׉?4ׁB!בCט66ru׉׉ 7cassandra://Kc4G1otUZHWDmCJrWzcaqaBjI1Bit4Iwsbqo4I0v40c`׉ 7cassandra://HRQ24aZ7Q2bvi8KKN22H-pL376BXTMR7o0A-UTb29cMi^`s׉ 7cassandra://xoWitrl-lTwq216fo-b9hOxXMPufqF_7iA4jKvMEm8I%+`׉ 7cassandra://HtRUerH-ZxEcm8FPT7pAddbaoRYA4pjYg8LQRKOfAdU ͠]^=5Kb5qט66ru׉׉ 7cassandra://Kc4G1otUZHWDmCJrWzcaqaBjI1Bit4Iwsbqo4I0v40c`׉ 7cassandra://HRQ24aZ7Q2bvi8KKN22H-pL376BXTMR7o0A-UTb29cMi^`s׉ 7cassandra://xoWitrl-lTwq216fo-b9hOxXMPufqF_7iA4jKvMEm8I%+`׉ 7cassandra://HtRUerH-ZxEcm8FPT7pAddbaoRYA4pjYg8LQRKOfAdU ͠]^=5Kb5qט66ru׉׉ 7cassandra://Kc4G1otUZHWDmCJrWzcaqaBjI1Bit4Iwsbqo4I0v40c`׉ 7cassandra://HRQ24aZ7Q2bvi8KKN22H-pL376BXTMR7o0A-UTb29cMi^`s׉ 7cassandra://xoWitrl-lTwq216fo-b9hOxXMPufqF_7iA4jKvMEm8I%+`׉ 7cassandra://HtRUerH-ZxEcm8FPT7pAddbaoRYA4pjYg8LQRKOfAdU ͠]^=5Kb5qנ^=5Kb5.9ׁHhttp://WONINGMARKTCIJFERS.NLׁ ׁ Јנ^=5Kb5=̈9ׁHhttp://vastgoedactueel.nlׁ ׁ Ј׈E^=5Kb5C׉Efebruari 2020 jaargang 95, editie 1 1 VOOR DE WONINGMAKELAAR EN VASTGOEDPROFESSIONAL THEMA Gemeenteranking & woningmarktbeleid vastgoedactueel.nl GEMEENTERANKING 2019 DOOR WONINGMARKTCIJFERS.NL Almere is nummer 1 Gemiddelde koopsom naar 308.000 euro TRENDWATCHERS OVER 2020 ‘Omarm innovatie en nieuwe verdienmodellen’ LEX SCHOLTEN, WETHOUDER WONEN IN DIEMEN ‘ We hebben onze kop in het zand gestoken’ ׉ 7cassandra://xoWitrl-lTwq216fo-b9hOxXMPufqF_7iA4jKvMEm8I%+`^=5Kb5D^=5Kb5ClrבCט6ru׉׉ 7cassandra://2TwMcagj8IUAWgF9iZJzMVvMntaql2_z1GtVB2ZnsHM5`׉ 7cassandra://BS3bFWVUajCg5v6oR7POgWfYJ-_ZBN4mQ6MQJLzAS8oA`s׉ 7cassandra://SUgOaWcLRWPZiGl-zk3pHYqOxkG_KEudxzeJGrf04XYR`׉ 7cassandra://ff_RuvoApONy0A-IABAF-T7hwmU32Utv5vkWAASVLfg`3͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://A9HvnxrLWOl0ECuYxcGs_I0KvjSirVs_esIQdIh0tkg`׉ 7cassandra://Cjsa0LvqTknb-7geX1jlaSu1qF0qe7vn1A2BF_veqgUs`s׉ 7cassandra://GSXcW-iIzkWPg2R1_YauHfgfIHa4PUkJK406y-2EI1A$m`׉ 7cassandra://8aal68gDjoG0EK41cXUEiS-1XOzWXiDk74O8x48NNREk͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://2TwMcagj8IUAWgF9iZJzMVvMntaql2_z1GtVB2ZnsHM5`׉ 7cassandra://BS3bFWVUajCg5v6oR7POgWfYJ-_ZBN4mQ6MQJLzAS8oA`s׉ 7cassandra://SUgOaWcLRWPZiGl-zk3pHYqOxkG_KEudxzeJGrf04XYR`׉ 7cassandra://ff_RuvoApONy0A-IABAF-T7hwmU32Utv5vkWAASVLfg`3͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://A9HvnxrLWOl0ECuYxcGs_I0KvjSirVs_esIQdIh0tkg`׉ 7cassandra://Cjsa0LvqTknb-7geX1jlaSu1qF0qe7vn1A2BF_veqgUs`s׉ 7cassandra://GSXcW-iIzkWPg2R1_YauHfgfIHa4PUkJK406y-2EI1A$m`׉ 7cassandra://8aal68gDjoG0EK41cXUEiS-1XOzWXiDk74O8x48NNREk͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://2TwMcagj8IUAWgF9iZJzMVvMntaql2_z1GtVB2ZnsHM5`׉ 7cassandra://BS3bFWVUajCg5v6oR7POgWfYJ-_ZBN4mQ6MQJLzAS8oA`s׉ 7cassandra://SUgOaWcLRWPZiGl-zk3pHYqOxkG_KEudxzeJGrf04XYR`׉ 7cassandra://ff_RuvoApONy0A-IABAF-T7hwmU32Utv5vkWAASVLfg`3͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://A9HvnxrLWOl0ECuYxcGs_I0KvjSirVs_esIQdIh0tkg`׉ 7cassandra://Cjsa0LvqTknb-7geX1jlaSu1qF0qe7vn1A2BF_veqgUs`s׉ 7cassandra://GSXcW-iIzkWPg2R1_YauHfgfIHa4PUkJK406y-2EI1A$m`׉ 7cassandra://8aal68gDjoG0EK41cXUEiS-1XOzWXiDk74O8x48NNREk͠]^=5Kb5Eנ^=5Kb5s9׉Hmailto:info@factotum.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5t  9׉Hhttp://www.factotum.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5uAx 9׉Hmailto:@vastgoed.v.makelaarsGׁ ׁ rנ^=5Kb5v̤<9׉S G ׁ ׁ rנ^=5Kb5wJ̥9׉S G ׁ ׁ rנ^=5Kb5xIKɁ9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb5y9=܁9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb5zM9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb5{i9׉S G ׁ ׁ rנ^=5Kb5|9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb5}9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb5~Ɓ9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉S G ׁ ׁ rנ^=5Kb5N9׉S!G ׁ ׁ rנ^=5Kb5j9׉S"G ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉S#G ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉S%G ׁ ׁ rנ^=5Kb5Ɓ9׉S&G ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉S'G ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉S)G ׁ ׁ rנ^=5Kb5s9׉Hmailto:info@factotum.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5t  9׉Hhttp://www.factotum.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5uAx 9׉Hmailto:@vastgoed.v.makelaarsGׁ ׁ rנ^=5Kb5v̤<9׉S G ׁ ׁ rנ^=5Kb5wJ̥9׉S G ׁ ׁ rנ^=5Kb5xIKɁ9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb5y9=܁9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb5zM9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb5{i9׉S G ׁ ׁ rנ^=5Kb5|9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb5}9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb5~Ɓ9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉S G ׁ ׁ rנ^=5Kb5N9׉S!G ׁ ׁ rנ^=5Kb5j9׉S"G ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉S#G ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉S%G ׁ ׁ rנ^=5Kb5Ɓ9׉S&G ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉S'G ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉S)G ׁ ׁ rנ^=5Kb5 9ׁHhttp://www.factotum.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb59ׁHmailto:info@factotum.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5s9׉Hmailto:info@factotum.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5t  9׉Hhttp://www.factotum.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5uAx 9׉Hmailto:@vastgoed.v.makelaarsGׁ ׁ rנ^=5Kb5v̤<9׉S G ׁ ׁ rנ^=5Kb5wJ̥9׉S G ׁ ׁ rנ^=5Kb5xIKɁ9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb5y9=܁9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb5zM9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb5{i9׉S G ׁ ׁ rנ^=5Kb5|9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb5}9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb5~Ɓ9׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉SG ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉S G ׁ ׁ rנ^=5Kb5N9׉S!G ׁ ׁ rנ^=5Kb5j9׉S"G ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉S#G ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉S%G ׁ ׁ rנ^=5Kb5Ɓ9׉S&G ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉S'G ׁ ׁ rנ^=5Kb59׉S)G ׁ ׁ rנ^=5Kb5̍9ׁHhttp://Woningmarktcijfers.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5Am 9ׁHhttp://vastgoed.v.maׁ ׁ Јנ^=5Kb5Ad 9ׁHhttp://Vastgoed.v.Maׁ ׁ Јנ^=5Kb5/X 9ׁHhttp://vastgoedactueel.nlׁ ׁ Ј׉EEenvoudig print en digitale media maken én online bestellen? Met ons software pakket is het goed geregeld! Bel ons voor een gratis demonstratie via 0297 230 320 info@factotum.nl www.factotum.nl ׉ 7cassandra://SUgOaWcLRWPZiGl-zk3pHYqOxkG_KEudxzeJGrf04XYR`^=5Kb5E׉Evastgoedactueel.nl Vastgoed.v.Makelaars @Vastgoedactueel @vastgoed.v.makelaars jaargang 95 editie 1, februari 2020 inhoud De wereld verandert De makelaardij krijgt te maken met disrupters die hun rol overnemen, aldus Deborah Nas. Zij is een van de drie trendwatchers die in deze editie schetsen wat er de komende tijd verandert en hoe makelaars daarop in kunnen spelen. "Maak gebruik van de innovatieve kracht van anderen." 14 productie op te schroeven’ Lex Scholten, wethouder in Diemen Schiermonnikoog Ameland Terschelling Noardeast-Fryslân Het Hogeland Loppersum Appingedam Delfzijl Dantumadiel Vlieland Waadhoeke Harlingen Leeuwarden Smallingerland Texel Opsterland Súdwest-Fryslân Assen Heerenveen Den Helder De Fryske Marren Weststellingwerf Hollands Kroon Schagen Steenwijkerland Emmen Medemblik Langedijk Bergen (NH) Heiloo Castricum Uitgeest Heemskerk Beverwijk Velsen Bloemendaal Zandvoort Haarlem Heemstede Noordwijk Katwijk Hillegom Lisse Teylingen Wassenaar Leiden L’dorp Oegstgeest Voorschoten 's-Gravenhage Westland Maassluis Westvoorne Brielle Hellevoetsluis Nissewaard Albrandswaard Rijswijk MiddenDelfland Vlaardingen Schiedam Rotterdam Delft PijnackerNootdorp Zoeterwoude LeidschendamVoorburg Zoetermeer Lansingerland Zuidplas Lopik Krimpenerwaard Capelle Krimpen Barendrecht Hoeksche Waard Goeree-Overflakkee Schouwen-Duiveland Moerdijk Steenbergen Noord-Beveland Veere Goes Middelburg Kapelle Vlissingen Borsele Reimerswaal Woensdrecht Sluis Terneuzen ReuselDe Mierden Bladel Hulst Bergeijk Cranendonck Nederweert Beesel Weert Leudal Roermond Maasgouw Roerdalen Echt-Susteren SittardGeleen Stein Beek Meerssen Maastricht Valkenburg a.d. Geul EijsdenMargraten Beekdaelen Voerendaal GulpenWittem Brunssum Landgraaf Heerlen Kerkrade Simpelveld Vaals Bergen op Zoom Zundert Eindhoven Baarle-Nassau Veldhoven Waalre Eersel Valkenswaard HeezeLeende Someren Peel en Maas Tholen Roosendaal Halderberge EttenLeur Rucphen Goirle Alphen-Chaam Hilvarenbeek Oirschot Best Breda Gilze en Rijen Tilburg Oisterwijk Son en Breugel Laarbeek Venray Nuenen c.a. Helmond GeldropMierlo Deurne Asten Horst aan de Maas Venlo Boxtel Gemert-Bakel Drimmelen Geertruidenberg Oosterhout Dongen 's-Hertogenbosch Waalwijk Loon op Zand Heusden Vught Haaren SintMichielsgestel Bernheze Uden