreiden naar andere delen van het land en er is serieuze interesse uit het buitenland. Over een jaar of twee hopen we de eerste ontwikkeling in Duitsland te presenteren." 25 ׉ 7cassandra://NiyQJ_LBqt3oHuqIiT166P4frIqy0PqLFIWJMa86HNw`_Q[ɀ |w3_Q[ɀ |w3krבCט6ru׉׉ 7cassandra://5B61aj_q-AxKUTbopGqb5WsuqEp4s0vx-gJr23UtLqos`׉ 7cassandra://hKhNEgpZ-3vFrNOcxW0SwLZLckacG3WDLTJqKys2_ggs`s׉ 7cassandra://Wlj6zqF8ltAtavxWtMcoPozc-F03v7-WYXXflbpji1E%^`׉ 7cassandra://UjTYkyrN30pUFoRS2ZS5qLuAMtFb1gwSQDN-atKY9hw ͠]_Q[ˀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://2ATGQfTjCcO-F0Sk6hHzyf5tH8CaOEoHrkorw2yED6U`׉ 7cassandra://RKMBdlPD-zPWIyQRaBLsRFbL3p_QvUJzNNIYNiJd9BIo`s׉ 7cassandra://e_5X_v3hScnoR10BxOx8SCVrpqDnc0h8okglOZ9WcEw!`׉ 7cassandra://VhCTCHM-ZCFU0dV81fYDbw09zIO6XG4HZatRhztZ0S8<͠]_Q[ˀ |w3ړנ_Q[ˀ |w3ށS 9ׁHhttp://www.consuwijzer.nl/doeׁ ׁ Јנ_Q[ˀ |w3݁$ 9ׁHhttp://zer.nlׁ ׁ Јנ_Q[ˀ |w3܁j 9ׁHhttp://www.coׁ ׁ Ј׉E?thema Verhuur ONDERZOEKEN LOPEN NOG DOOR MISLEIDING IN DE Het imago van de verhuursector is niet altijd even best. Twee heren dienen, misleidende informatie en een dubieus verdienmodel spelen daarbij een rol. Sinds in 2016 de wetgeving werd verbeterd, zou het beter moeten gaan. Is dat ook zo? Wat kun je doen tegen malafide verhuurbemiddelaars? Een aantal belangrijke spelers laten hierover hun licht schijnen. De problemen in de verhuursector spelen al ver voor 2016. Verhuurmakelaars berekenden naast hun inkomsten van de verhuurder ook kosten aan de huurder. In juli 2016 is de wet ‘dubbele bemiddelingskosten’ aangepast en verduidelijkt, om het rekenen van kosten aan de huurder bij tweezijdige bemiddeling definitief te stoppen. Daarnaast bevolken een groot aantal verhuurplatforms het internet waar wanhopige woningzoekenden een huurwoning proberen te vinden. Een aantal sites laten mensen ten onrechte betalen voor het aanbod, bieden en stelen verouderd aanbod van verhuurmakelaars en verleiden tot wurgabonnementen. HUURDERSCAMPAGNE De NVM onder andere, treedt al jaren actief op tegen verhuurmakelaars die kosten aan huurders doorberekenen. In 2013 plaatste de branchevereniging model-aanmaningsbrieven en conceptdagvaardingen op haar website en funda, voor huurders om hun geld terug te krijgen. “Destijds gaven veel NVM-leden aan last te hebben van makelaars en/of bemiddelaars die de wet overtraden”, aldus projectmanager Gratia van Hooijdonk. “Na juli 2016 intensiveerden we de campagne richting huurders. We wilden zo ook de ‘niet-geor26 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 ׉ 7cassandra://Wlj6zqF8ltAtavxWtMcoPozc-F03v7-WYXXflbpji1E%^`_Q[ɀ |w3׉Ewtekst • Judith Bakkers verhuurbemiddeling VERHUURSECTOR ganiseerden’ bereiken.” Volgens Van Hooijdonk heeft de actie in ieder geval binnen de NVM geholpen, maar nog niet alle ‘wild west’ bemiddelaars zijn in het gelid. DWANGSOM De Autoriteit Consument en Markt heeft daarom in februari 2019 aangekondigd onderzoek te gaan doen. Directeur Consumenten ACM, Edwin van Houten, zag daartoe de noodzaak: “Onder andere op basis van huurdersklachten via www.consuwijzer.nl en klachten over oneerlijke concurrentie van bonafide verhuurmakelaars, kwamen we in actie. Na een onderzoek kunnen we boetes uitdelen of een last onder dwangsom opleggen.” Een last onder dwangsom heeft impact op de toekomst en werkt sneller volgens Van Houten. Daarmee kregen verhuurbemiddelaars Domica Eindhoven, Goeth Vastgoed en Max Property Rentals te maken. “Ze hebben hun praktijken aangepast. Ik hoop dat dit een voorbeeld is voor de gehele verhuurbranche.” Maar ACM is nog niet klaar met de verhuurmakelaarssector. “Er zijn nog genoeg mistige constructies en het onderzoek daarnaar loopt nog steeds”, aldus de directeur. GRIJS OF GRENSGEBIED In een enkel geval mogen er wel onkosten berekend worden aan huurders. Van Houten: “Alleen voor extra diensten in nadrukkelijke opdracht van de huurder. Optioneel, transparant waarvoor je betaalt en niet als verplichting om een huurhuis te krijgen. Geen verplichte packagedeal, geen dienst in koppeling met verhuurbemiddeling of verkapte dienstverlening onder mooie namen als marketingkosten.” Esther Dekker, directeur bij Max poperty rentals Rotterdam, snapt op basis daarvan niet waarom juist zij een last onder dwangsom opgelegd kregen. Via onder andere de zogenaamde Rotterdamwet heeft ze met veel extra regels te maken. “Het verkrijgen van een huisvestigingsvergunning in Rotterdam-Zuid is een moeilijke procedure met een zware screening. Ook moeten we verhuurpanden drie maal per jaar checken op malversaties. We hadden daarvoor extra mensen in dienst, die ACM CONSUWIJZER De Autoriteit Consument en Markt (ACM) ontvangt graag signalen over misstanden. Zowel huurders als verhuurmakelaars zelf kunnen hun klachten indienen over misleidende verhuurbemiddelaars en -platforms bij ACM ConsuWijzer. Vul het formulier in op www.consuwijzer.nl/doe-uw-meldingbij-acm-consuwijzer. niet door de verhuurder vergoed worden.” Dekker is nu noodgedwongen gestopt met de dienstverlening aan huurders. “Het is een lose-lose situatie. Wij zitten klem tussen huur- en bestuurlijke regels en ACM. De huurder is de dupe.” 'Er 󰉛i󰈒n 󰈝󰈡󰈈 g󰇵󰈝o󰈩󰈈 m󰈏󰈻󰉄ig󰈩 co󰈝󰈼t󰈸󰉉󰇸t󰈏e󰈻' Ook de NVM vraagt zich af of het aanvragen van huisvestingsvergunning nu wel of geen ‘bemiddeling’ is. Een grijs gebied waar de overheid nog duidelijkheid over moet verschaffen. “In het geval van Max Poperty Rentals konden potentiële huurders niet om bepaalde kosten heen als ze een woning wilden huren.” Daar ligt de grens voor Van Houten. De ACM vindt dat de huurder zelf moet kunnen beslissen of hij bepaalde aanvragen, bijvoorbeeld van een huisvestingsvergunning, zelf wil doen of daarvoor de hulp van het bemiddelingsbureau wil inroepen. KOSTEN VERHUURPLATFORMS De verhuurbranche heeft daarnaast ook last van misleidende verhuurplatforms. Iets waar ze volgens woordvoerder Babs van der Staak van de Consumentenbond herhaaldelijk meldingen over binnen krijgen. “Die meldingen vertoonden duidelijke overeenkomsten, zodat we de indruk kregen dat er bepaalde patronen uit op te maken waren. Veel gingen onder andere over inschrijfgeld dat daarna maand׉ 7cassandra://e_5X_v3hScnoR10BxOx8SCVrpqDnc0h8okglOZ9WcEw!`_Q[ɀ |w3_Q[ɀ |w3krבCט6ru׉׉ 7cassandra://U3JXEoLPsfOp3BFGFh-Ih-7CTzHC9bQV-x2RiPnSUWw\`׉ 7cassandra://Z5A1FF5QX3g3stqui9ByHl-VQfYBXeHLYuc4fwqwNIEje`s׉ 7cassandra://dZZP0AN24oa11FVdw90ViCeoPX3BUdRhQa6Am1OOg9c`׉ 7cassandra://o7i5TIB04wNvJD7oNF--4hm69kpusrpLnOYOsBxj8XIO(͠]_Q[ˀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://C0oNCtg2Bp4Yh_Fr9NwCF9ZNq1G0jn2na8WvyiXL6N4r`׉ 7cassandra://-ItKaQLtBquZ2tRXCNp8V6tYKLONw3pNSy2G6tUDPVQt`s׉ 7cassandra://fL8X1qCksApIq06pCWV-FrJpncxhdzNb7D4d1e71yTs&`׉ 7cassandra://T7lnZo3uhuYul0NaNlt_Vwf6irzEC7DRb_WwyrVhXown0͠]_Q[ˀ |w3נ_Q[ˀ |w37̋ 9ׁHhttp://OnterechtBetaald.nlׁ ׁ Јנ_Q[ˀ |w3yf 9ׁHhttp://www.appeal.nlׁ ׁ Јנ_Q[ˀ |w3)^ 9ׁHhttp://Huursector.nlׁ ׁ Ј׉ERDe Consumentenbond onderzocht in maart dit jaar 17 verhuurplatforms. Direct Wonen laat bijvoorbeeld huurders voor bepaalde diensten extra betalen, zoals € 9,95 voor contact voor bezichtiging, nadat ze ook al inschrijfkosten betaalden, die dan later een abonnementstructuur blijken te hebben. Een verdienmodel waar meer van de door de Consumentenbond onderzochte verhuursites mee werkten, zoals Kamernet, Huurwoningen, Huizenmarkt, Huurstunt