Boekel Meierijstad Sint Anthonis Boxmeer Bergen (L) Ridderkerk Molenlanden Alblasserdam H-I-Ambacht Zwijndrecht Papendrecht Dordrecht Altena Maasdriel Landerd Mill en Sint Hubert West Betuwe SlieH’veld- Gorinchem drecht Giessendam Zaltbommel Oss Heumen Grave Cuijk Gennep Mook en Middelaar Tiel West Maas en Waal Vijfheerenlanden Culemborg Kaag en Braassem Nieuwkoop Alphen aan den Rijn Waddinxveen BodegravenReeuwijk Oudewater Gouda Haarlemmermeer Aalsmeer Uithoorn De Ronde Venen Wijdemeren Stichtse Vecht De Bilt Leusden Woerden Montfoort Utrecht IJsselstein Nieuwegein Houten Zeist Bunnik Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede Buren Neder-Betuwe Druten Beuningen Nijmegen Wijchen Berg en Dal Overbetuwe Zevenaar Lingewaard Woudenberg Scherpenzeel Renswoude Veenendaal Rhenen Wageningen Renkum W’voort Duiven Doetinchem Montferland Oude IJsselstreek Aalten Ede Rozendaal Arnhem Rheden Doesburg Bronckhorst Oost Gelre Vastgoed Actueel nam in samenwerking met Woningmarktcijfers.nl opnieuw alle gemeenten onder de loep. Bij ruim 100 gemeenten zien we een stijging van het aantal transacties. Almere neemt de kop over van Lelystad. Winterswijk 18 kort Nieuws, agenda, tweets en voorwoord in beeld Woontorens met slotzicht Gemeenteranking Criteria en scores Gemeenteranking Reacties van makelaars trendwatcher Farid Tabarki stelling Regels kamerdeling werken goed onbescheiden vragen Paulus Jansen, Woonbond 04 12 23 25 27 28 33 het oordeel Topscore Zeeuwse makelaar trendwatcher Steven van Belleghem vader & zoons De Drie Kastelen in Zoetermeer internationaal Ben Taylor van Keller Williams het geschil Hennepkwekerij in huurwoning helpdesk Verduurzaming fi nancieren vacatures en colofon 34 35 36 38 39 40 42 3 Brummen Laren Hilversum Amstelveen Amsterdam Almere Diemen OuderAmstel Weesp Gooise Meren Huizen Blaricum Eemnes Baarn Soest Zutphen Berkelland Bunschoten Nijkerk Apeldoorn Amersfoort Barneveld Haaksbergen 30 Putten Voorst Lochem Ermelo Deventer Hof van Twente Enschede Zeewolde Harderwijk Nunspeet Epe Olst-Wijhe Rijssen-Holten Hengelo Wormerland Zaanstad Oostzaan Landsmeer Elburg Opmeer Heerhugowaard Alkmaar Beemster EdamVolendam Dronten Purmerend Waterland Lelystad Hattem Oldebroek Heerde Raalte Hellendoorn Wierden Borne Oldenzaal Almelo Losser Koggenland Hoorn Drechterland Coevorden Enkhuizen Stede Broec Urk Staphorst Zwartewaterland Kampen Zwolle Dalfsen Ommen Twenterand Tubbergen Dinkelland Hardenberg De Wolden Noordoostpolder Meppel Hoogeveen Westerveld Midden-Drenthe Borger-Odoorn Ooststellingwerf Aa en Hunze Stadskanaal Noordenveld Tynaarlo Veendam Westerwolde Pekela Achtkarspelen Tytsjerksteradiel Westerkwartier Groningen Midden Groningen Oldambt Gemeenteranking 2019 ‘ Alle gemeenten moeten hun stinkende best doen om de Zoals in veel gemeentes is de druk op de Diemense woningmarkt groot als gevolg van weinig aanbod, hoge prijzen en een groeiend aantal inwoners. Wethouder Lex Scholten pleit voor veel en gericht bouwen, ook middenhuurwoningen, en verruiming van de liberalisatiegrens. 11 Op naar Vlaanderen Bij onze zuiderburen zijn de huizen en appartementen relatief groter en goedkoper. Oost-Vlaanderen en met name Antwerpen zijn dan ook in trek bij Nederlanders. "Je krijgt hier meer woning voor je geld." ׉ 7cassandra://GSXcW-iIzkWPg2R1_YauHfgfIHa4PUkJK406y-2EI1A$m`^=5Kb5F^=5Kb5EkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://W_VsK6n8JOA_hCNzPHI0_6oI2GwKBjNEcrX3KOIflRY`׉ 7cassandra://njjjBF_AgfEPAnD_iGSRrF1ax9X1MbDItcovt7ed98UjB`s׉ 7cassandra://DSiGbz_zwo-oEBIonI7vLFDNwuuv33_xCcv2AdiIWTk!`׉ 7cassandra://Lzd6r_6j1SnJ5zFQ5hBIHsYe26NiUDgA7voOxsjm2aUW\͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://zDQjrxcpfjZKD3KIH0vyCceLmuncleCzL27FaIspXgk5J`׉ 7cassandra://kBMpkRC7mVAUDszNIQRAhbXnfDwlBapAgOZwQMn4lbYw;`s׉ 7cassandra://5t0_Oy8QCe4QMMICU_uFiHN6RmWFxd1hlHOLso7t1-8!`׉ 7cassandra://iiPKDncGv0m095vSlfBo5Oc5-fJ0erUvUOL74FSdCAg͔͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://W_VsK6n8JOA_hCNzPHI0_6oI2GwKBjNEcrX3KOIflRY`׉ 7cassandra://njjjBF_AgfEPAnD_iGSRrF1ax9X1MbDItcovt7ed98UjB`s׉ 7cassandra://DSiGbz_zwo-oEBIonI7vLFDNwuuv33_xCcv2AdiIWTk!`׉ 7cassandra://Lzd6r_6j1SnJ5zFQ5hBIHsYe26NiUDgA7voOxsjm2aUW\͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://zDQjrxcpfjZKD3KIH0vyCceLmuncleCzL27FaIspXgk5J`׉ 7cassandra://kBMpkRC7mVAUDszNIQRAhbXnfDwlBapAgOZwQMn4lbYw;`s׉ 7cassandra://5t0_Oy8QCe4QMMICU_uFiHN6RmWFxd1hlHOLso7t1-8!`׉ 7cassandra://iiPKDncGv0m095vSlfBo5Oc5-fJ0erUvUOL74FSdCAg͔͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://W_VsK6n8JOA_hCNzPHI0_6oI2GwKBjNEcrX3KOIflRY`׉ 7cassandra://njjjBF_AgfEPAnD_iGSRrF1ax9X1MbDItcovt7ed98UjB`s׉ 7cassandra://DSiGbz_zwo-oEBIonI7vLFDNwuuv33_xCcv2AdiIWTk!`׉ 7cassandra://Lzd6r_6j1SnJ5zFQ5hBIHsYe26NiUDgA7voOxsjm2aUW\͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://zDQjrxcpfjZKD3KIH0vyCceLmuncleCzL27FaIspXgk5J`׉ 7cassandra://kBMpkRC7mVAUDszNIQRAhbXnfDwlBapAgOZwQMn4lbYw;`s׉ 7cassandra://5t0_Oy8QCe4QMMICU_uFiHN6RmWFxd1hlHOLso7t1-8!`׉ 7cassandra://iiPKDncGv0m095vSlfBo5Oc5-fJ0erUvUOL74FSdCAg͔͠]^=5Kb5נ^=5Kb5̺9׉Hmailto:Elsie@vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5̺9׉Hmailto:Elsie@vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5̬ 9ׁHmailto:Elsie@vastgoedactueel.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5@̔ 9ׁHhttp://Woningmarktcijfers.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5̺9׉Hmailto:Elsie@vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5<9ׁHhttp://Biedopdezewoning.nuׁ ׁ Јנ^=5Kb5Au9ׁHhttp://VASTGOEDACTUEEL.NLׁ ׁ Ј׉E kort EDITORIAL PROGNOSES WONINGMARKT 2020 VAN DE BANKEN Bedrukte stemming foto: Sjoukje Kilian Almere, Culemborg, Utrecht… het zijn de glansrijke winnaars van deze editie: de nummers 1, 2 en 3 in de Gemeenteranking 2019 (vanaf p. 18). Het is niet niks om in deze unieke ranglijst hoog te scoren, want in de doorwrochte methodiek van Woningmarktcijfers.nl worden alle criteria die een rol spelen voor succes in de woningmarkt meegenomen en zorgvuldig afgewogen. De betreffende gemeenten mogen dan ook trots zijn. Van de makelaars in deze topgemeenten verwachten we blije succesverhalen. Maar hun reacties (p. 25) zijn nou niet bepaald juichend. In Zoeterwoude werden maar liefst 105,9% meer woningtransacties opgetekend dan in 2018. Toch nuanceert een lokale makelaar het positivisme:“De woningvoorraad in Zoeterwoude droogt snel op, door gebrek aan nieuwbouw en beperkte doorstroming.” Met de oliebollen nog maar net achter de kiezen, sprak Onno Hoes van de NVM al sombere woorden naar aanleiding van de laatste kwartaalcijfers. De term ‘wooncrisis’ is volgens hem achterhaald; ‘woningnood’ past beter bij de huidige toestand. ‘ Het 󰈎󰈻 󰈞󰈏et 󰈝󰈎󰈕s 󰈢󰈚 i󰈞 d󰈩󰉛󰇵 un󰈎󰇵󰈔e 󰈹󰈀n󰈇󰈘󰈏j󰈻󰉄 ho󰈡󰈇 󰉄󰇵 s󰇹o󰈹󰈩n’ Deze insteek wordt in het coverinterview deels onderschreven door wethouder Lex Scholten. Hoewel zijn gemeente Diemen het (wederom) goed doet in de Gemeenteranking, onder meer door voortvarend bouwbeleid, is ook daar een woningtekort: “We kunnen de vraag naar woningen bijna niet aan.” Optimisme is een groot goed, maar de woningmarkt gaat waarschijnlijk geen gemakkelijke jaren tegemoet. Voor makelaars een lastige, maar ook kansrijke tijd. De trendwatchers in dit nummer geven misschien inspiratie met hun tips: nieuwe technologie omarmen, duurzaamheid serieus nemen en verbindingen aangaan. ‘De makelaar als belangrijkste woonvertrouwenspersoon in de regio’. Dat biedt in elk geval perspectief. Elsie Schoorel Elsie@vastgoedactueel.nl 4 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 PRIJSSTIJGING RABOBANK: +4,5% ABN AMRO: +4% TRANSACTIES RABOBANK: CA. -2,2% ABN AMRO: -5% Bron: ABN AMRO en Rabobank HYPOTHEKEN Rente 20 jaar vast met NHG gedaald naar 2,5% De hypotheekrente is het afgelopen jaar verder gedaald, meldt De Hypotheker. In december 2018 was de rentevaste periode van 20 jaar met NHG gemiddeld nog 2,5 procent. Inmiddels is deze gemiddelde hypotheekrente gedaald naar 1,68 procent, een verschil van 0,82 procent. Ook de rentevaste periode van 30 jaar met NHG laat een flinke daling zien van 2,94 procent eind 2018 naar 2,08 procent eind 2019. Er is ook een verschuiving zichtbaar in de voorkeur voor een langlopende rentevaste periode. Vijf jaar geleden koos slechts een kwart van de huizenkopers voor een rentevaste periode van 20 jaar. In 2019 gold dat voor maar liefst 46 procent waardoor de 20-jaars rente het mee׉ 7cassandra://DSiGbz_zwo-oEBIonI7vLFDNwuuv33_xCcv2AdiIWTk!`^=5Kb5G׉EVOOR HET LAATSTE NIEUWS OVER DE MAKELAARDIJ: VASTGOEDACTUEEL.NL @VASTGOEDACTUEEL kort DIGITAAL NVM ROLT ONLINE BIEDSYSTEEM LANDELIJK UIT De Nederlandse Vereniging voor Makelaars en taxateurs (NVM) heeft op 1 januari het online biedsysteem Biedopdezewoning.nu (BODW) overgenomen, dat ontwikkeld is door de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) en gaat dit landelijk uitrollen. Door biedingen online te tonen, krijgt iedereen inzage in de prijsvorming. BODW werd in mei 2018 geïntroduceerd in Amsterdam. Vanwege de grote vraag worden veel woningen in Amsterdam via traditionele gesloten biedingen of bij inschrijving verkocht. Kopers weten dan echter niet wat de andere biedingen zijn en dus niet of ze net te weinig of veel te veel bieden. Sommige woningzoekers weigeren daarom om aan inschrijvingen deel te nemen. Daarom ontwikkelde de MVA een nieuw online biedsysteem. Kopers kunnen beslissen of en hoeveel ze willen bieden, en verkopers of en aan welke bieder ze willen verkopen. De eerste ervaringen zijn positief: sinds de lancering zijn in Amsterdam ruim 200 woningen via BODW verkocht. Yme Bosma namens de NVM: “Het is een eerlijke manier van verkopen, die bovendien gemiddeld genomen tot de beste opbrengst leidt. Door BODW te integreren met het reeds bestaande NVM Online Bieden, kunnen vanaf nu alle NVM-makelaars dezelfde dienst aanbieden. De eerste resultaten laten zien dat verkopers en kopers dit product erg waarderen”. Online bieden is vooral geschikt voor woningen waar veel vraag naar is. In eerste instantie beslist de verkoper in samenspraak met de makelaar of er ook online geboden kan worden, omgekeerd kunnen woningzoekers BODW ook triggeren door online een bieding uit te brengen. Zo ondersteunt het systeem kopers, verkopers en hun makelaars bij de prijsvorming. DUURZAAMHEID Nieuwe huizen soms nog aangesloten op aardgas Bij nieuwbouwprojecten worden huizen nog geregeld aangesloten op het gas. De landelijke richtlijn om enkel nog gasloos te bouwen, is door 39 gemeenten aan de kant geschoven. Zo blijkt uit cijfers van de Autoriteit Consument en Markt (ACM). Het is aan de lokale gemeentepolitiek om te bepalen of het nodig is de landelijke richtlijn naast zich neer te leggen. Er is momenteel sprake van een overgangsperiode van gas naar duurzame energie, vastgelegd in de Wet Voortgang Energietransitie (VET), die 1 juli 2018 in werking trad. Toen is de plicht vervallen om huizen op gas aan te sluiten, wat soms wordt vertaald in een aardgasverbod. Gemeenten hebben nog steeds de ruimte om zelf beslissingen te nemen over de energiebron van nieuwe huizen, maar het is uiteindelijk wel de bedoeling dat alle bouw gasloos wordt. De redenen waarom gemeenten bepaalde woningen toch aansluiten op het gasnet variëren. In een deel van de gevallen dreigen bouwprojecten onbetaalbaar te worden als ze géén gasaansluiting krijgen. Maar er zijn ook voorbeelden waarbij er simpelweg geen alternatieven voorhanden zijn. “Bij warmtenetten wordt vaak overtollige warmte van industrie of afvalverbrandingsinstallaties gebruikt. Als die bronnen ontbreken, houdt het snel op”, zegt David Smeulders, hoogleraar Energietechnologie bij de Technische Universiteit van Eindhoven, tegen BNR Nieuwsradio. Volgens Smeulders is het ook veel te vroeg om alle huizen van het gasnet te halen. “De komende tijd hebben we aardgas nog hard nodig. Het alternatief is elektriciteit uit kolencentrales, maar daarbij is de CO2 -uitstoot veel hoger.” Bovendien kan de gasaansluiting in de toekomst worden gebruikt voor bijvoorbeeld waterstof of groen gas. Hij ziet daarom liever dat ook nieuwbouwwijken standaard worden voorzien van een gasaansluiting. In 2050 moeten alle woningen, ook bestaande huizen, van het gas zijn afgekoppeld, zo is de doelstelling van het kabinet. 5 ׉ 7cassandra://5t0_Oy8QCe4QMMICU_uFiHN6RmWFxd1hlHOLso7t1-8!`^=5Kb5H^=5Kb5GkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://LPRGWCfCpv3KBbE6jVii_hXenNkdYOip1aJIaad5wcQQ`׉ 7cassandra://mEp9u2a41XLSK_dEbBG8G8U56mSK_afIOABcxzq7V3c̈́`s׉ 7cassandra://lJOfhQzf5nbs0yilrRwoYaVX4riruGEoNkPiTXCEkj0%`׉ 7cassandra://jBK2QZqYbf23L5KnqzJzG08uXoFWUxXeYHScRdoG9fUj.͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://RFcUrLViknE1S4wNnxE0EAiiYJ7esMsewf4aO41VmtQ1`׉ 7cassandra://V77mStDwY557XTeZKN3qTkfhZwJflU6xSDLp3mH8D74g`s׉ 7cassandra://hUHmYUdJVJ57kPFbJ9xRsrUN93R6pYWzbquMnfdzA2M`׉ 7cassandra://Cm5Sg1wvUGHj32DNP7bVnYpzcH5r3N2-8HMot62VRqIz͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://LPRGWCfCpv3KBbE6jVii_hXenNkdYOip1aJIaad5wcQQ`׉ 7cassandra://mEp9u2a41XLSK_dEbBG8G8U56mSK_afIOABcxzq7V3c̈́`s׉ 7cassandra://lJOfhQzf5nbs0yilrRwoYaVX4riruGEoNkPiTXCEkj0%`׉ 7cassandra://jBK2QZqYbf23L5KnqzJzG08uXoFWUxXeYHScRdoG9fUj.͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://RFcUrLViknE1S4wNnxE0EAiiYJ7esMsewf4aO41VmtQ1`׉ 7cassandra://V77mStDwY557XTeZKN3qTkfhZwJflU6xSDLp3mH8D74g`s׉ 7cassandra://hUHmYUdJVJ57kPFbJ9xRsrUN93R6pYWzbquMnfdzA2M`׉ 7cassandra://Cm5Sg1wvUGHj32DNP7bVnYpzcH5r3N2-8HMot62VRqIz͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://LPRGWCfCpv3KBbE6jVii_hXenNkdYOip1aJIaad5wcQQ`׉ 7cassandra://mEp9u2a41XLSK_dEbBG8G8U56mSK_afIOABcxzq7V3c̈́`s׉ 7cassandra://lJOfhQzf5nbs0yilrRwoYaVX4riruGEoNkPiTXCEkj0%`׉ 7cassandra://jBK2QZqYbf23L5KnqzJzG08uXoFWUxXeYHScRdoG9fUj.͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://RFcUrLViknE1S4wNnxE0EAiiYJ7esMsewf4aO41VmtQ1`׉ 7cassandra://V77mStDwY557XTeZKN3qTkfhZwJflU6xSDLp3mH8D74g`s׉ 7cassandra://hUHmYUdJVJ57kPFbJ9xRsrUN93R6pYWzbquMnfdzA2M`׉ 7cassandra://Cm5Sg1wvUGHj32DNP7bVnYpzcH5r3N2-8HMot62VRqIz͠]^=5Kb5נ^=5Kb5ށ?09׉H#https://twitter.com/vastgoedactueelGׁ ׁ rנ^=5Kb5ށ?09׉H#https://twitter.com/vastgoedactueelGׁ ׁ rנ^=5Kb5ށ?09׉H#https://twitter.com/vastgoedactueelGׁ ׁ r׉EHHYPOTHEKEN Aantal oversluitingen en tweede hypotheken stijgt flink BELEID Amsterdam stelt woonplicht in voor nieuwbouw Amsterdam legt het doorverhuren van nieuwbouwkoopwoningen aan banden en komt met een zogenoemde zelfwoonplicht. Op die manier wil de gemeente beleggers die woningen opkopen en doorverhuren, buitenspel zetten. Na onderzoek zegt de gemeente hiervoor een juridisch houdbare maatregel te hebben gevonden. De zelfwoonplicht wordt opgenomen in de erfpachtvoorwaarden en geldt ook voor de volgende koper. “Ik wil alles op alles zetten om ervoor te zorgen dat Amsterdam een stad blijft waar iedereen kan wonen, ongeacht de dikte van je portemonnee”, zegt wethouder Laurens Ivens (SP). “Daarom moeten we zorgen dat woningen worden gekocht om in te wonen en niet om er zoveel mogelijk aan te verdienen, zodat de huur- én koopprijzen alleen maar sneller stijgen.” Er is een aantal uitzonderingen. Zo blijft het mogelijk te verhuren aan directe familie, dus partners, ouders of kinderen en hun partners. Ook tijdens een tijdelijk verblijf in het buitenland mag een nieuwbouwwoning verhuurd worden. En het blijft mogelijk om een woning te verhuren als middeldure of sociale huurwoning. Het maximale bedrag daarvoor is op dit moment 1027 euro per maand. Het duurt nog wel enkele jaren tot de eerste woningen die onder deze maatregel vallen worden opgeleverd. Tot 1 maart is er een inspraakperiode. Later dit jaar moet de maatregel ingaan en dan geldt het alleen voor woningen die nog gebouwd moeten worden. Amsterdam kan nog geen woonplicht op bestaande woningen invoeren. Daarvoor zou eerst landelijke wetgeving aangepast moeten worden. Of dit gebeurt, is nog niet zeker. Op 10 oktober zei minister Ollongren van Binnenlandse Zaken in een Kamerbrief dat ze uitwerkt “in hoeverre een zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen een passende maatregel is om de koopvoorraad te beschermen met het oog op het eigendomsrecht, het recht op vrijheid van vestiging en vrij verkeer van kapitaal”. Een woordvoerder van het ministerie van Binnenlandse Zaken bevestigt dat daar nog steeds naar wordt gekeken. De uitwerking is volgens de woordvoerder dit kwartaal klaar en wordt dan naar de Tweede Kamer gestuurd. 6 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 ONDERZOEK Zorgen over concurrentie asielzoekers Nederlanders maken zich steeds meer zorgen dat migratie de toch al krappe woningmarkt verder onder druk zet. Dat blijkt uit onderzoek door de Rijksuniversiteit Groningen (RuG) dat het ‘ongenoegen’ over migratie in kaart brengt. Twee jaar geleden bleek nog 59 procent van Nederlanders zich zorgen te maken over de invloed van migratie op de woningmarkt, inmiddels is dat 63 procent. 