en Kamers. Daarbij is onduidelijk of dergelijke inschrijfkosten voor aspirant-huurders gerechtvaardigd zijn en in sommige gevallen hoe die abonnementen kunnen worden stopgezet. Alleen Pararius, funda, Jaap, VBO en Huislijn zijn echt gratis en helder over de herkomst van het woningaanbod. VEROUDERD EN GESTOLEN AANBOD Schrijnend is dat veel verhuursites naast een dubieus verdienmodel ook nog eens verouderd en nepaanbod bieden. Het regent klachten hierover op de ACM ConsuWijzer. “Naast inderdaad dubieuze abonnementen, vooral over de onduidelijkheid of huizen nog actueel en beschikbaar zijn,” ziet Van Houten. Hij vond zelfs een potentiële huurwoning op een platform, dat het huidige huurhuis van zijn collega is! “Heel sluw hadden ze de woning wel in een andere stad gesitueerd. Erg misleidend.” Jurist en franchisegever van de grootste verhuurmakelaar 123Wonen, Norbert Wegter, ergert zich hier al jaren aan. “We hebben meermaals diverse websites aangesproken op het ongevraagd overnemen van aanbod van onze 123Wonen kantoren. De crux zit hem erin dat ze vooral aanbod overnemen dat scherp geprijsd is. Fijne lokkertjes, waarmee ze nieuwe abonnementen kunnen scoren. Het maakt niet uit of ze al verhuurd zijn.” Ook wordt er (al dan niet bewust) onvolledige informatie gegeven. Dat een woning niet geschikt is voor woningdeling bijvoorbeeld, wordt niet vermeld. “Deze sites pretenderen ook veel particulier aanbod te hebben. Onzin, dat aandeel is heel beperkt.” Hij vindt het erg misleidend allemaal. “Dergelijke verhuursites presenteren zich meestal in de topadvertenties op 28 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 Marktplaats, zoals woning-plein, rentfinder, huurstunt, kamerstunt of esteon. Huurders willen wel een gokje wagen voor € 15 om het ‘actieve’ particuliere huuraanbod te zien.” OPLOSSING Wegter had vorig jaar nog een aanvaring met Huursector.nl, een buitenlandse Ltd, uit Bulgarije. Nadat deze weigerde om zijn aanbod te verwijderen en verwijderd te houden, heeft hij het opgelost door elke reactie via Huursector terug te verwijzen en te adviseren om contact op te nemen met ACM ConsuWijzer in verband met misleiding. “Hierna was het snel afgelopen.” De ACM is bekend met deze problemen en doet onderzoek hiernaar. Afhankelijk wat er uit dit onderzoek komt, kan de ACM handhavend optreden, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom of bestuurlijke boete. Van Houten: “Soms is een publieke waarschuwing of een last onder dwangsom al genoeg om niet alleen de aangesproken bedrijven, maar een hele branche tot inkeer te laten komen. Dat bleek bij de online dating branche. Vele datingsites kwamen daarna zelf met het aanbod om aan te passen en slachtoffers te compenseren. Zo regelt het zich vanzelf.” ONLINE RECHTSBIJSTAND Het digitale platform Appeal www.appeal.nl helpt huurders ten onrechte betaalde bemiddelingskosten terug te vorderen. Gewerkt wordt op basis van ‘no cure-no pay’. Indien de terugvordering succesvol is, brengt Appeal 20 procent van dat bedrag in rekening. Partner is Arag, een internationaal opererende Duitse verzekeraar. OnterechtBetaald.nl, onderdeel van Florijn Incasso, biedt soortgelijke diensten tegen hetzelfde tarief aan. ׉ 7cassandra://dZZP0AN24oa11FVdw90ViCeoPX3BUdRhQa6Am1OOg9c`_Q[ɀ |w3׉EWtekst • Marcel van Rijnbach discriminatie thema Verhuur MAATSCHAPPELIJK PROBLEEM BIJ TOEWIJZING HUURWONINGEN DISCRIMINATIE OM RISICO’S TE VERMIJDEN Discriminatie staat in het brandpunt van de belangstelling. Dit hardnekkige maatschappelijke probleem speelt ook bij de toewijzing van huurwoningen. Uit onderzoek blijkt dat sommige verhuurders en verhuurmakelaars bepaalde bevolkingsgroepen mijden omdat ze geassocieerd worden met risico’s op bijvoorbeeld wanbetaling, overlast en uitgeleefde woningen. Uit diverse onderzoeken blijkt dat met name de kleinere particuliere verhuurders en makelaars zich schuldig maken aan discriminatie. De Groene Amsterdammer voerde in 2018 een praktijktest uit door onder een Marokkaanse en Nederlandse naam te reageren op 250 advertenties in Nederland. Verder zette de krant mystery guests in die zich voordeden als particuliere verhuurder en discriminerende verzoeken neerlegden bij verhuurmakelaars. Er kwam een onthutsend beeld naar voren: de respondent met de Nederlandse naam werd in 29% van de gevallen vaker uitgenodigd voor een woningbezichtiging dan degene met de Marokkaanse naam. En maar liefst 90% van de verhuurmakelaars ging in op het verzoek om onderscheid te maken naar afkomst. Schrijnend was dat slechts 4 van de 50 verhuurmakelaars nièt voldeden aan het verzoek van de fictieve verhuurder om geen allochtonen in het huis te willen. De anderen werkten er wel aan mee: ‘Ja hoor, geen probleem. Alleen kunnen we dat niet letterlijk in de advertentie zetten, maar we zullen er rekening mee houden’, zo wond een Groningse verhuurmakelaar er geen doekjes om. >>> 29 ׉ 7cassandra://fL8X1qCksApIq06pCWV-FrJpncxhdzNb7D4d1e71yTs&`_Q[ɀ |w3_Q[ɀ |w3krבCט6ru׉׉ 7cassandra://ZgaFHJ6yJLx9WL3JQ_ChmwxAcFO5PwnASdJlp013QHAQ`׉ 7cassandra://xd4FJxtL9PJsePEIlIhs5mnt56I2cPb4OaLI5BrFz4Y͋L`s׉ 7cassandra://NhYMwSI-1hAplBQvn7SpBkVlvhQpPEKm5R2YGitkE48)`׉ 7cassandra://r1hsLip7B4GwfIX-minw-2wvTIkth533NzwY0ESECZI=Y͠]_Q[ˀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://KWjo2ZKUAt8LZeO5RgxYFTTNWPX7pC0Usa6IsFZD7gs25`׉ 7cassandra://GBZsJ2biOazSKH0c0XkFARNxnJ_eoOJtGjCn2FbxpEwcy`s׉ 7cassandra://DLqFVCIUUDOkqPLjiUTrgOxOGHBt1nk1cz-YOYu4JXU4`׉ 7cassandra://DzfI09wRbMqVuTopY5eGHyFFPFTRg3txMuK6pX-DMC08D͠]_Q[ˀ |w3׉EWAKE-UP CALL Het veldonderzoek van De Groene Amsterdammer was een wake-up call voor de branche van particuliere verhuurders, gemeenten en het ministerie van Binnenlandse Zaken. Zo werden op initiatief van de PvdA en DENK van de gemeente Utrecht praktijktesten uitgevoerd op de lokale huurmarkt. ROTTERDAM VINDT BEWIJS Risicomijdend gedrag in de verhuursector is voor projectleider woningmarktdiscriminatie Paul van Weelden van de gemeente Rotterdam herkenbaar. Ook in deze stad heerst bij particuliere verhuurders en makelaars angst voor wanbetalers, overlast, overbewoning, gekoppeld aan een bepaalde bevolkingsgroep. De gemeente Rotterdam gaf antidiscriminatiebureau RADAR opdracht om veldonderzoek te verrichten onder verhuurmakelaars over discriminatie op de lokale huurmarkt. Het was lastig om harde bewijzen te verzamelen en conclusies te trekken, maar Van Weelden erkent dat het probleem inderdaad voorkomt. Hij windt er geen doekjes om: “We weten niet of discriminatie op de huurmarkt beperkt of juist wijdverbreid voorkomt. Daarvoor hebben we te weinig data. Desalniettemin is het geen reden om op de lauweren te rusten. Discriminatie is strafbaar en moet dus worden voorkomen en aangepakt. Punt.” De gemeente Rotterdam kiest ervoor om met verhuurders, verhuurmakelaars en brancheorganisatie in gesprek te gaan omtrent het toewijzingssysteem in de particuliere huursector. De stad doet net als enkele andere steden mee aan het pilotproject van het ministerie van Binnenlandse Zaken, genaamd ‘Goed verhuurderschap’. Volgens Van Weelden moeten er toetsbare en meetbare criteriums komen bij de woningtoewijzing, ook in de vrije huursector. “Discriminatie zal door het toewijzingssysteem voorkomen moeten worden, maar we weten nog niet hoe en wat. Door een stuk bewustwording te creëren bij de verhuurder zijn we hopelijk al preventief bezig.” 