43 procent staat negatief tegenover migratie in het algemeen, in 2017 was dat nog 38 procent. "Een groeiend deel ziet asielzoekers meer als een bedreiging dan als een verrijking, zegt minder geneigd te zijn om asielzoekers te helpen, reageert met minder positieve emoties op het feit dat Nederland asielzoekers opvangt, en wijst het beleid op gebied van opvang van asielzoekers af’’, schrijven de onderzoekers. Overigens blijkt wel dat Nederlanders die dicht bij een asielzoekerscentrum wonen overwegend positief tegen opvang staan. Wie daar verder vandaan woont, is negatiever. De onderzoekers menen dat de meeste Nederlanders nog steeds wel veel empathie voelen, zo’n 45 procent wil ook wel een helpende hand reiken, maar een kwart van alle Nederlanders wil echter ook dat er hard wordt opgetreden tegen asielzoekers die zich niet gedragen. De meeste overlast komt van asielzoekers uit zogenoemde ‘veilige landen’ als Marokko, Algerije en Albanië. In 2019 is het aantal oversluitingen en tweede hypotheken fors gestegen. Dat maakte Hypotheken Data Netwerk (HDN) onlangs bekend. Volgens de Hypotheker groeide het aantal oversluitingen in 2019 zelfs met 30%. Gezien de aanhoudende lage rentestand, verwacht de hypotheekverstrekker dat ook in 2020 het oversluiten van een hypotheek met een lagere rente zeer gunstig uitvalt. Volgens DirectResearch laten Nederlanders een bedrag van gemiddeld € 224 liggen door hun hypotheek niet over te sluiten. Dit blijkt uit een onderzoek van dit bureau onder ruim duizend Nederlanders. Het onderzoek vond plaats in opdracht van de SNS naar het oversluitgedag van Nederlanders. Een meerderheid van de Nederlandse huizenbezitters overweegt niet om de hypotheek bij een andere verstrekker onder te brengen of een nieuwe hypotheek af te sluiten. Zij denken hier niet voor in aanmerking te komen. Bovendien verwacht men dat oversluiten te veel gedoe en tijd kost. Echter, oversluiters gaven aan dat het proces minder tijd kostte dan verwacht. ׉ 7cassandra://lJOfhQzf5nbs0yilrRwoYaVX4riruGEoNkPiTXCEkj0%`^=5Kb5I׉E kort VERHUUR Huurprijsstijging 2019 blijft net onder de 5% Sinds het vierde kwartaal van 2018 blijft de gemiddelde prijsstijging van huurwoningen elk kwartaal onder de 5%, blijkt uit de laatste cijfers van Pararius. In het vierde kwartaal van 2019 stegen de huurprijzen met 4,8% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder, naar een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 16,77 per maand. Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven hebben een belangrijke invloed op het landelijk gemiddelde. Amsterdam (+3,1%) heeft een drukkend effect op de landelijke huurprijsstijging. Ook de absolute huurprijs ligt landelijk gezien een stuk lager als Amsterdam buiten beschouwing wordt gelaten. Amsterdam is met een gemiddelde huurprijs van € 23,68 per vierkante meter per maand de duurste stad van Nederland. Buiten de Randstad werden er ook enkele uitschieters gemeten. De prijzen in Bussum stegen het hardst: daar betaalden nieuwe huurders in het vierde kwartaal € 15,49, ruim 14% meer dan in het vierde kwartaal van 2018. Ook in Amersfoort werd een stijging van 14% gemeten. Daar betaalden nieuwe huurders € 13,25. Ook op provincieniveau zijn er enkele prijsstijgingen te zien. Zo namen de prijzen in Friesland met 9,8% toe en in Flevoland met 9,6%. Flevoland kent een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 13,56. De Friese prijzen zijn relatief laag te noemen. Friese huurders betaalden het afgelopen kwartaal zo’n € 9,33 voor een vrijgekomen huurwoning. Daarmee is Friesland de goedkoopste provincie om te huren. De vrije sector huurmarkt lijkt al enkele kwartalen op rij in rustiger vaarwater te zijn: geen enorme stijgers, geen hoge pieken. “De prijsstijgingen die we nu meten zijn niet buitensporig hoog”, zegt Jasper de Groot, directeur van Pararius. “Ter vergelijking: de gemiddelde landelijke prijsstijging in de vrije huursector komt niet hoger uit dan de maximaal mogelijke prijsstijging in de sociale huursector.” De cijfers in de Pararius huurmonitor zijn gebaseerd op 11.202 woningen die in het afgelopen kwartaal via Pararius zijn verhuurd. Huurprijsstijgingen vrije sector per provincie Q4 2018 vs. Q4 2019 VASTGOED TWEETS @ferminafensebee Zoon staat op straat per 1 april (geen grap). Via makelaar vindt hij woning in Bijlmer voor €1750 p m kale huur. Hij is 24 en moet zo veel werken voor woonlasten dat zijn studie in gedrang komt. Wat doen wij deze generatie aan? Ik had al lang zelfstandige woning op die leeftijd. @Fundamenteum-RE Waar moeten al die 75-plussers straks wonen? @CodyHochstenB Zelfs mijn verhuurder - een woningcorporatie - verkondigt dat huren geld weggooien is. Er is een hardnekkige mythe gecreëerd dat kopen superieur is. @MadelineBuijs Opvallend genoeg lukte het woningcorporaties om na de uitspraak van de Raad van State over stikstof om meer vergunningen voor nieuwe woningen aan te vragen. Zij worden zo de komende jaren een steeds belangrijkere speler in de nieuwbouw van woningen. @tychografie Er is een makelaar die als marketing verkochte plekken op Funda zet??? What a guy @Aipotu14 Dat je meedoet met het programma ‘makelaars met een missie’, in een rolstoel zit en de makelaar dan vraagt waar je tegenaan loopt... #makelaarsmeteenmissie @NOS Zelf geknutselde batterijen, waterstof in de tuin: verduurzaming vaak onveilig @EIBnl In 2020 en 2021 komt de groei van de bouwsector stil te vallen. De problemen rondom stikstof en PFAS spelen hierin een grote rol. Door een sterke onderliggende vraag en een inhaalslag zal er op de middellange termijn opnieuw sterke groei zijn. Volg Vastgoed via @vastgoedactueel 7 ׉ 7cassandra://hUHmYUdJVJ57kPFbJ9xRsrUN93R6pYWzbquMnfdzA2M`^=5Kb5J^=5Kb5IkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://4Y64P7VTpXWjI5lMZTQiZ_0nNbR4nyp19XUdxCy8LXI`׉ 7cassandra://Z2pJWDBg3G8z1i_BINtRXUm4Y7jfOYb0-UVPdIlNg2Mu8`s׉ 7cassandra://izsgWCL5soWyhXRLJUnzOriCDQxXMCAoGKAP-u1qhYs M`׉ 7cassandra://nCHky2j3IrGyTSl1m0HWIBlQvBRBkwHdfnBvaF2ssuA ͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://rARARXKIDkVgGHgVcqHfdgQSuwxD3bZXXYlACpCwyfgؔ`׉ 7cassandra://c9uAVtdMf-q_dNIVixcHg5ZPdWg_NUIYiBRcnvnZtSwz&`s׉ 7cassandra://2l8_mudBX_vojNawopdsV2CLWqmn7yTUfP-sy0bIykc#`׉ 7cassandra://wiYR3lb-ue3-C_-suuaOecwKfUQXGY44DFflrUG2o4sͰ>͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://4Y64P7VTpXWjI5lMZTQiZ_0nNbR4nyp19XUdxCy8LXI`׉ 7cassandra://Z2pJWDBg3G8z1i_BINtRXUm4Y7jfOYb0-UVPdIlNg2Mu8`s׉ 7cassandra://izsgWCL5soWyhXRLJUnzOriCDQxXMCAoGKAP-u1qhYs M`׉ 7cassandra://nCHky2j3IrGyTSl1m0HWIBlQvBRBkwHdfnBvaF2ssuA ͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://rARARXKIDkVgGHgVcqHfdgQSuwxD3bZXXYlACpCwyfgؔ`׉ 7cassandra://c9uAVtdMf-q_dNIVixcHg5ZPdWg_NUIYiBRcnvnZtSwz&`s׉ 7cassandra://2l8_mudBX_vojNawopdsV2CLWqmn7yTUfP-sy0bIykc#`׉ 7cassandra://wiYR3lb-ue3-C_-suuaOecwKfUQXGY44DFflrUG2o4sͰ>͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://4Y64P7VTpXWjI5lMZTQiZ_0nNbR4nyp19XUdxCy8LXI`׉ 7cassandra://Z2pJWDBg3G8z1i_BINtRXUm4Y7jfOYb0-UVPdIlNg2Mu8`s׉ 7cassandra://izsgWCL5soWyhXRLJUnzOriCDQxXMCAoGKAP-u1qhYs M`׉ 7cassandra://nCHky2j3IrGyTSl1m0HWIBlQvBRBkwHdfnBvaF2ssuA ͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://rARARXKIDkVgGHgVcqHfdgQSuwxD3bZXXYlACpCwyfgؔ`׉ 7cassandra://c9uAVtdMf-q_dNIVixcHg5ZPdWg_NUIYiBRcnvnZtSwz&`s׉ 7cassandra://2l8_mudBX_vojNawopdsV2CLWqmn7yTUfP-sy0bIykc#`׉ 7cassandra://wiYR3lb-ue3-C_-suuaOecwKfUQXGY44DFflrUG2o4sͰ>͠]^=5Kb5׉E HYPOTHEKEN 'Koophuis steeds meer iets voor de hogere inkomens' De lat voor de starter op de woningmarkt komt steeds hoger te liggen, stelt De Hypotheekshop op basis van de laatste cijfers. De gemiddelde hypotheek is sinds 2017 opmerkelijk constant gebleven (om en nabij de 245.000 euro volgens Hypotheken Data Netwerk; het Kadaster hanteert een andere definitie). Datzelfde blijkt op te gaan voor het gemiddelde inkomen van een aanvrager: rond de 40.000 euro. Net als bij de hoogte van de gemiddelde hypotheek, zijn echter ook voor het gemiddelde inkomen de verschillen tussen de leeftijdsklassen groot. Wat opvalt is dat de stijging van het gemiddelde inkomen van hypotheekaanvragers zowel in euro’s als in percentage het grootst is bij de jongere aangravers, terwijl er bij zestigplussers zelfs sprake blijkt te zijn van een daling. Starters hebben geen overwaarde kunnen opbouwen en hebben te maken met een aflosverplichting, waardoor ook bij doorstromen naar een volgende woning een hoger inkomen nodig is. Tevens vereist het überhaupt kunnen sparen voor de bijkomende kosten al een hoger inkomen. Tot slot draagt het afgenomen woningaanbod in de prijsklasse tot 250.000 euro indirect eveneens bij aan de stijging van het gemiddelde inkomen in deze leeftijdsklassen. Deze ontwikkelingen maken het vooruitzicht voor de lagere en middeninkomens op het kunnen kopen van een woning er niet rooskleuriger op. Dit effect wordt versterkt door de flexibilisering van de arbeidsmarkt, die met name de jongere generaties parten speelt, en de invoering van het studieleenstelsel. Door het ontbreken van voldoende geschikte huuralternatieven, is de steeds hoger liggende lat bij het toetreden tot de koopwoningmarkt een zeer zorgelijke ontwikkeling. 8 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 BRANCHEVERENIGING NVM spreekt van woningnood Over heel 2019 zijn er door de leden van NVM 149.000 woningen verkocht, vergelijkbaar met het aantal van 2018, vertelt Lana Gerssen, voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen. “Er lijkt daarmee sprake van een evenwicht. Of dat niveau in het aantal transacties in 2020 volgehouden kan worden, betwijfel ik echter sterk. De bestaande koopwoningmarkt is afhankelijk van (doorstromende) huishoudens die hun woning te koop zetten en dat zijn er het vierde kwartaal 2019 minder dan een jaar geleden. De doorstroming stokt ook als er onvoldoende nieuwbouwwoningen worden toegevoegd. Door alle stikstof- en PFAS-problematiek wordt het moeilijk om daar de beoogde doelen te behalen.” In het vierde kwartaal zijn er 12% mínder nieuwbouwwoningen in de verkoop gegaan. De oorzaak kan liggen bij de stikstof- en PFAS-problemen. Het aanbod van nieuwbouwwoningen is echter nog steeds toegenomen, tot 16.000 woningen. “Het is opvallend dat zelfs in de huidige krappe markt de voorraad te koop staande nieuwbouwwoningen toeneemt. Een oorzaak daarvoor kan zijn dat deze nieuwe woningen te duur zijn geworden, zoals NVM eerder ook aangaf”, aldus Gerssen. "De prijs van de gemiddeld verkochte nieuwbouwwoning is verder toegenomen, in een jaar tijd met 10% tot gemiddeld 388.000 euro in het vierde kwartaal 2019.” Ongeveer de helft van de makelaars denkt dat het aantal transacties in 2020 zal dalen, zo blijkt uit een enquête onder de NVMmakelaars. Voorzitter Onno Hoes: “De negatieve ontwikkelingen die makelaars in 2020 verwachten komen eigenlijk overeen met die voor het jaar 2019. Het beperkte aanbod wordt het meest genoemd. Dat lage aanbod werkt hogere prijzen in de hand en dat maakt ook dat steeds meer mensen boven de vraagprijs bieden van woningen die wél beschikbaar zijn. De koopwoningmarkt zal in het komende jaar door deze vicieuze cirkel voor steeds minder mensen toegankelijk zijn. Nu zien we al dat koopstarters steeds verder in de knel komen. Niet alleen is het aanbod voor de groep kopers met ongeveer anderhalf keer een modaal inkomen heel beperkt, maar voor hen is de drempel voor een financiering ook heel hoog.” Hoes tot slot: “Overal lees ik over de wooncrisis, maar ik durf inmiddels wel te spreken over woningnood.” ' Het 󰈗󰈀󰈈󰇵 a󰈀n󰇼󰈢󰇶 we󰈸󰈕t 󰈊󰈡󰈈󰇵re p󰈸i󰈒z󰈩󰈝 󰈏󰈞 de 󰈊󰈀󰈞d 󰇵󰈝 󰇶at ma󰈀󰈔󰉄 󰈢ok 󰇷󰈀󰉄 ׉ 7cassandra://izsgWCL5soWyhXRLJUnzOriCDQxXMCAoGKAP-u1qhYs M`^=5Kb5K׉Ekort BELEID Ook Nijmegen krijgt woondeal Voor Nijmegen werkt het Rijk samen met de gemeente aan een woondeal. Na Amsterdam en Utrecht is in Nijmegen de woningnood het grootst, met een tekort van 5565 woningen. Dat meldt Pointer, het platform voor datajournalistiek van KRO-NCRV, in een achtergrondartikel naar het woningtekort in Nederland, waarbij zij Nijmegen als casus uitlicht. Met de regionale woondeal wil het rijk op korte termijn iets doen aan de woningnood. “We zijn hem nu samen aan het schrijven, het plan is om hem in februari te ondertekenen. Er moet nog veel worden besproken, maar met deze financiële regeling zou het moeten lukken op korte termijn de woningnood tegen te gaan”, zegt Harriët Tiemens, wethouder wonen van Nijmegen. Eerder maakte het Rijk al bekend dat een aantal andere steden een woondeal krijgt om sneller meer betaalbare woningen te bouwen voor starters en middeninkomens (Groningen, Eindhoven, Rotterdam, Den Haag, Amsterdam en Utrecht). Nu hoort ook Nijmegen daar dus ook bij. Voor die woondeals reserveert het kabinet 1 miljard euro. Nog een miljard steekt het kabinet in een belastingverlaging voor woningcorporaties en andere grote verhuurders. Zo houden zij meer geld over om te bouwen. Ook gaat de inkomensgrens voor sociale huurwoningen omhoog en krijgen woningcorporaties meer ruimte voor lokaal maatwerk. Zo komen ook mensen met een laag middeninkomen makkelijker in aanmerking voor een sociale huurwoning. DUURZAAMHEID Invoering nieuw energielabel half jaar uitgesteld HYPOTHEKEN 2019 Jaar van records Vooral in de grote steden bleven de huizenprijzen stevig doorstijgen, aangezwengeld door lage hypotheekrentes. De Hypotheekshop maakte aan het eind van dit jaar de balans op en ontwaarde enkele interessante records. - Het rentepercentage op hypotheken lag met een jaargemiddelde van 1,78% historisch laag. Die lage rente zorgt ontegenzeggelijk voor extra stijging van de huizenprijzen. - 2019 markeert het hoogste aantal hypotheekaanvragen in de historie. Volgens data van Hypotheken Data Netwerk (HDN) lag het aantal boven de 400.000. - Het Kadaster stelt dat de gemiddelde huizenprijs in Nederland uitkomt op €316.000, al zijn er grote verschillen waarneembaar tussen verschillende regio’s. Schaarste van het aantal woningen – door verschillende factoren – is een voorname oorzaak. - De gemiddelde prijs van nieuwbouwwoningen tikt net de €400.000 niet aan. Daarmee is een nieuwbouwwoning ver weg voor modale inkomens. De belangrijkste reden voor de daling van de hypotheekrentes was de politieke en economische onrust in de wereld. Hierdoor zakte de graadmeter voor de hypotheekrente, de rente op de staatsleningen, tussen oktober 2018 en september 2019 meer dan een procent (-1,20%) en werd deze eind mei zelfs negatief. De laatste weken van het jaar kwam de marge op de hypotheekrente weer op hetzelfde niveau als in de periode 2017-2018. Onder druk van de concurrentie volgen aanbieders over het algemeen de trend op de kapitaalmarkten, zij het met een vertraging van enkele weken. Door alle verlagingen lag het aantal rentewijzigingen door financiers dit jaar ruim 40% hoger dan in de jaren hiervoor. 9 De eisen voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG) en voor het nieuwe energielabel worden per 1 januari 2021 ingevoerd in plaats van per juli 2020. Dat schrijft minister Knops van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in een brief aan de Tweede Kamer. Deze nieuwe eisen zorgen voor betere energieprestaties van nieuwe gebouwen. Om de BENG-eisen te kunnen berekenen, is software nodig. Deze rekensoftware wordt door de markt ontwikkeld. Ondanks het harde werken van de partijen was de software eind 2019 nog niet gereed. Dit komt vooral door de uitgebreide en genuanceerde bepalingsmethode voor de energieprestatie van gebouwen, de NTA 8800. Neprom, NVB-Bouw, Bouwend Nederland, Aedes, IVBN en BNA hebben daarom gevraagd om de BENG-eisen per 1 januari 2021 in te laten gaan in plaats van 1 juli 2020. Omdat zorgvuldigheid voorop staat bij de invoering en om de partijen voldoende tijd te geven om zich voor te bereiden op de nieuwe regels, heeft minister Knops hiermee ingestemd. Ene󰈸󰈈󰈎󰇵la󰇼󰈩󰈘 m󰇵󰉃 el󰇾 󰇸󰈀t󰇵󰈇o󰈹󰈎󰇵ën 󰈥e󰈹 1 j󰈀󰈝󰉊a󰈹󰈎 in󰈇󰈩󰉐󰈢er󰇷 Omdat dezelfde bepalingsmethode en rekensoftware nodig is om het nieuwe energielabel te kunnen berekenen, wordt die ook per 1 januari 2021 ingevoerd. Het nieuwe energielabel wordt gebaseerd op het primair fossiel energiegebruik in kWh per m2 per jaar en geeft een genuanceerder beeld van de energieprestatie van een woning of gebouw. Het huidige energielabel telt zeven categorieën: A tot en׉ 7cassandra://2l8_mudBX_vojNawopdsV2CLWqmn7yTUfP-sy0bIykc#`^=5Kb5L^=5Kb5KkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://izReqD4wLizj7m3mGLqK0EetJX7QMRHKqaogbqDSgoMR`׉ 7cassandra://2RQEhrUZASZ7egmEFulJnpwOsgxD7aXmfG4ySMddvDMt/`s׉ 7cassandra://WvWh7p1b0q3lNogbh-qyiOrczFsnNlTO-UZNWmujwo4"`׉ 7cassandra://slyJ6knRipEm-UNRTE_DxOAYXWO_IcPcX6u9HSFyXZs/~͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://z7k4er3ucMGeAVJv09pf5-7cAP25X1yrVcZoP27GvBYql`׉ 7cassandra://aLL7-QxeC8Cagw__k4hjSrZQG-CoWF36v-Ttai4q3ngeB`s׉ 7cassandra://RLcz_SL4EMPJcAEB2ZSTmLa7QQgqnDPzQGVfhDB2aG4]`׉ 7cassandra://jsxnQNdLAVmaiBXvpsqQmADpSgTVZaFND3K0fXmJfBsJ͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://izReqD4wLizj7m3mGLqK0EetJX7QMRHKqaogbqDSgoMR`׉ 7cassandra://2RQEhrUZASZ7egmEFulJnpwOsgxD7aXmfG4ySMddvDMt/`s׉ 7cassandra://WvWh7p1b0q3lNogbh-qyiOrczFsnNlTO-UZNWmujwo4"`׉ 7cassandra://slyJ6knRipEm-UNRTE_DxOAYXWO_IcPcX6u9HSFyXZs/~͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://z7k4er3ucMGeAVJv09pf5-7cAP25X1yrVcZoP27GvBYql`׉ 7cassandra://aLL7-QxeC8Cagw__k4hjSrZQG-CoWF36v-Ttai4q3ngeB`s׉ 7cassandra://RLcz_SL4EMPJcAEB2ZSTmLa7QQgqnDPzQGVfhDB2aG4]`׉ 7cassandra://jsxnQNdLAVmaiBXvpsqQmADpSgTVZaFND3K0fXmJfBsJ͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://izReqD4wLizj7m3mGLqK0EetJX7QMRHKqaogbqDSgoMR`׉ 7cassandra://2RQEhrUZASZ7egmEFulJnpwOsgxD7aXmfG4ySMddvDMt/`s׉ 7cassandra://WvWh7p1b0q3lNogbh-qyiOrczFsnNlTO-UZNWmujwo4"`׉ 7cassandra://slyJ6knRipEm-UNRTE_DxOAYXWO_IcPcX6u9HSFyXZs/~͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://z7k4er3ucMGeAVJv09pf5-7cAP25X1yrVcZoP27GvBYql`׉ 7cassandra://aLL7-QxeC8Cagw__k4hjSrZQG-CoWF36v-Ttai4q3ngeB`s׉ 7cassandra://RLcz_SL4EMPJcAEB2ZSTmLa7QQgqnDPzQGVfhDB2aG4]`׉ 