30 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 Ook daar waren de resultaten vrij schokkend: 80% procent van de verhuurmakelaars was bereid om onderscheid te maken naar etnische afkomst of een afwijkende seksuele geaardheid. Reden temeer voor de gemeente Utrecht om een tweede veldonderzoek in te stellen en op te treden tegen deze praktijken. De partij DENK in Rotterdam kwam tot de conclusie dat negen op de tien verhuurmakelaars instemden met een fictieve verhuuropdracht om Marokkanen, Turken, Surinamers en moslims uit te sluiten van bezichtiging. Antidiscriminatiebureau RADAR kwam na een kleinschalige praktijktest tot een minder heftige conclusie dan DENK: een kandidaat-huurder met een Marokkaans klinkende naam werd in 18% van de gevallen achtergesteld ten opzichte van iemand met een Nederlands klinkende naam. WEINIG KLACHTEN EN MELDINGEN De resultaten lopen dus nogal uiteen. Het is lastig om de omvang en de ernst van de problematiek te inventariseren. Vrijwel geen enkele verhuurmakelaar of verhuurder zegt klip en klaar dat hij bepaalde (bevolkings)groepen huurders uitsluit bij toewijzing. Veel meldingen van discriminatie op de woningmarkt stromen niet binnen bij meldpunten en klachteninstanties, zegt hoofddocent aan de faculteit Rechtsgeleerdheid van de Radboud Universiteit, Anita Böcker. Zij deed in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken verkennend onderzoek naar discriminatie op de woningmarkt. “Dat is niet zo gek. Slachtoffers gaat het erom zo snel mogelijk aan een betaalbare woning te komen. Door een klacht in te dienen en de procedure te doorlopen krijg je niet sneller een woning. Daarnaast moet je bewijzen dat je gediscrimineerd bent. Dat valt niet mee.” Uit onderzoek in Utrecht bleek dat 80% van de verhuurmakelaars hier bereid was om onderscheid te maken naar etnische afkomst of een afwijkende seksuele geaardheid. ׉ 7cassandra://NhYMwSI-1hAplBQvn7SpBkVlvhQpPEKm5R2YGitkE48)`_Q[ɀ |w3׉Etekst • Marcel van Rijnbach discriminatie PARTICULIERE VERHUURDERS Beleidsmedewerker Lucas Brons van Vastgoed Belang, de belangenvereniging van particuliere vastgoedverhuurders, noemt de resultaten van de veldonderzoeken ‘zorgelijk’. Tegelijkertijd heeft hij niet de illusie dat discriminatie bij de toewijzing van huurwoningen volledig uit te roeien is. “Het is een supercomplex probleem.” MOTIEVEN Het accent in het RU-onderzoek lag vooral op de motieven voor discriminatie en de diverse vormen van discriminatie op de woningmarkt. Wat onder meer opvalt in de onderzoeksresultaten is dat discriminatie vaker lijkt voor te komen bij de kleinere particuliere verhuurders en verhuurmakelaars in de grote steden, waar grote krapte heerst op de woningmarkt. Böcker licht toe: “Kleinere verhuurders zijn kwetsbaarder in vergelijking met corporaties en grote particuliere verhuurders, omdat kleine verhuurders direct nadeel ondervinden als bijvoorbeeld de huur niet of te laat betaald wordt of dat er een zooitje van wordt gemaakt in hun 'Bew󰈎󰈑󰉜󰇵n 󰇷a󰉄 j󰈩 󰈇󰇵󰇶is󰇹󰈹󰈎m󰈏󰈝e󰈩󰈹d 󰇼󰇵󰈞t va󰈗󰉄 n󰈎󰇵󰉃 󰈛e󰈩' vastgoed. Zijn pensioenvoorziening kan in gevaar komen bij één ‘foute’ huurder. Dus bestaat de kans dat deze categorie verhuurder vanuit een stereotype denkbeeld bepaalde risico’s gaat mijden die - onbedoeld of onbewust - geassocieerd worden met bepaalde culturele of etnische groepen”. ARBEIDSMIGRANTEN Bekend praktijkvoorbeeld dat er uitsprong bij de veldonderzoeken van de Radboud Universiteit betreft de arbeidsmigranten uit Oost-Europa. Er doen zich situaties voor dat meer migranten in één woning bivakkeren dan de gemeente toestaat. Dat kan de verhuurder een fl inke boete opleveren van de gemeente en dus neemt hij liever het risico niet. Daarnaast, zo blijkt uit het RU-onderzoek, zijn particuliere verhuurders bang voor hennepteelt of prostitutie in hun woning. Böcker: “En hoewel menigeen erkent dat huurders uit alle bevolkingsgroepen zich hieraan schuldig kunnen maken, zijn ze toch meer beducht voor groepen die ze minder goed kennen. Risicomijdend gedrag noemen we dat. Dat verhuurders of verhuurmakelaars discrimineren vanuit een diepgewortelde afkeer tegen bepaalde etnische groepen komt waarschijnlijk veel minder voor. De diversiteit in de Randstad is zo groot dat de maatschappij ingesteld is op diverse nationaliteiten en etnische achtergronden. In buitenlandse onderzoeken zagen we bijvoorbeeld ook dat woningzoekenden met een lager opleidingsniveau en inkomen meer gediscrimineerd werden dan woningzoekenden uit dezelfde groepen met een hoog opleidingsniveau en inkomen. Ook dat vloeit voort uit het mijden van risico op wanbetalers.” 31 “Het gros van de circa 5.000 leden zal niet expliciet discrimineren, maar onbewust of onbedoeld onderscheid maken valt nooit helemaal uit te sluiten. Wij geloven niet dat discriminatie op grote schaal bij onze leden voorkomt, maar we hebben geen harde gegevens. Wij doen er wel van alles aan om het te voorkomen, onder andere door middel van onze gedragscode, waarin onze leden zich committeren aan ethisch en integer handelen. Daar staan geen anti-discriminatiebepalingen in, maar ik geloof ook niet dat dat zal helpen. Je kunt namelijk niet alle vormen van discriminatie in zo’n gedragscode benoemen.” Vastgoed Belang heeft een app omarmd die goed verhuurderschap stimuleert en de communicatie tussen (potentiële) huurder en verhuurder transparanter maakt. Op gezette tijden is er structureel overleg met de gemeenten Amsterdam en Utrecht, lokale makelaarsorganisaties en antidiscriminatiebureaus om de vinger aan te pols te houden. “Op deze manier vangen we eerder negatieve s׉ 7cassandra://DLqFVCIUUDOkqPLjiUTrgOxOGHBt1nk1cz-YOYu4JXU4`_Q[ɀ |w3_Q[ɀ |w3krבCט6ru׉׉ 7cassandra://XcgVPC-hVSuLFFgSE67OxeFDlnB3Dpj7fy9NzG3ivAY`׉ 7cassandra://YgsT4LAzmWABgQMz3Fu8h2ockq1bXXjdsh5GSnrip9Qv`s׉ 7cassandra://qmND8hR3j3vF4ZlV0fFNfCF57xUvRCv04UnW0GeApGo%`׉ 7cassandra://uvB8NvYNwR_Gn8Je-scZLx7iMcqJzGNdF_tqIzKbpqot ͠]_Q[̀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://ztHNb6pkrompXqEnpohDzQVd2jkjPU27IuBIDXZ3TZE`׉ 7cassandra://UFPB8lgAwBsdHYB1pXMn3AXRco_UVRjo3R6QyIKJIrkL`s׉ 7cassandra://Pq3Kg3J6lSont63dbrhr3xmg7HUer-JMqrFf8gjKpOUw`׉ 7cassandra://ESotIkMAhJ1ajOg3TlItw09XHnDCnSpxXjezR0ah3mMS0͠]_Q[̀ |w3׉E4t wthema Verhuur INTERESSANTE DOELGROEP VRAAGT OM SLIMME AANPAK VERHUREN AAN EXPATS Bij het European Space Research and Technology Centre (ESTEC) van het European Space Agency (ESA) in Noordwijk werken veel expats. Foto ESA/Jan Van Haarlem/ Gallery Imaging. Het aantal expats in Nederland neemt toe. Vaak profiteren zij van aantrekkelijke fiscale voordelen, waardoor ze een woning kunnen huren in het hoge segment. Dit maakt hen een zeer interessante doelgroep voor makelaars met luxe huurwoningen in portefeuille. Een expat werkt tijdelijk in het buitenland en is niet gewend aan de, in dit geval, Nederlandse cultuur. Deze vaak hoogopgeleide kenniswerker werkt met name in de energiesector, voor bijvoorbeeld bedrijven als Shell en Vattenfall. Ook de ITsector kent veel expats, uit met name India. Expats verdienen meestal niet veel meer dan reguliere werknemers uit hetzelfde bedrijf. Wel worden kosten voor huisvesting vaak geheel of gedeeltelijk vergoed door de werkgever. Dit maakt hen een interessante doelgroep voor de verhuur van woningen in het hogere huursegment. Woningen met een huurprijs van bijvoorbeeld € 2.000 per maand zijn voor een gemiddelde Nederlandse huurder vaak geen optie. Voor expats zijn ze juist aantrekkelijk, mede omdat expats zich hier maar tijdelijk vestigen. 