7cassandra://jsxnQNdLAVmaiBXvpsqQmADpSgTVZaFND3K0fXmJfBsJ͠]^=5Kb5נ^=5Kb5^S9׉H2https://spryg.com/nl/events/verduurzaming-woningenGׁ ׁ rנ^=5Kb59׉H https://www.neprom.nl/dvdp/2020/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5^S9׉H2https://spryg.com/nl/events/verduurzaming-woningenGׁ ׁ rנ^=5Kb59׉H https://www.neprom.nl/dvdp/2020/Gׁ ׁ rנ^=5Kb59ׁH https://www.neprom.nl/dvdp/2020/ׁ ׁ Јנ^=5Kb5^S̳9ׁHhttps://spryg.com/nl/events/ׁ ׁ Јנ^=5Kb5^S9׉H2https://spryg.com/nl/events/verduurzaming-woningenGׁ ׁ rנ^=5Kb59׉H https://www.neprom.nl/dvdp/2020/Gׁ ׁ r׉E 8AGENDA BELEID VVD en D66 willen permanente bewoning recreatiewoningen legaliseren 3 maart AANPAK VERDUURZAMING WONINGEN 2020 INTELL, UTRECHT Inmiddels zijn de eerste proeftuinen voor de transitie naar aardgasvrije woningen gerealiseerd. Wat zijn de succesfactoren voor verduurzaming? Waar liggen de samenwerkingskansen tussen gemeentes, corporaties en netbeheerders? Wat zijn de optimale verduurzamingsacties voor gevarieerde woningportefeuilles? Op deze studiedag geven topsprekers concrete handvatten voor een verduurzamingsaanpak. https://spryg.com/nl/events/ verduurzaming-woningen 16 april DAG VAN DE PROJECTONTWIKKELING 2020 BRABANTHALLEN, DEN BOSCH In 2020 organiseert Neprom voor de negende keer De Dag van de Projectontwikkeling, in de Brabanthallen in Den Bosch. De DVDP biedt een gevarieerd en interactief programma, met inspiratiesessies van buiten de sector en met innovaties, trends en actualiteiten van binnen het eigen vakgebied. https://www.neprom.nl/dvdp/2020/ Regeringspartijen VVD en D66 willen het permanent bewonen van recreatiewoningen legaliseren. Ze hopen zo starters, gescheiden mannen of vrouwen en senioren makkelijker aan een woning te helpen en zien het als een mogelijkheid om de druk op de woningmarkt te verlichten. Op dit moment wonen ongeveer 55.000 mensen illegaal in een vakantiehuisje. Volgens VVD en D66 is dit een ongewenste situatie waaraan snel een einde moet komen. “Mensen die wachten op een woning en tot die tijd verblijven op een vakantiepark moet je niet criminaliseren, het is moeilijk genoeg voor hen. Mensen moeten gewoon in een recreatiewoning kunnen wonen als ze dat willen; een huis is een huis”, zegt VVD-Tweede Kamerlid Daniel Koerhuis. Gemeenten bepalen uiteindelijk of permanente bewoning toegestaan is. VVD en D66 vinden het prima dat die bevoegdheid daar ligt, omdat de gemeente “heel goed kan inschatten waar wel en niet gewoond kan worden.” Zo kan volgens hen voorkomen worden dat parken een broeinest worden van criminaliteit. Beide regeringspartijen stellen wel een aantal eisen. Vakantiehuizen moeten voldoen aan het bouwbesluit en geschikt zijn voor permanente bewoning. De regeling geldt alleen voor huidige vakantieparken om te voorkomen dat nieuwe parken alleen voor bewoning worden aangelegd. Bedrijven die rond de parken liggen mogen geen strengere eisen opgelegd krijgen als gevolg van het toestaan van permanente bewoning. DUURZAAMHEID Energiezuinig wonen flink in trek Er is in Nederland een flink groeiende behoefte aan energiezuinige woningen. Dat constateert Hypotheken Data Netwerk (HDN) in zijn jaaroverzicht van 2019. Het aantal aanvragen voor een NHG-hypotheek met Energie Besparende Voorzieningen (EBV) steeg vorig jaar met maar liefst 23%. Daarmee kwam het totaal op 7.281 NHG-aanvragen met een gemiddeld hypotheekbedrag van 229.500 euro. Een stijging van 7,4%. Ook oversluitingen en tweede hypotheken kregen een ‘groener’ karakter. HDN registreerde een stijging van 55% ten opzichte van 2018. Met ruim 46.000 HDN-aanvragen groeide de markt voor energiezuinige woningen (label A of hoger) met 9,7%. De gemiddelde woningwaarde steeg met 5,4% van 403.500 euro naar 425.500 euro. De vraag naar energie neutrale of nul-op-de-meter woningen verdubbelde bijna met ruim 90%. Alleen in Limburg en Gelderland was er sprake van een afname. 10 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 foto: Vakantiemakelaar ׉ 7cassandra://WvWh7p1b0q3lNogbh-qyiOrczFsnNlTO-UZNWmujwo4"`^=5Kb5M׉E ,Ondernemer en adviseur Deborah Nas is tevens bestuurslid van Stichting Cre8, commissaris bij Hardt Hyperloop en parttime hoogleraar Strategic design for technology-based innovation aan de Technische Universiteit Delft. Als vooraanstaand trendwatcher wordt ze veel gevraagd als spreker over innovaties. tekst • Judith Bakkers beeld • William Rutten trendwatcher DEBORAH NAS: ‘BENUT WAT JE HEBT’ Omarming van innovatie wordt volgens trendwatcher Deborah Nas in 2020 steeds belangrijker. “Je ontkomt niet meer aan technologische innovatie als ondernemer. En die innovatie is continu. Het slim toepassen van nieuwe technologieën bepaalt in toenemende mate je concurrentiekracht.” Een 3D-model van een woning is volgens Nas al een goed begin. “Maar Augmented Reality en Artificial Intelligence nemen, veelal onzichtbaar, in de samenleving steeds meer een plaats in. Als je daar niets mee doet, raak je achterop.” TOKENIZATION Consumenten die hun huizen zelf verkopen wordt de trend in de toekomst. De makelaar kan hierbij een adviserende rol spelen, maar niet meer een bemiddelende. Er komen disrupters van buiten de branche, die deze rol overnemen. Kijk naar Verenigde Staten, waar Opendoor heel groot is geworden. Dat kan ook naar Nederland overwaaien. Nas: “Een ander fenomeen dat op het punt staat door te breken is ‘tokenization’. Hierbij gaat het om een andere manier van huizen financieren en in vastgoed beleggen. Een koper heeft niet genoeg geld om een woning te kopen en biedt beleggers via een blockchain platform virtuele aandelen aan, om het huis zo mee te financieren. Over vijf jaar zullen hier meerdere spelers in actief zijn.” Makelaars kunnen beleggers daarin adviseren, maar Nas verwacht dat dit vooral buiten de makelaardij wordt opgepakt. Verrassend genoeg geeft Nas de makelaar voor 2020 niet direct het advies om grote investeringen te doen op het gebied van digitalisering en technologie, maar eerst te inventariseren wat er eigenlijk allemaal al is. “Er is al heel veel. Bijvoorbeeld de makelaars die met RealWorks werken. Daar kan al zoveel mee, maar veel makelaars benutten lang niet alle middelen. Omarm de tools die er zijn en verbeter het digitale proces van de klantreis. Daar is al zo veel mee te behalen wat efficiëntie, winst en klanttevredenheid betreft.” LEREN VAN STARTUPS Volgens Nas hebben ondernemers de neiging om nieuwe ontwikkelingen als bedreiging te zien. “De nieuwe wereld is steeds in ontwikkeling en als makelaar moet je daarin mee. Ga bijvoorbeeld vier uur per maand zoeken op Google wat startups op het gebied van vastgoed in de wereld doen. En leer daarvan. Ook kunnen makelaars investeren in een startup die een innovatieve digitale oplossing aanbiedt of hun eerste klant worden. Dan maak je gebruik van de innovatiekracht van anderen en kun je ook zelf grote stappen maken.” 11 ׉ 7cassandra://RLcz_SL4EMPJcAEB2ZSTmLa7QQgqnDPzQGVfhDB2aG4]`^=5Kb5N^=5Kb5MkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://22Gaoj8E5tFEybH7qA7JvgqskxJ-KV-i0coa2mBHljk~`׉ 7cassandra://eOGbSXZ_wisez0urM2dixIQqwdzuU7KtgO3heglQIzA͓`s׉ 7cassandra://mbS2m-Q28vV972_BOtphGZKCqmR2BZ7MNhV_cKQ-sao.`׉ 7cassandra://7173CVkQx--2hQLSjz2NoRAYeerkAE5FyiAZChI1KZQn͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://Tea9Wl_nAsGmpyfq3qtH1tKqQLqo9GhFKPqOKAgBBew+`׉ 7cassandra://reYLsjN6rQm8wB0Ol45Iyls6irczimHGStTessmXExg͕`s׉ 7cassandra://Gz4CzM_uOoKkVHb7ztxCXoANVGRwEtm8RibKXoVQRQc/J`׉ 7cassandra://4uer8MP6A4m6v65nzgWYuGDzab016mzSAM6w3Bds9U4@͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://22Gaoj8E5tFEybH7qA7JvgqskxJ-KV-i0coa2mBHljk~`׉ 7cassandra://eOGbSXZ_wisez0urM2dixIQqwdzuU7KtgO3heglQIzA͓`s׉ 7cassandra://mbS2m-Q28vV972_BOtphGZKCqmR2BZ7MNhV_cKQ-sao.`׉ 7cassandra://7173CVkQx--2hQLSjz2NoRAYeerkAE5FyiAZChI1KZQn͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://Tea9Wl_nAsGmpyfq3qtH1tKqQLqo9GhFKPqOKAgBBew+`׉ 7cassandra://reYLsjN6rQm8wB0Ol45Iyls6irczimHGStTessmXExg͕`s׉ 7cassandra://Gz4CzM_uOoKkVHb7ztxCXoANVGRwEtm8RibKXoVQRQc/J`׉ 7cassandra://4uer8MP6A4m6v65nzgWYuGDzab016mzSAM6w3Bds9U4@͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://22Gaoj8E5tFEybH7qA7JvgqskxJ-KV-i0coa2mBHljk~`׉ 7cassandra://eOGbSXZ_wisez0urM2dixIQqwdzuU7KtgO3heglQIzA͓`s׉ 7cassandra://mbS2m-Q28vV972_BOtphGZKCqmR2BZ7MNhV_cKQ-sao.`׉ 7cassandra://7173CVkQx--2hQLSjz2NoRAYeerkAE5FyiAZChI1KZQn͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://Tea9Wl_nAsGmpyfq3qtH1tKqQLqo9GhFKPqOKAgBBew+`׉ 7cassandra://reYLsjN6rQm8wB0Ol45Iyls6irczimHGStTessmXExg͕`s׉ 7cassandra://Gz4CzM_uOoKkVHb7ztxCXoANVGRwEtm8RibKXoVQRQc/J`׉ 7cassandra://4uer8MP6A4m6v65nzgWYuGDzab016mzSAM6w3Bds9U4@͠]^=5Kb5נ^=5Kb5_,̟9׉Hhttp://www.woonopmaat.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5_,̟9׉Hhttp://www.woonopmaat.