32 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 ׉ 7cassandra://qmND8hR3j3vF4ZlV0fFNfCF57xUvRCv04UnW0GeApGo%`_Q[ɀ |w3׉E tekst en beeld • Pararius partnercontent “Expats hebben een financiële voorsprong op Nederlandse huurders”, verklaart Michel van der Steen. Als makelaar bij Expat Residence in Den Haag richt hij zich specifiek op internationale kenniswerkers. Omdat expats profiteren van bijkomende fiscale voordelen, zijn woningen in het hoogste huursegment voor deze groep toegankelijk. “De meesten komen tijdelijk naar Nederland en brengen alleen een koffer mee. Zij zoeken daarom gemeubileerde woningen waar ze zo in kunnen”, verklaart hij. “Expats vestigen zich daarnaast vaak in of aan de rand van grote steden, omdat veel bedrijven daar gevestigd zijn.” De combinatie grote stad en gemeubileerde woning wijst al gauw in de richting van het hogere huursegment. NIEUWE AANWAS, NIEUWE KANSEN In de periode tussen 2003 tot 2005 werkten er volgens het Centraal Bureau voor Statistiek gemiddeld 221.000 internationale kenniswerkers in Nederland, tussen 2016 en 2018 nam dat aantal met maar liefst 73 procent toe. Toen telde Nederland in totaal ruim 383.000 internationale kenniswerkers. Met de komst van meer expats ontstaan er voor makelaars nieuwe kansen om woningaanbod in het hoogste segment te verhuren. Expatverhuur is overigens niet alleen interessant voor makelaars in grote steden als Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. Ook in de omgeving van Noordwijk, waar Europese ruimtevaartorganisatie ESA Estec gevestigd is, wonen expats. Deze organisatie bestaat voor bijna 90% uit expats. In Eemshaven, onder de rook van Groningen, staat een datacenter van Google wat eveneens zorgt voor een aanwas aan expats. Woningen verhuren aan expats brengt een aantal extra uitdagingen met zich mee. De crux zit vooral in het begin van het verhuurproces: hoe krijg je een dure, vaak gemeubileerde huurwoning aan de juiste man? “Dat begint eigenlijk al met je woningadvertentie”, stelt Jasper de Groot, directeur van woningplatform Pararius. “Nederlandse huurders nemen meestal genoegen met een beknopte woningomschrijving en een beperkt aantal foto’s. Expats hebben behoefte aan meer informa‘Ex󰈥a󰉄s 󰉒󰈎󰈘l󰇵󰈝 󰈈e󰈩n 󰈇󰇵󰇶o󰈩, ze 󰉛󰈎󰈒n 󰈚󰈏󰈞de󰈸 󰈛󰈡n󰇷󰈏󰈈 da󰈝 Ned󰈩󰈸󰈘󰇽n󰇷e󰈹s’ tie. Zij kunnen een woning niet altijd zelf bekijken, omdat ze op dat moment nog niet in Nederland zijn. Daarnaast hebben ze geen kennis van het land en de stad waarin ze zich gaan vest׉ 7cassandra://Pq3Kg3J6lSont63dbrhr3xmg7HUer-JMqrFf8gjKpOUw`_Q[ɀ |w3_Q[ɀ |w3krבCט6ru׉׉ 7cassandra://nNGOsSchhqbc3J-ZIbmzsUKRk1ogcUI2r_OnD5mHeqg`׉ 7cassandra://zTlfbxpcwwRSonFWjhjAE7xInPdtNVUZ6LvmfZ3sQ0MZ`s׉ 7cassandra://jv99hpjKS9cOWCjeW0bNyjyAn6neuaAQogCQQrDJmgo`׉ 7cassandra://bJDkzJUgOF3qnCeZPPxDCSfqTA7laHgs5GklAvQ5AiYR͠]_Q[̀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://HcoMoO11NgxhUQVqJD8P_Gfj16F2VEzUqp7gV8SFShA`׉ 7cassandra://2CFISbA_sZI0EWbDxaAJZx2BRXXcOoNzhTFMgT4Ocroo`s׉ 7cassandra://9Ju97bX_9Sq-Jz0B24G1UTYSjHh97YG9Hug3ByyOEsc"T`׉ 7cassandra://47kFiREQfjSJIT1nX7LSZubKtUJBTm1HJMBQS1FTFNM! ͠]_Q[̀ |w3נ_Q[̀ |w37[ 9ׁHhttp://pararius.comׁ ׁ Јנ_Q[̀ |w3 W 9ׁHhttp://Pararius.comׁ ׁ Јנ_Q[̀ |w3_ 9ׁHhttp://Pararius.comׁ ׁ Јנ_Q[̀ |w3h0 9ׁH$http://www.startenopdewoningmarkt.nlׁ ׁ Ј׉EONLINE VINDBAARHEID DIRECTE LIJN MET WERKGEVER Kenniswerkers die zelf op zoek gaan naar een huurwoning in Nederland, zijn voornamelijk afhankelijk van de online vindbaarheid van geschikte woonruimten. Voor Pararius is dit de voornaamste drijfveer geweest om naast een Nederlandse versie, ook een internationale versie van haar woningplatform te lanceren. “Pararius.com wordt aangeboden in vijf talen: Engels, Italiaans, Duits, Frans en Spaans. Woningadvertenties worden standaard in het Engels getoond, alle belangrijke kenmerken worden in de voorkeurstaal gepresenteerd”, aldus De Groot. Pararius.com bereikt maandelijks meer dan 300.000 internationale woningzoekenden en is voor deze doelgroep het best vindbaar in zoekmachines zoals Google. Internationale kenniswerkers die naar Nederland komen kennen de woningmarkt niet en weten vaak niet waar zij moeten beginnen. Zeker wanneer de nieuwe woning niet via de werkgever wordt geregeld en er geen relocation bureau wordt ingeschakeld, is de zoektocht lastig. “Zoekwoorden als ‘rental home Amsterdam’ of ‘Mietwohnung Eindhoven’ leiden een woningzoekende direct naar Pararius. Wanneer de makelaar zorgt voor een goede woningadvertentie, kunnen wij ervoor zorgen dat deze snel en goed gevonden wordt door een expat.” De Italiaanse Solomon, die samen met zijn vriendin naar Amsterdam verhuisde, besloot zelf op zoek te gaan naar een woning. “Mijn werkgever kon wel helpen, maar zij weten natuurlijk niet wat ik prettig vind aan een woning. Een bedrijf zoekt vooral woningen vlakbij het kantoor, zodat je bij wijze van spreken lopend naar het kantoor kan. Ik wilde liever in het centrum wonen, dat is voor mij juist onderdeel van de ervaring. Alleen op die manier leer je een stad beter kennen.” Een woning verhuren die geschikt is voor expats begint dus met goede marketing, het verhuurproces verloopt daarna weinig anders dan bij reguliere verhuur. Volgens Van Der Steen van Expat Residence kan het helpen om een extra service aan te bieden, bijvoorbeeld op het gebied van woninginrichting. Verder brengt verhuren aan expats vooral voordelen met zich mee. “Expats willen over het algemeen geen gedoe, ze zijn minder mondig dan Nederlanders. Ook is er meestal een directe lijn met de werkgever, die kan helpen met het huurcontract of inspringt op het moment dat de huur niet kan worden betaald. Voor een verhuurder biedt dit extra zekerheid.” Solomon vond zijn woning, een 4-kamerappartement in het centrum van Amsterdam, uiteindelijk via Pararius. “Het is fijn dat de advertentie werd vertaald naar mijn voorkeurstaal, Italiaans. Zo krijg je een goed en completer beeld van een woning. De rest van de zaken regelde ik vervolgens met de verhuurmakelaar.” EXPATS EN DE CORONACRISIS Dat expats van invloed zijn op de huurmarkt, werd duidelijk toen het coronavirus de kop op stak. “In de maanden na het uitbreken van het virus zagen we de gemiddelde huurprijs in de grote steden dalen”, stelt Jasper de Groot van Pararius. “Voor veel makelaarskantoren in die branche kwamen werkzaamheden stil te liggen. Om leegstand te voorkomen werden expatwoningen voor een lagere huurprijs aangeboden, zodat ze toegankelijker werden voor Nederlandse huurders.” Inmiddels neemt de vraag naar woningen vanuit internationale kenniswerkers weer toe, blijkt uit de meest recente cijfers van pararius.com. De website trok in juni bijna 20 procent meer bezoekers dan in dezelfde maand een jaar eerder. De Groot: “Expats durven weer te zoeken en de markt komt langzaam weer op gang.” 34 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 ׉ 7cassandra://jv99hpjKS9cOWCjeW0bNyjyAn6neuaAQogCQQrDJmgo`_Q[ɀ |w3׉E Ktekst • Pieter de Leeuw beeld • Pexels/Cottonbro campagne PARTIJEN SLAAN VOOR CAMPAGNE DE HANDEN INEEN DE WEEK VAN DE STARTER Mensen die voor het eerst een huis willen kopen, hebben het niet gemakkelijk. Een groot aantal partijen slaat op initiatief van het ministerie van Binnenlandse Zaken de handen ineen om deze doelgroep van actuele en relevante informatie te voorzien. De voorlichtingscampagne ‘Week van de Starter’ wordt georganiseerd van 27 september tot en met 3 oktober. Of het nu om kopen of om huren gaat, er zijn eenvoudigweg te weinig woningen om aan de vraag te voldoen. De prijzen blijven stijgen en de financiering van de eerste woning blijft nu eenmaal een ingrijpende beslissing. Daarnaast is het kopen van een huis complexe materie en wordt de informatie versnipperd aangeboden. EÉN CENTRALE PLEK Roland Knoester is directeur van Vastgoedpro, de beroepsorganisatie voor makelaars, taxateurs en bouwkundigen en een van de betrokken partijen achter de Week van de Starter. Hij legt uit: “Het uitgangspunt is dat straks op één centrale plek alle informatie voor de doelgroep te vinden is.” 'De 󰈎n󰇾󰈢󰈹ma󰉃󰈎󰇵 󰉓or󰇷󰉄 n󰉉 󰈝󰈢󰈈 ve󰈸󰈼n󰈎󰈥󰈦󰇵r󰇷 a󰈀󰈞g󰇵󰇼o󰇶󰈩n' Vastgoedpro heeft een aantal filmpjes gemaakt over wat er bij komt kijken als een eerste woning wordt gehuurd of gekocht, vertelt Knoester. “We zetten de voor- en nadelen van kopen en huren op een rij en we gaan in op het belang en de betekenis van een taxatie en een bouwkundige keuring. Dat is belangrijk omdat er op de zeer korte termijn niet heel veel woningen zullen worden bijgebouwd. De positie van de starter zal dan ook niet zo snel veranderen”, zo voorziet Knoester. DIGITAAL SPREEKUUR Het oorspronkelijke programma voor de Week van de Starter moest als gevolg van het coronavirus op de schop. Alle evenementen en workshops werden geschrapt om plaats te maken voor een veilige, digitale informatieoverdracht via de portal www.startenopdewoningmarkt.nl. Menno van Tartwijk van bureau EMMA, verantwoordelijk voor de communicatie van de Week van de Starter: “Het plan was om op NS-stations een pop-upwoonkamer in te richten waar de mensen met hun vragen terecht zouden kunnen. Nu zal in plaats daarvan vanaf 28 september een digitaal spreekuur worden gehouden en organiseren de betrokken partijen online evenementen voor starters.” Het blijkt dat veel starters niet bekend zijn met alle ins en outs, vervolgt Van Tartwijk. “Daarom is het zo belangrijk dat׉ 7cassandra://9Ju97bX_9Sq-Jz0B24G1UTYSjHh97YG9Hug3ByyOEsc"T`_Q[ɀ |w3_Q[ɀ |w3krבCט6ru׉׉ 7cassandra://AMMRsZshbEDYumxhKx-FOqEvG-ryP60PSBqR1Ip6GOQqV`׉ 7cassandra://ZqAyogwd3TJpQW51eiM5r797usci22dd8x93TQsYRiAY`s׉ 7cassandra://WA0vpch5GIwTIiruF5nj01vRP7xRUj5PjQC-dm5oZfc`׉ 7cassandra://e0PKoF5yNbZW9GZ2LolLlcUJYR6MtTgR8Kr8Aqqu4dA' ͠]_Q[̀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://vl9F33YOvSqLXDorP1plxmgHS_gDxwWX6Y8t1h1YBng`׉ 7cassandra://aiTzlciVgrMHaKmJkXGNcOs68H3af9BFPeF_UiA0E1Y^G`s׉ 7cassandra://3jcZrKNuw6_711tzSLaUYUxL5Lfaozo1Bv-CwHK3tOE`׉ 7cassandra://JWm_0ccYz3gHh5onFQic5Hc9cdz6jm7q9FQeNioEL7Mmz$͠]_Q[̀ |w3׉EDOCHTER VERRASTE VADER MET SAMENWERKINGSPLAN DE TWEE J’S In deze rubriek staat een makelaarskantoor centraal waarbij een vader of een moeder samen met zoon(s) of dochter(s) aan het roer staan. Wat hebben ze gemeen, kunnen ze goed samenwerken en hoe verdelen ze de taken? Dit keer Jim Tesselaar (59) en zijn dochter Jeanette (27) van Tesselaar Makelaardij in Heerhugowaard. 36 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 ׉ 7cassandra://WA0vpch5GIwTIiruF5nj01vRP7xRUj5PjQC-dm5oZfc`_Q[ɀ |w3׉E2• Naam: Tesselaar Makelaardij Van start in: 2016 Waar actief: Heerhugowaard e.o. Specialisatie: woningen, taxaties Brancheorganisatie: VBO Aantal medewerkers: 6 tekst • Pieter de Leeuw vader&dochter De ambitie van Jim Tesselaar is duidelijk. Hij wil de grootste makelaar van Heerhugowaard worden. Waar maar liefst vijftien kantoren zijn. Nu is Tesselaar Makelaardij nog de derde. Zijn dochter hoort het glimlachend aan. Pas sinds een maand werkt zij op het kantoor van haar vader. “Ze is net door haar proeftijd heen”, grapt Jim, die even later zegt trots te zijn omdat als hij ermee stopt de naam Tesselaar zal blijven bestaan. Jim is een man die de makelaardij letterlijk ontdekt heeft. Een kleine twintig jaar geleden verruilde hij zijn succesvolle bestaan als interimmanager voor een onzekere toekomst als makelaar. “Het had ermee te maken dat ik heel lang op zoek was naar de ideale woning voor mijn gezin.” Die zoektocht vond plaats op een moment dat hij zich realiseerde meer professionele uitdaging nodig te hebben dan zijn toenmalige werk hem kon geven. Net als zijn dochter overigens, die een goed lopend recruitment bureau in de mode achter zich liet om op het kantoor van haar vader het vak te leren. Levert dat verschil in achtergrond ook andere makelaars op? GRONDIGE INSPECTIE Jim trapt af: “Ik ben streng, maar rechtvaardig. Dat is ook precies wat ik tegen mijn klanten zeg. Wie mij inhuurt en precies doet wat ik zeg, is er zeker van dat die de hoofdprijs voor zijn of haar woning krijgt. Het begint al bij de eerste inspectie. Die duurt bij mij steevast twee uur. Ik zeg altijd, ik ben net Youp van ’t Hek. Die stapt ook niet een half uur eerder van het podium.” Die twee uur vindt hij juist zo belangrijk omdat hij dan genoeg tijd heeft om de woning tot in ieder detail te leren kennen. De verkoper krijgt vervolgens als dat nodig is, huiswerk mee. Jim heeft een voorliefde voor kernachtige uitdrukkingen: “Ik noem dat altijd witten en kitten.” De woning moet er top uitzien en als de klant er weinig voor voelt om de handen uit de mouwen te steken, weigert Jim de woning te verkopen. “Ik doe het gewoon niet. Punt.” Jeanette: “Mijn vader is direct en duidelijk, wat door klanten op prijs wordt gesteld. Ik ben in mijn communicatie misschien ietsje minder zakelijk.” Werkte Jim in zijn eerste jaren als makelaar onder de vleugels van een franchiseorganisatie, vijf jaar geleden begon hij met zijn eigen kantoor. Inmiddels heeft hij zes medewerkers. Een tikje geamuseerd en een tikje geërgerd zegt hij: “Iedere keer dat er iemand bijkomt, wrijf ik me in mijn handen en denk ik ‘zo, nu krijg ik het wel iets rustiger’. Ik ben tenslotte ook nog beëdigd taxateur, maar op de een of andere manier wordt het hier alleen maar drukker.” VERSCHIL IN MARKETING Het verschil in generatie treedt duidelijk naar voren als het gaat om de marketing van het kantoor. Beiden zijn ervan overtuigd dat het succes van de makelaardij geen ruimte laat om op de lauweren te rusten. Jim: “Dat is gevaarlijk, je moet onder alle omstandigheden aan klantenwerving blijven doen.” Vader kiest voor het meer traditionele kaartje in de bus van de huizen in de straat waar zojuist een woning is verkocht of een affiche op het raam van de verkochte woning waarop in koeienletters te lezen staat ‘Binnen 1 week verkocht’. De dochter kiest bij de marketing voor het inzetten van meer eigentijdse middelen als social media en als promotiemateriaal een film van een woning. Jeanette: “Het mooie is dat hij er niks mee heeft, maar het ook niet afwijst of er negatief tegenover staat.” Jim haalt zijn schouders op: ”Ik geloof dat een mens moet doen waar hij goed in is. Daar wordt hij gelukkig van.” ‘ Wi󰉅󰈩n 󰇵󰈝 󰈕i󰉅󰈩n: 󰇷󰇵 󰉓on󰈎󰈝󰈈 mo󰈩󰉃 󰇵󰈹 to󰈥 󰉉󰈏󰉄zi󰈩󰈝’ Heel voorzichtig probeert hij af te bouwen. Nu neemt hij soms al eens een middag vrij. Als over een jaar Jeanette het vak helemaal in