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5_0̑ 9ׁHhttp://www.woonopmaat.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5_,̟9׉Hhttp://www.woonopmaat.nlGׁ ׁ r׉EJAREN 60-FLATS IN HEEMSKERK TEGEN DE VLAKTE WOONTORENS MET SLOTZICHT Vier galerijfl ats aan de Debora Bakelaan in Heemskerk, daterend van de jaren zestig van de vorige eeuw, maken plaats voor 'De Slotvrouwe', drie woontorens van woningcorporatie Woonopmaat. ERA Contour, onderdeel van bouwconcern TBI, ontwikkelt het project en begint komende maand met de bouw. Het Rotterdamse architectenbureau Groosman ontwierp de woontorens, die worden uitgevoerd in baksteen, met als inspiratiebron het nabijgelegen Slot Assumburg. Iedere woontoren heeft zicht op het kasteel en de kasteeltuinen. De drie woontorens tellen samen 201 huurappartementen en 21 koopappartementen, van 33 tot circa 106 m2 . Ze zijn allemaal aardgasvrij; de verwarming wordt geleverd door warmtepompen. De naam van de eerste woontoren, ‘Zaligheid’, verwijst naar de ‘acht zaligheden’, een rij van acht woningen die er vroeger stonden. De middelste toren, ‘Gerechtigheid’, linkt naar de rechtspraak vroeger op het kasteel. De derde woontoren ‘Heerlijkheid’ verwijst naar de bezitting door de gezaghebbende ‘heer’ in de middeleeuwse tijd. Voor de vleermuizen die in de oude fl ats onderdak vonden is in de nieuwe woontorens ook accommodatie voorzien. www.woonopmaat.nl 12 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 ׉ 7cassandra://mbS2m-Q28vV972_BOtphGZKCqmR2BZ7MNhV_cKQ-sao.`^=5Kb5O׉E'tekst • Rens Groenendijk in beeld 13 ׉ 7cassandra://Gz4CzM_uOoKkVHb7ztxCXoANVGRwEtm8RibKXoVQRQc/J`^=5Kb5P^=5Kb5OkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://YRVCJO4wIlqwo-SxN41zI15_E9j5Lbqkc90peqrG9-YM`׉ 7cassandra://iGCZi6Yyxz-m0-z78wVC_PJdtYCP_o0Wprn7RKeGSeco`s׉ 7cassandra://BwdTd2DeF6iJSmZe-731bJP9btMCBFpKA8ZWq2-848M!V`׉ 7cassandra://Y-buGS9Yp5aaVFZJOlH1HKSXmdwyCwVskmS0HdMO2Fwͅ@͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://hRjaOF54oxvEkAxWhmN_MTuxvUaU_inZoP2Nz8S9yCE`׉ 7cassandra://NI7d2XChwmi8Dg7CZxskaTDbaq5Gp6E8QkDpHXPYbe0e`s׉ 7cassandra://HWsVtL5XIgp_AubDGGDaewGhBAKmjsrFUZkUAPJjGcs +`׉ 7cassandra://WiPRHXoI1DAZ1jFdHyqJuM-oFPltbvBhyiR8b4czLJc6 ͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://YRVCJO4wIlqwo-SxN41zI15_E9j5Lbqkc90peqrG9-YM`׉ 7cassandra://iGCZi6Yyxz-m0-z78wVC_PJdtYCP_o0Wprn7RKeGSeco`s׉ 7cassandra://BwdTd2DeF6iJSmZe-731bJP9btMCBFpKA8ZWq2-848M!V`׉ 7cassandra://Y-buGS9Yp5aaVFZJOlH1HKSXmdwyCwVskmS0HdMO2Fwͅ@͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://hRjaOF54oxvEkAxWhmN_MTuxvUaU_inZoP2Nz8S9yCE`׉ 7cassandra://NI7d2XChwmi8Dg7CZxskaTDbaq5Gp6E8QkDpHXPYbe0e`s׉ 7cassandra://HWsVtL5XIgp_AubDGGDaewGhBAKmjsrFUZkUAPJjGcs +`׉ 7cassandra://WiPRHXoI1DAZ1jFdHyqJuM-oFPltbvBhyiR8b4czLJc6 ͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://YRVCJO4wIlqwo-SxN41zI15_E9j5Lbqkc90peqrG9-YM`׉ 7cassandra://iGCZi6Yyxz-m0-z78wVC_PJdtYCP_o0Wprn7RKeGSeco`s׉ 7cassandra://BwdTd2DeF6iJSmZe-731bJP9btMCBFpKA8ZWq2-848M!V`׉ 7cassandra://Y-buGS9Yp5aaVFZJOlH1HKSXmdwyCwVskmS0HdMO2Fwͅ@͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://hRjaOF54oxvEkAxWhmN_MTuxvUaU_inZoP2Nz8S9yCE`׉ 7cassandra://NI7d2XChwmi8Dg7CZxskaTDbaq5Gp6E8QkDpHXPYbe0e`s׉ 7cassandra://HWsVtL5XIgp_AubDGGDaewGhBAKmjsrFUZkUAPJjGcs +`׉ 7cassandra://WiPRHXoI1DAZ1jFdHyqJuM-oFPltbvBhyiR8b4czLJc6 ͠]^=5Kb5׉E hinterview Tekst • Dorine van Kesteren Beeld • Herbert Wiggerman thema Gemeenteranking & woningmarktbeleid LEX SCHOLTEN, WETHOUDER WONEN IN DIEMEN: ‘ ONDANKS DE CRISIS BLEVEN WE PLANNEN’ Diemen is een stabiel goed scorende gemeente in de jaarlijkse Gemeenteranking (zie pagina 18): vorig jaar op plek 14, nu op 11. De druk op de lokale woningmarkt is er hoog, maar Diemen slaagt er wel in de nieuwbouwproductie op peil te houden. Het succes verklaard door PvdA-wethouder Lex Scholten. “Tijdens de crisis zijn we gewoon doorgegaan met plannen maken.” Lex Scholten is een geboren en getogen Amsterdammer, maar woont al meer dan veertig jaar in Diemen. Al dertien jaar is hij er wethouder namens de PvdA, met onder meer ruimtelijke ontwikkeling, grondzaken en wonen in zijn portefeuille. Als voorzitter van het portefeuillehoudersoverleg Wonen van de metropoolregio Amsterdam heeft hij ook een goed beeld van de bredere woningmarkt. Verbaasd is hij niet over de top 15-noteringen van Diemen. “Diemen ligt geweldig. Voor stedelijke begrippen groen, rustig en schoon, maar wel onder de rook van Amsterdam. Dankzij goede openbaar vervoer- en autoverbindingen ben je binnen twintig minuten op Schiphol, de Zuidas of in het stadscentrum.” ' Er i󰈻 󰈞󰉉 󰇵en󰈚󰈀󰇽󰈘 va󰈀󰈔 󰇵e󰈞 s󰉃󰉉󰈕j󰇵 d󰉒a󰈞g 󰈝󰈡󰇶󰈏g o󰈚 󰉉󰈏󰉄wa󰈻󰈼󰈩n 󰉃󰇵 vo󰈡󰈸󰈕󰈢me󰈝' Een paar jaar geleden hebben Scholten en zijn medebestuurders hun best gedaan om hun gemeente beter ‘op de mentale kaart’ te zetten van potentiële inwoners. Tegenwoordig zijn zulke marketingcampagnes niet meer nodig. “We kunnen de vraag naar woningen bijna niet aan.” Dat blijkt ook wel uit de lage theoreti14 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 sche verkooptijd: minder dan drie maanden. De druk op de Diemense woningmarkt is groot als gevolg van weinig aanbod, hoge prijzen en een groeiend aantal inwoners en huishoudens. Op dit moment heeft Diemen 30.700 inwoners. Het CBS verwacht dat het aantal huishoudens de komende twintig jaar stijgt van 13.900 naar 17.900. In 2018 groeide de woningvoorraad in Diemen met bijna 5 procent nieuwbouw het hardste van Nederland. Hoe doen jullie dat? “Tijdens de crisis zijn we gewoon doorgegaan met plannen maken. In Diemen-Zuid stond in het kantoorgebied Bergwijkpark op 45 hectare ongeveer 70 procent van de kantoren leeg. Dat waren gedateerde kantoorgebouwen uit de jaren zeventig. Omdat we inzagen dat dit stuk van de kantorenmarkt in de regio altijd onderaan zou blijven bungelen én omdat we als gemeente niet zoveel eigen grond hebben, besloten we het gebied te herontwikkelen voor woningbouw. Dit project, Holland Park, realiseren we in nauwe samenwerking met projectontwikkelaars, waarbij we maximaal gebruikmaken van de kortere procedures van de Crisis- en herstelwet. Het gaat om hoog-, midden- en laagbouw, zowel koop als huur. Een deel betreft transformatie, maar het grootste deel is slopen en nieuwbouw. Dat is in veel gevallen namelijk eenvo׉ 7cassandra://BwdTd2DeF6iJSmZe-731bJP9btMCBFpKA8ZWq2-848M!V`^=5Kb5Q׉E15 ׉ 7cassandra://HWsVtL5XIgp_AubDGGDaewGhBAKmjsrFUZkUAPJjGcs +`^=5Kb5R^=5Kb5QkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://3DKrKP5zf8cCBG7nT3cGkLDR1w_iyFClCeZUbmkCDZU`׉ 7cassandra://pU-4LJ-OV-hekzO2RklCEtDF630hhZm_V7sDFw_Y8uck<`s׉ 7cassandra://x2qFGX_8Ilf4RMlw6Kh8PoYY8-mLMX7a-pf2L4QjK0YF`׉ 7cassandra://WDF2V5T0pPYyezSah_lkkY50zuMBWksyb6Y7gbp0BLQ͙ N͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://1iEYHYFs02vd9ubBxca8_q6FPMLXRICu_DFnY46mOAQ@`׉ 7cassandra://49jUwqXJSRwmwQuYBOdgiiOzz8osnKF2bMUSevTmM3c^L`s׉ 7cassandra://k3l5EDtRyXJShoZtItU_-56G_2vyYOwMZiyOGJ4crVE`׉ 7cassandra://Y-O1MZspeWOJl35uQ7NPsPqf6i0OXumH7fz-9yBHMhYЖ ͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://3DKrKP5zf8cCBG7nT3cGkLDR1w_iyFClCeZUbmkCDZU`׉ 7cassandra://pU-4LJ-OV-hekzO2RklCEtDF630hhZm_V7sDFw_Y8uck<`s׉ 7cassandra://x2qFGX_8Ilf4RMlw6Kh8PoYY8-mLMX7a-pf2L4QjK0YF`׉ 7cassandra://WDF2V5T0pPYyezSah_lkkY50zuMBWksyb6Y7gbp0BLQ͙ N͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://1iEYHYFs02vd9ubBxca8_q6FPMLXRICu_DFnY46mOAQ@`׉ 7cassandra://49jUwqXJSRwmwQuYBOdgiiOzz8osnKF2bMUSevTmM3c^L`s׉ 7cassandra://k3l5EDtRyXJShoZtItU_-56G_2vyYOwMZiyOGJ4crVE`׉ 7cassandra://Y-O1MZspeWOJl35uQ7NPsPqf6i0OXumH7fz-9yBHMhYЖ ͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://3DKrKP5zf8cCBG7nT3cGkLDR1w_iyFClCeZUbmkCDZU`׉ 7cassandra://pU-4LJ-OV-hekzO2RklCEtDF630hhZm_V7sDFw_Y8uck<`s׉ 7cassandra://x2qFGX_8Ilf4RMlw6Kh8PoYY8-mLMX7a-pf2L4QjK0YF`׉ 7cassandra://WDF2V5T0pPYyezSah_lkkY50zuMBWksyb6Y7gbp0BLQ͙ N͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://1iEYHYFs02vd9ubBxca8_q6FPMLXRICu_DFnY46mOAQ@`׉ 7cassandra://49jUwqXJSRwmwQuYBOdgiiOzz8osnKF2bMUSevTmM3c^L`s׉ 7cassandra://k3l5EDtRyXJShoZtItU_-56G_2vyYOwMZiyOGJ4crVE`׉ 7cassandra://Y-O1MZspeWOJl35uQ7NPsPqf6i0OXumH7fz-9yBHMhYЖ ͠]^=5Kb5׉ECV Lex Scholten (65) • 1973 – HEAO Bedrijfseconomie • 1980 – controler operationele bedrijfsvoering Schiphol Group • 1981 – bestuurswetenschappen Universiteit van Amsterdam • 1987 – directeur/bestuurder technische en financiële zaken Nieuw Amsterdam •1998 – directeur strategie en ontwikkeling woningstichting Patrimonium Amsterdam • 2003 – directeur Korian BV • 2006 – wethouder namens de PvdA in Diemen nu stijgen de verkoopprijzen. Dat maakt het natuurlijk allemaal wel wat gemakkelijker. Van de stikstofproblematiek hebben we hier vooralsnog geen last. De