haar vingers heeft en nog altijd zo enthousiast en gedreven is, wil hij een dag in de week vrijaf nemen, om heel geleidelijk plaats te maken voor zijn dochter. De samenwerking had hij bepaald niet aan zien komen. Sterker nog, een van zijn vele favoriete zegswijzen was dat familie goed was om mee te gaan wandelen en niet om te gaan handelen. Maar ja, op Hemelvaartsdag wilde zij eens met hem praten. Hij had geen idee waarover. Pas toen zij met een serieus gezicht haar laptop opende en een heuse presentatie gaf over hun samenwerking als makelaars die zij ‘De twee J’s׉ 7cassandra://3jcZrKNuw6_711tzSLaUYUxL5Lfaozo1Bv-CwHK3tOE`_Q[ɀ |w3_Q[ɀ |w3krבCט6ru׉׉ 7cassandra://_NdpdIxdQ3p9IhfLYdfpJFOsuUeUiHGzYCkSsCsNICQ~`׉ 7cassandra://fze40tPnkbhefx6DpMk1mBuMUsCzUQEaw3Uo53SWyHY^`s׉ 7cassandra://YIc7fD3akli0p83o1Vdrk4lXZU-UtHRcmO_BBEKqRZc`׉ 7cassandra://zROZpS6Xvw_43YjFjpdl6kaA5i-zByn0sLFhL-0nonY8F͠]_Q[̀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://VqoIuWDp9gl_0yqM7ZjgQWUmALoQL1UpdGbjt0rfcd4C`׉ 7cassandra://LL7GlISXEPXttgHru1HWNPduLkVloEiqdgoSKIdDJWs_`s׉ 7cassandra://dMODOQID7u_ZEsGXKXH6jEBSQJVH34Yrnx3SI-RdS4g`׉ 7cassandra://67pC0yPHweBd5OxbI80iB78hylQzmoJXi75e4qK4sW4͉8͠]_Q[̀ |w3נ_Q[̀ |w3 9ׁH#https://nationalemakelaarawards.nl/ׁ ׁ Ј׉EONNO DWARS, JURYLID NATIONALE MAKELAAR AWARDS ‘WIE ZET DIE EXTRA STAP?’ Volgend jaar maart worden de winnaars bekendgemaakt van de Nationale Makelaar Awards, waarbij innovatie een grote troef is. Onno Dwars, directeur van Ballast Nedam Development, is een van de juryleden. Hoe denkt hij over de problemen op de woningmarkt, de rol van de makelaar en de impact van makelaarsprijzen? 38 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 Dwars heeft zijn sporen wel verdiend wat innovatie en omdenken betreft. Hij won onder andere in 2019 de Duurzame 50, een beloning voor excelleren op het vlak van duurzaamheid. Daarnaast is hij een echte visionair. Hij denkt graag out-of-the-box. Zo ook over de krapte op de woningmarkt en de wens om deze op te lossen. “Er wordt voornamelijk vanuit een probleem gedacht: te weinig huizen. En daar wordt een oplossing voor gezocht: huizen bouwen. Maar voordat we keuzes maken, moet eerst de oorzaak van het probleem onderzocht worden. In geval van de woningkrapte spelen een overschot aan singles en scheefwoners in sociale huurwoningen bijvoorbeeld een rol. Daar zou je wat aan moeten doen.” Gekscherend schreef hij in een blog dat projectontwikkelaars ook datingsites moesten ontwikkelen. ׉ 7cassandra://YIc7fD3akli0p83o1Vdrk4lXZU-UtHRcmO_BBEKqRZc`_Q[ɀ |w3׉Etekst • Judith Bakkers awards VOORDEEL Hij mist een andere invalshoek van de overheid in deze discussie. Daar klinkt bouwen, bouwen, bouwen als enige mogelijkheid. “Meer bouwen is prima, maar daarvoor hebben we kortere doorlooptijden van procedures, meer regie van de gemeenten en leiderschap van de overheid voor nodig. En je lost er het probleem misschien niet eens mee op. Wellicht creëer je er allerlei nieuwe problemen mee. Het vraagstuk is veel breder en complexer. Niemand vraagt zich af of een woningkrapte in zekere zin ook voordelen biedt. Door het tekort aan woningen is het nu mogelijk om zonder subsidie binnenstedelijke gebieden, zoals verouderde industriegebieden, te herontwikkelen. Of energieen mobiliteitstransities, die anders niet van de grond komen. Dat moet je ook in ogenschouw nemen.” TOEGEVOEGDE WAARDE Binnen het vraagstuk is volgens Dwars zeker een adviesrol voor makelaars weggelegd. “Makelaars hebben veel data waar ze wat mee kunnen. Bijvoorbeeld nieuwe onderwerpen aandragen om de waardeontwikkeling van woningen te bepalen. Duurzaamheid, gezondheid en mobiliteit zijn onderwerpen waarbij makelaars van toegevoegde waarde kunnen zijn. Hoe is de luchtkwaliteit in bepaalde wijken? En waar kun je wonen waar het schoner is? Maak hier een punt van in je promotie'Zin󰈇󰈩󰉐󰈏n󰈇 i󰈼 d󰈩 󰉏󰈢󰈘ge󰈝󰇶󰈩 s󰉃󰇽󰈦 in 󰈡󰈝󰉜󰇵 ev󰈡󰈗󰉊󰉄i󰈩' strategie. Adviseer mensen over de mogelijkheden en financiering voor verduurzaming of waar ze goed kunnen parkeren in de buurt. De makelaar zal steeds meer adviseur dan bemiddelaar moeten worden op deze gebieden om zijn toegevoegde waarde voor de woonconsument te behouden.” NIEUWSGIERIG Innovatie is daarom ook voor makelaars van levensbelang. Op dit onderdeel zal Dwars dan ook sterk letten bij het beoordelen van de kandidaten van de Nationale Makelaar Awards. “Ik ben uitermate nieuwsgierig en wil graag weten wat er in de makelaarssector gebeurt. En makelaars aanzetten om een volgende stap te zetten.” Dwars is benieuwd welke makelaars binnen hun vak of sector vernieuwend en baanbrekend bezig zijn, op allerlei vlakken. Zoals de communicatie met kopers, het organiseren van baanbrekende events, voorlichting over duurzaamheid of een nieuwe manier van klantenbinding. Het gaat volgens hem om die stap extra zetten. Verder kijken dan alleen maar geld verdienen. “Wat is de zingeving achter het handelen van een makelaarskantoor, waarom besta je? Blijf daarbij dicht bij jezelf, maar zorg dat je een nieuwe beweging creëert. Jonge mensen letten daar nu erg op. Zingeving is de volgende stap in onze evolutie. Zet daarop in.” STIMULEREND Die zingeving wordt bevestigd door een prijs. “Al naar gelang de status van de prijs, en die kan in de tijd groeien, kan die ook stimulerend werken. Voor de winnaars, maar ook voor de andere makelaars die inspirerende voorbeelden zien. Daarom zie ik het nut van deze awards zeker in.” Hij roept daarom makelaars op om zich nu al op te geven. “Het stimuleert je bedrijf om buiten de dagelijkse werkzaamheden te stretchen. En boven jezelf uit te stijgen. Niet indutten, maar jezelf uitdagen. Leuk! Deelnemen is al een compliment.” JURY BEOORDEELT De nieuwe Nationale Makelaar Awards, een initiatief van Real Estate Business School (REBS), gaat de beste en meest innovatieve makelaarskantoren bekronen. De winnaars worden bekendgemaakt tijdens het evenement Makelmania op vrijdag 12 maart 2021. Er is een sterke jury, bestaande uit professionals van binnen én buiten de makelaardij. Er zijn prijzen in vijf categorieën: beste grown-up (+ 3 jaar), beste start-up (- 3 jaar), beste marketing, beste service en beste innovatie. Denk bij marketing bijvoorbeeld aan social campagnes of de branding van het bedrijf, bij service aan vernieuwende (digitale) dienstverleningsconcepten en bij innovatie aan nieuwe (digitale) producten of diensten. Alle makelaars worden vanuit negen thema’s beoordeeld: leiderschap, innovatie, persoonlijke groei, verkoop, technologie, duurzaamheid, marketing, klantbeleving en ondernemen. Alle soorten makelaarskantoren worden van harte uitgenodigd om mee te doen. Het maakt niet uit hoe groot of klein. Inschrijv׉ 7cassandra://dMODOQID7u_ZEsGXKXH6jEBSQJVH34Yrnx3SI-RdS4g`_Q[ɀ |w3_Q[ɀ |w3krבCט6ru׉׉ 7cassandra://9wYI1BAiOfC5tUdfrrB8gGhDnxrEizlkpldAxNU_UoUD`׉ 7cassandra://P_ku61K7Dp8KWzvlwVKPwZ6PUcbzLFh4Em5-L-cg4AcH{`s׉ 7cassandra://GrL8BAOjMhaFTirJDrcYHorFTlKkBoxzqCIiarqn68M`׉ 7cassandra://W8K3YGLJZZvMcRGeGOdkASpPSCYQqb_coq1zuqwCTqk5(͠]_Q[̀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://mHkCGIp8l4Jt_cZfqZIDvhFy1Y3trv9yi3swHd90Jeo `׉ 7cassandra://4sSIdUkmIE0kWQyYh8bIJ5TrJz9kWyZozRtQ6U458owv`s׉ 7cassandra://TlHpl_eWsFA7pw3aMPAr9jBPpP6I1FZLtkr1lDbP4Ow`׉ 7cassandra://uPxGAbpNhctPVS9GEP99If7APAVBNqezNkce7Aic72Yy (͠]_Q[̀ |w3נ_Q[̀ |w3V̴ 9ׁHhttp://vandesandeadvocaten.nlׁ ׁ Ј׉EVERHUURDER DE DUPE VAN HENNEPBRAND Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: de verhuurmakelaar moet een waterdicht contract opstellen voor het geval de huurder de fout ingaat. Iemand heeft zijn huis verhuurd via een verhuurmakelaar. Op een kwade dag breekt er brand uit. De huurders blijken hennep te verbouwen in het pand. De verhuurder zit met zijn handen in het haar: de verzekeringsmaatschappij keert niet uit en daar komt de gemeente overheen met 40 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 een bestuurlijke boete. Het energiebedrijf wil de kosten voor illegaal afgetapte stroom terugvorderen. De schade bedraagt € 400.000. Wat moet de verhuurder doen om dit te voorkomen? ׉ 7cassandra://GrL8BAOjMhaFTirJDrcYHorFTlKkBoxzqCIiarqn68M`_Q[ɀ |w3׉Eqtekst • Dorine van Kesteren helpdesk Zet 󰈎󰈝 󰈋󰉊ur󰇹󰈡󰈞t󰈸󰇽󰇸t: 󰇷e 󰈋󰉉󰉊r󰇷e󰈹 m󰈡󰇵󰉃 me󰈩󰉒󰇵󰈹ke󰈝 󰈀󰇽󰈞 pe󰈸󰈎󰈢󰇶i󰈩k󰇵 󰇹o󰈞t󰈸󰈡󰈘󰇵s 󰇷o󰈡󰈹 de 󰉏󰈩󰈹h󰉊u󰈸󰇶󰈩r Wij hebben een woning in verzekering genomen die normaal werd gebruikt, zegt de verzekeringsmaatschappij. En nu, met een hennepkwekerij erin, is het geen normale woning meer. Daarbij komt dat er sprake is van zogeheten risicoverzwaring. Dat betekent dat het verzekerde risico tijdens de looptijd van de brandverzekering groter is geworden. Een hennepkwekerij vergroot het risico op brand immers aanzienlijk. Ook andere situaties worden gezien als risicoverzwaring. Denk aan een eigenaar die zijn pannendak vervangt door een rieten dak of zijn huis langdurig leeg laat staan, terwijl het bij aanvang van de polis bewoond was. MEDEDELINGSPLICHT In veel polisvoorwaarden staat dat de huiseigenaar binnen dertig dagen moet melden als het risico groter wordt nádat de verzekeringsovereenkomst is afgesloten. De verzekeraar heeft vervolgens het recht om de premie en/of verzekeringsvoorwaarden opnieuw vast te stellen. Aan deze mededelingsplicht is vaak een ‘verval van rechtclausule’ gekoppeld. Met andere woorden: wordt een wijziging van het risico niet gemeld, dan vervalt het recht van dekking. In de casus was dit ook het geval. De hennepkwekerij zat bij het onstaan van de brand al drie maanden in de woning. Omdat de huiseigenaar hiervan niet op de hoogte was, had hij dit niet gemeld bij de verzekeraar. Volgens de verzekeraar was hij dus in overtreding en was het pand niet meer in dekking. De huiseigenaar nam hier geen genoegen mee en ging naar de rechter. Maar de rechtbank gaf de verzekeraar gelijk. Dit is het risico van de eigenaar/verhuurder, die hoort te weten of er in zijn pand een hennepkwekerij is gevestigd, aldus de rechter. Het deed niet terzake dat de eigenaar de woning vier maanden geleden nog had bezocht, en dat de kwekerij er toen nog niet was. Het deed ook niet terzake dat er geen causaal verband was tussen de brand en de hennepkwekerij, omdat uit onderzoek bleek dat de brand een andere oorzaak had. BESTUURLIJKE BOETE Maar hiermee was de gifbeker nog niet leeg. Toen de gemeente hoorde dat er een hennepkwekerij in het huis was aangetroffen, stuurde zij de eigenaar een brief dat de woning in strijd met de woonbestemming werd gebruikt en hiermee ‘verwijtbaar werd onttrokken aan de woningvoorraad’. Het gevolg? Een bestuurlijke boete van € 5.000. In zekere zin kwam de eigenaar hier nog goed weg, want de gemeente heeft ook de bevoegdheid om een pand in dit soort gevallen te sluiten voor een paar maanden. Volgens de Raad van State, de hoogste rechter in het bestuursrecht, moeten eigenaren van verhuurde woningen het pand ‘periodiek’ inspecteren om te kijken of het nog wel in overeenstemming met de bestemming wordt gebruikt. Algemeen wordt aangenomen dat dit eens per vier tot zes maanden moet gebeuren. Het eigenaardige is dus dat het bestuursrecht hier niet spoort met het verzekeringsrecht. De rechter vond het in de zaak tegen de verzekeraar niet van belang dat de eigenaar vier maanden geleden nog in het huis was geweest, terwijl hij hiermee wel aan zijn bestuursrechtelijke inspectieverplichtingen had voldaan. Al met al waren er hier dus grote problemen voor de pandeigenaar/verhuurder. De brand én de hennepkwekerij hadden schade veroorzaakt in het huis, zoals doorgebroken wanden, gaten in het plafond, lekkages en overal stof en viezigheid. In totaal ging het om € 400.000. De eigenaar moest dit uit eigen zak betalen omdat de verzekeraar niet thuis gaf en de rechter het daarmee eens was. Iets anders was dat de huurders illegaal energie hadden afgetapt. In reactie daarop had de energieleverancier elektriciteit en gas afgesloten en een fikse naheffing gestuurd – en krijg maar eens voor elkaar dat de huurders hiervoor opdraaien. En als klap op de vuurpijl kwam de gemeente met die bestuurlijke boete. CONTRACTUELE BASIS Hoe kunnen verhuurmakelaars voorkomen dat verhuurders in dit soort ellende terechtkomen? Zet ten eerste altijd in het huurcontract dat de huurder moet meewerken aan periodieke controles door de verhuurder. Op die manier krijgen deze inspecties een contractuele basis en staat de verhuurder sterker dan wanneer hij dit steeds moet vragen en een beroep moet doen op goed huurderschap. Neem ook op dat gebruik van de woning in strijd met de woonbestemming verboden is en grond voor onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst. Noem hierbij expliciet de hennepkwekerij. Wees verder ongelooflijk zorgvuldig bij het selecteren van huurders. Controleer hun woonverleden bij eerdere verhuurders of verhuurmakelaars en vraag om een werkgeversverklaring, recente salarisspecificaties en bankafschriften, waaruit blijkt dat het salaris ook daadwerkelijk wordt overgemaakt. Laat mensen ook altijd met hun originele paspoort op kantoor komen. Accepteer geen gescande kopie per e-mail, omdat een kopie eenvoudiger te vervalsen is dan een origineel paspoort. Weet wanneer er alarmbellen moeten afgaan: bijvoorbeeld als een potentiële huurder de waarborgsom en de eerste huurtermijn contant op tafel legt of geen paspoort kan laten zien. Adviseer verhuurders tot slot om schriftelijk – per e-mail of app – bij de huurders aan te kondigen dat ze de woning komen inspecteren: ‘Ik kom dan en dan langs’. Zo is er bewijs dat de verhuurder aan zijn verplichtingen jegens de verzekeraar en d׉ 7cassandra://TlHpl_eWsFA7pw3aMPAr9jBPpP6I1FZLtkr1lDbP4Ow`_Q[ɀ |w3_Q[ɀ |w3krבCט6ru׉׉ 7cassandra://uvn0K9WkUVkQgXKK3Ro4PCLZUaX9hb0dyoQXs2h28uAk`׉ 7cassandra://xXf_XQfSkdxfcsDgYyglpT5wRwi-76HWrrtJPoczHUYvG`s׉ 7cassandra://JX34WZtT8_YO43EXQtVSFDQrdMBdJoLyhk0XbTe4jh4!`׉ 7cassandra://VycbtXj1_vC0POGdz9cjWM1K1R_yshMIVrbBQXAV6FU͒U͠]_Q[̀ |w3ט66ru׉׉ 7cassandra://67CA_ecOQX7QMgdtN3LhFPQPgOYEyGT3jA1RdtTE6as`׉ 7cassandra://uB4gNbRa9_d5Cqryho9SoNaNANil4Aj54rKNysiao2Q]`s׉ 7cassandra://E-l-M4aNlgD2G8gr1knwF1WtN7EV1JkhYwluMnqKohQ#s`׉ 7cassandra://g31MmK3lnC1KsLZJkja2n4qu1Et3HJqn4ahMpQ5gUXE56͠]_Q[̀ |w3נ_Q[̀ |w4 $̳ 9ׁH&http://www.vastgoedactueel.nl/magazineׁ ׁ Јנ_Q[̀ |w4 6o 9ׁHmailto:henk@acquimedia.nlׁ ׁ Јנ_Q[̀ |w46hm 9ׁHmailto:thila@acquimedia.nlׁ ׁ Јנ_Q[̀ |w4Z̔ 9ׁH"mailto:redactie@vastgoedactueel.nlׁ ׁ Јנ_Q[̀ |w4Zց̔ 9ׁH"mailto:redactie@vastgoedactueel.nlׁ ׁ Јנ_Q[̀ |w4kC| 9ׁHhttp://www.vastgoedactueel.nlׁ ׁ Јנ_Q[̀ |w4pfv 9ׁHhttp://2bconnected.orgׁ ׁ Јנ_Q[̀ |w4̟f̩ 9ׁHmailto:theo@propertypeople.nlׁ ׁ Јנ_Q[̀ |w4Ɓ 9ׁH#mailto:info@academievoorvastgoed.nlׁ ׁ Јנ gڮP?*_ځ9׉Hhttps://2bconnected.org/G׉ ׁ  default styleנ LڮP?O_ځ9׉Hhttps://propertypeople.nl/G׉ ׁ  default styleנ_Q[̀ |w4 }\&9ׁH"http://www.academievoorvastgoed.nlׁ ׁ Ј׉E2vacatures ARNHEM/NIJMEGEN Woningmakelaar/ondernemer gezocht in Arnhem/Nijmegen voor het opzetten van een eigen vestiging. Onze NVM-gelieerde opdrachtgever heeft een groot landelijk netwerk dat gestaag groeit. In opstartkosten en dergelijke word je ondersteund, je bouwt het kantoor echt met elkaar op. Je hebt een afgeronde RMT-opleiding of bent een KRMT’er met ambitie om door te groeien. De organisatie wil een landelijke dekking bereiken. Alle aangesloten kantoren zijn aanwezig op sociale media, hebben een eigen website, die vanuit de centrale organisatie continu wordt geoptimaliseerd en die ook de administratie voert en (digitale) marketing activiteiten onderneemt. Aspecten als e-mailmarketing, SEO en social media worden jou geheel uit handen genomen. Ook wordt een 24/7 bereikbaarheid gegarandeerd. AMSTERDAM Ervaren woningmakelaar (KRMT/RM) gezocht die zich met het bestaande team in Amsterdam gaat richten op verdere uitbouw. Onze opdrachtgever staat open voor zowel loondienst als een zzp-invulling. Je bent bij voorkeur ervaren in de rol van woningmakelaar. Je bent het aanspreekpunt voor de opdrachtgevers, informeert klanten over het aanbod, begeleidt bezichtigingen en adviseert in het verkooptraject. Je speelt in op de wensen van de klanten en kunt vraag en aanbod goed op elkaar afstemmen. ZEIST/BILTHOVEN Voor een moderne en ambitieuze makelaarsorganisatie met een groeiend marktaandeel in de regio Utrecht, kijken wij uit naar een gedreven woningmakelaar (K)RMT, met minimaal vijf jaar ervaring. De onderneming heeft meerdere vestigingen en wil verder groeien, ook door de verdere uitbouw van het aantal vestigingen. Je hebt de dagelijkse leiding over het kantoor Zeist/Bilthoven, waarbij je het team aanstuurt, coacht en ondersteunt. Je bent commercieel vaardig, snel en scherp. Herken je jezelf in een van de vacatures van Property People? Mail naar theo@propertypeople.nl FLEVOLAND Voor een makelaar in het werkgebied Harderwijk-Zeewolde zoeken wij een zelfstandig fulltime werkende medewerker binnendienst/ ARMT-er met twee tot vijf jaar ervaring. Je bent een echte teamspeler, met eventueel ambitie om op termijn bezichtigingen te doen. Het goed georganiseerde kantoor is gespecialiseerd in verkoop, aankoop, taxatie, waardebepaling en onafh ankelijk hypotheekadvies. UTRECHT Een makelaardij met meerdere vestigingen en een sterke positie in Utrecht en omgeving zoekt voor minimaal 32 uur een ervaren makelaar KRMT voor de afdeling Bestaande Bouw. De makelaardij heeft een gevestigde naam en biedt veel groeimogelijkheden. Je hebt minimaal vijf jaar ervaring en draagt actief bij aan het verkopen en verhuren van bestaande bouw en voert zelfstandig bezichtigingen uit. Je hebt juridische en fi scale kennis van contracten. AMSTERDAM Voor een toonaangevende NVM-makelaardij in het centrum van Amsterdam, met meerdere vestigingen in Noord-Holland, zoeken wij een KRMT/RM RT makelaar met een hoge gunfactor. De focus ligt op het actief bemiddelen voor particulieren bij het aankopen en verkopen van woningen. Je hebt recente en relevante kennis/ervaring van de particuliere woningmarkt en bent verantwoordelijk voor de bezichtigingen en zoekt samen met de klant naar de beste match. NOORD-HOLLAND Wij zoeken een aankomend ARMT of KRMT (of net gecertifi ceerd) uit de omgeving van Amsterdam, die het makelaarsvak verder in de praktijk wil leren. Onze opdrachtgever heeft een no-nonsense instelling en draagt op zeer kwalitatieve wijze zorg voor de woonwensen van de klanten. Servicegerichtheid in dienstverlening wordt gecombineerd met een gezonde dosis commercie. Je schrijft ook de verkoopteksten en bent handig met softwarepakketten en social media. Geïnteresseerd in een van bovenstaande vacatures? Ga naar 2bconnected.org om te reageren. Onafh ankelijk vakblad voor de woningmakelaar en vastgoed-professional | Verschijnt 10 x per jaar: 8 x print, 2 x digitaal e-zine | ISSN0166-4204 Online media- en vacatureplatform | wekelijkse gratis nieuwsbrief | www.vastgoedactueel.nl Uitgever AcquiMedia, Henk van der Brugge Amstelwijckweg 15 3316 BB DORDRECHT Hoofdredactie Elsie Schoorel redactie@vastgoedactueel.nl Eindredactie Rens Groenendijk redactie@vastgoedactueel.nl Medewerkers aan dit nummer: Judith Bakkers | Jaap Hoeve | Pieter de Leeuw | Dorine van Kesteren | Marcel van Rijnbach Coverfotografi e Herbert Wiggerman Media management, abonnementen, vacatures, advertentieverkoop: AcquiMedia, Thila Mos thila@acquimedia.nl, 0184-481043 Henk van der Brugge henk@acquimedia.nl, 0184-481041 Vormgeving Dock35 Media B.V., Jessica Dales Druk Damen Drukkers B.V. Disclaimer & Copyright AcquiMedia heeft deze uitgave op de meest zorgvuldige wijze samengesteld. AcquiMedia, (hoofd)redactie en auteurs kunnen echter op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de gegevens. Uitgever, (hoofd) redactie en auteurs aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard dan ook, die het gevolg is van handelingen en/of beslissingen die gebaseerd zijn op informatie in deze uitgave. Het is niet toegestaan om zonder uitdrukkelijke toestemming van de uitgever foto’s of (gedeelte van) teksten 42 VASTGOED ACTUEEL | september 2020 uit deze uitgave over te nemen. Ook met toestemming blijft bronvermelding en fotocredit verplicht. Abonnement Het VASTGOED actueel magazine abonnement (NL) kost €149,- excl. BTW per jaar, inclusief de aankondiging en toegang tot elk (digitaal) magazine, korting op online vacatureplaatsingen + jaarlijks één gratis vacatureplaatsing met publicatie in de nieuwsbrief. Proefabonnement? Een proefabonnement (NL) is gratis en stopt vanzelf na 3 nummers. www.vastgoedactueel.nl/magazine ׉ 7cassandra://JX34WZtT8_YO43EXQtVSFDQrdMBdJoLyhk0XbTe4jh4!`_Q[ɀ |w3׉EVeilig je PE-punten halen? Dat kan in ons virtuele klaslokaal. Bekijk het cursusaanbod op www.academievoorvastgoed.nl info@academievoorvastgoed.nl 030 - 608 51 60 ׉ 7cassandra://E-l-M4aNlgD2G8gr1knwF1WtN7EV1JkhYwluMnqKohQ#s`_Q[ɀ |w3_Q[ɀ |w3krבCט6ru׉׉ 7cassandra://S39Aewd1dH_RndKS36VEWneaqt8LzLLsEJxOsBwPTbc`׉ 7cassandra://NQtwr1RyrCPICopIMaAHqWAXNsFb_HIpMhFV8b7UEq0|\`s׉ 7cassandra://6zYJuGVzLDMo2tJxmQ5zXzWFVAAdJAv3Wb_n0c8oJh0(`׉ 7cassandra://XlW4d-VQFUh9GEOz-9JEAwpw6u1hjSprr9taWeM-wxM͠]_Q[̀ |w4נ_Q[̀ |w4 ̸Ё̂9ׁHhttp://Factotum.nlׁ ׁ Јנ_Q[̀ |w4 w9ׁHmailto:marketing@factotum.nlׁ ׁ Ј׉E“Tijdswinst door intuïtieve software” Kyara Dees & Ginger Lafeber Woningmakelaars Van de Steege Amsterdam Noord Steengoede marketingmaterialen voor nog betere sales! Binnen no-time de hele regio ‘inpakken’? Bij ons is dat zo geregeld! Dankzij onze eenvoudige software bestel je in een paar klikken steengoede brochures, raampresentaties, DM materialen en nog veel meer. Zo worden jij, je woningaanbod én je klanten met gemak opvallend succesvol! Wilt u opvallend succesvol huizen aan- en verkopen? Bel Chantal of Carol via 0297 230 320 of mail marketing@factotum.nl Factotum.nl Marketingmaterialen Flyers | Brochures | Raampresentaties | Landing pages | GEO selecties Buurtmailings | Direct Mailings | Promotiekaarten | Social posts ׉ 7cassandra://6zYJuGVzLDMo2tJxmQ5zXzWFVAAdJAv3Wb_n0c8oJh0(`_Q[ɀ |w3׈E_Q[ɀ |w3_Q[ɀ |w3lr)#Vastgoed actueel 7 - september 2020_Q[Nj(QB