invloed van de Natura 2000-gebieden is klein en alle geplande bouwprojecten lijken te kunnen doorgaan. Voor het land is een goede, structurele oplossing nog niet in zicht. Mijn voorkeur zou het niet hebben om de milieunormen te versoepelen. We hebben dit met z’n allen van mijlenver zien aankomen, en door met Programma Aanpak Stikstof ‘een voorschot te nemen op toekomstige verlaging van de stikstofuitstoot’, hebben we onze kop in het zand gestoken.” Als klassieke sociaaldemocraat staat u pal voor de sociale huur? “In het hele land neemt het aantal sociale huurwoningen in rap tempo af. Sinds 2013 telt Nederland in totaal 100.000 woningen in de gereguleerde sector minder. Een slechte ontwikkeling, want ik geloof in gemengde steden en gemengde wijken. Diemen is de afgelopen jaren sterk gegroeid. Dan moet je in verhouding sociale huur bijbouwen. Onze coalitie streeft in deze termijn naar in totaal bijna 1.100 nieuwe sociale huurwoningen. Twee derde daarvan zal worden gerealiseerd bij de uitbreiding van Holland Park. Voor de rest gaan we op zoek naar aanvullende locaties. We hebben er nadrukkelijk voor gekozen om onze grondposities niet voor de hoogste prijs te verkopen. Gelukkig krijgen de corporaties langzaamaan weer meer middelen om te investeren. In bestemmingsplannen schrijven we 30 procent sociaal voor, 20 procent tot 1.000 euro en de rest vrij (helft koop, helft huur). Dat is een combinatie die de markt wel aanspreekt. Zo hebben we net de aanbesteding afgerond voor de bouw van 210 sociale huur-, 140 middenhuuren 300 wat duurdere huurwoningen.” Is er in Diemen, zoals bijna overal, ook een tekort aan middenhuur? “Absoluut. Een flink aantal inwoners voldoet (net) niet aan de strenge inkomensnormen voor sociale huur. In gewilde woongebieden gaan huurwoningen zodra ze vrijvallen, onmiddellijk sterk in prijs omhoog. Als gemeente kunnen we die prijsstijgingen niet beteugelen, dus dan moet je met nieuwbouw voorzien in woningen met lagere huren. De komende jaren willen we 600 betaalbare middenhuurwoningen bijbouwen. Daarnaast schrijven we in bestemmingsplannen het 16 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 percentage middenhuur in projecten strikt voor en eisen we dat die woningen de komende twintig jaar ook echt middenhuur blijven. Onder die voorwaarden moeten projectontwikkelaars en beleggers tekenen.” Wat vindt u van een ‘noodknop’ om excessieve huurstijgingen te beteugelen? “De variant die de minister nu heeft uitgewerkt, is om de huurprijzen te maximeren op 6 procent van de WOZ-waarde. Maar in onder meer Amsterdam zijn de WOZ-waarden zo hoog, dat dit te weinig effect heeft. Daarom pleit ik voor het doortrekken van het woningwaarderingsstelsel van de huurprijsbescherming naar de vrije sector. Dit puntenstelsel levert een maximale huurprijs op voor een huurwoning. Het puntenaantal is gebaseerd op zaken als ligging, kwaliteit, energielabel en het aantal vierkante meters. Nu is het zo dat voor woningen boven de liberalisatiegrens van 737 euro geen maximumhuurprijs meer geldt. Is een klein appartementje in de stad 737 euro waard, dan kan men er ook 1.500 euro voor vragen. En dat gebeurt dus ook. Het zou goed zijn als de bescherming van het puntenstelsel ook voor deze woningen gaat gelden.” Hoe kijkt u aan tegen de aanpassing van de Woningwet om lokaal de sociale huurgrens te kunnen oprekken? “In heel Nederland is het aantal geliberaliseerde huurhuizen tussen 2013 en 2017 gegroeid van 87.000 tot 125.000, een toename van 45 procent, zo blijkt uit cijfers van Aedes. Hierbij zitten ook voormalige sociale huurwoningen. Met andere woorden: het sociale segment wordt steeds kleiner. Het is dan ook een goed idee om gemeenten de mogelijkheid te geven de liberalisatiegrens te verruimen tot 900 of 1.000 euro. Daarmee kun je een groter gedeelte van de woningvoorraad reguleren en help je mensen met een middeninkomen, die nu niet in aanmerking komen voor sociale huur. Er is nu eenmaal vaak een stukje dwang nodig om uitwassen te voorkomen.” Maar de woningmarkt is toch een márkt? “Het is een onvolkomen markt, de aanbieders zijn de facto de baas en de woningzoekers zijn aan hun grillen overgeleverd. In de vrije huursector is er op dit moment in Diemen geen enkele woning meer onder de 1.000 euro te vinden. En voor een driekamerappartement uit de jaren zestig betaal je rond de 280.000 euro. Helaas is het onmogelijk om van vandaag op ׉ 7cassandra://x2qFGX_8Ilf4RMlw6Kh8PoYY8-mLMX7a-pf2L4QjK0YF`^=5Kb5S׉Einterview ' Ik 󰈥󰈘e󰈎t 󰉏󰈢o󰈹 h󰈩󰉃 do󰈡󰈸󰉄r󰇵󰈔󰈕en 󰉏󰈀󰈞 de 󰈊󰉉󰉊󰈹p󰈸i󰈒sbe󰈻󰇸h󰈩󰈸󰈛󰈏n󰈇 va󰈝 󰈋󰈩t 󰉒󰈢󰈞in󰈇wa󰈀󰈸󰇶󰇵ri󰈝󰈈s󰈻󰉄󰈩l󰈻󰇵󰈘 na󰈀󰈸 󰇶󰇵 v󰈸i󰈒󰈩 se󰇹󰉄󰈡r' morgen het tekort aan woningen op te vullen. Daarom moeten we, zoals ik net al zei, de prijzen in de geliberaliseerde huurvoorraad reguleren. Daar hebben we wel de medewerking van het Rijk voor nodig. Verder moeten we bouwen, bouwen, bouwen. In Diemen hebben we in 2019 1.300 woningen opgeleverd en de komende vijf jaar zitten er jaarlijks 500 tot 600 in de pijplijn. Maar we kunnen het niet alleen. De metropoolregio is dermate populair dat alle gemeenten hun stinkende best moeten doen om de productie op te schroeven.” Ligt de oplossing ook in een betere bereikbaarheid? “Mensen moeten af van het idee dat ze allemaal binnen de ring willen wonen. Een goede slag in de infrastructuur, zowel qua wegen als openbaar vervoer, kan hun zoekradius vergroten. De A6 en de A9 hebben Flevoland veel bereikbaarder gemaakt. Als metropoolregio gaan wij met het Rijk in gesprek om ook de verbinding richting Hoorn en Alkmaar te verbeteren. Daarnaast moeten we mensen beter voorlichten over de woonmogelijkheden in de héle regio. Zo hebben de gezamenlijke gemeenten een hulpmiddel gemaakt voor expats. Als zij de plaats waar ze werken, maximale reistijd en wensen wat betreft scholen en voorzie׉ 7cassandra://k3l5EDtRyXJShoZtItU_-56G_2vyYOwMZiyOGJ4crVE`^=5Kb5T^=5Kb5SkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://bkj7ENn_igta9j8EnwjRkYLUKzFd9WDnz2KZmJhoWVse`׉ 7cassandra://71vAhl9pc3qARbrR2rN6ZLnraKl0ddPxs40OVMVN2LIJ`s׉ 7cassandra://qxzcpYVXxUNYpmc8bOru23S6UDVIRLGvFrwjkU3AGBwH`׉ 7cassandra://5B6H6ezfH5TPvzFKkv3sGp_oCJCdywlMnHercfPmgVI h͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://rAfuB_kFEPj8IybVKSs2lh7UeFpFd3DywDJxeu_uFz8`׉ 7cassandra://YJXf_JWwc3ODblM1kyTjCdP3NEMCf5gnH88ubtA1CCQX~`s׉ 7cassandra://gbbhjGLi-7n-v7BgxprbRnvSFt7lXyeXqZ9TCvxPssY`׉ 7cassandra://sdHEfLdKz9vKRLbmbD6bqz3CzaDWZ7ec7ST1c8An8ZsBc͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://bkj7ENn_igta9j8EnwjRkYLUKzFd9WDnz2KZmJhoWVse`׉ 7cassandra://71vAhl9pc3qARbrR2rN6ZLnraKl0ddPxs40OVMVN2LIJ`s׉ 7cassandra://qxzcpYVXxUNYpmc8bOru23S6UDVIRLGvFrwjkU3AGBwH`׉ 7cassandra://5B6H6ezfH5TPvzFKkv3sGp_oCJCdywlMnHercfPmgVI h͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://rAfuB_kFEPj8IybVKSs2lh7UeFpFd3DywDJxeu_uFz8`׉ 7cassandra://YJXf_JWwc3ODblM1kyTjCdP3NEMCf5gnH88ubtA1CCQX~`s׉ 7cassandra://gbbhjGLi-7n-v7BgxprbRnvSFt7lXyeXqZ9TCvxPssY`׉ 7cassandra://sdHEfLdKz9vKRLbmbD6bqz3CzaDWZ7ec7ST1c8An8ZsBc͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://bkj7ENn_igta9j8EnwjRkYLUKzFd9WDnz2KZmJhoWVse`׉ 7cassandra://71vAhl9pc3qARbrR2rN6ZLnraKl0ddPxs40OVMVN2LIJ`s׉ 7cassandra://qxzcpYVXxUNYpmc8bOru23S6UDVIRLGvFrwjkU3AGBwH`׉ 7cassandra://5B6H6ezfH5TPvzFKkv3sGp_oCJCdywlMnHercfPmgVI h͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://rAfuB_kFEPj8IybVKSs2lh7UeFpFd3DywDJxeu_uFz8`׉ 7cassandra://YJXf_JWwc3ODblM1kyTjCdP3NEMCf5gnH88ubtA1CCQX~`s׉ 7cassandra://gbbhjGLi-7n-v7BgxprbRnvSFt7lXyeXqZ9TCvxPssY`׉ 7cassandra://sdHEfLdKz9vKRLbmbD6bqz3CzaDWZ7ec7ST1c8An8ZsBc͠]^=5Kb5׉ESchiermonnikoog Ameland Terschelling Het Hogeland Noardeast-Fryslân Loppersum Appingedam Delfzijl Dantumadiel Vlieland Waadhoeke Harlingen Leeuwarden Smallingerland Texel Opsterland Súdwest-Fryslân Assen Heerenveen Den Helder De Fryske Marren Weststellingwerf Hollands Kroon Schagen Steenwijkerland Emmen Medemblik Langedijk Bergen (NH) Heiloo Castricum Uitgeest Heemskerk Beverwijk Velsen Bloemendaal Zandvoort Haarlem Heemstede Noordwijk Katwijk Hillegom Lisse Teylingen Wassenaar Leiden L’dorp Oegstgeest Voorschoten 's-Gravenhage Westland Maassluis Westvoorne Brielle Hellevoetsluis Nissewaard Albrandswaard Rijswijk MiddenDelfland Vlaardingen Schiedam Rotterdam PijnackerNootDelft dorp Zoeterwoude LeidschendamVoorburg Zoetermeer Lansingerland Zuidplas Lopik Krimpenerwaard Capelle Krimpen Barendrecht Hoeksche Waard Goeree-Overflakkee Schouwen-Duiveland Moerdijk Steenbergen Noord-Beveland Veere Goes Middelburg Kapelle Vlissingen Borsele Reimerswaal Woensdrecht Sluis Terneuzen ReuselDe Mierden Bladel Hulst Bergeijk Cranendonck Nederweert Beesel Weert Leudal Roermond Maasgouw Roerdalen Echt-Susteren SittardGeleen Stein Beek Meerssen Maastricht Valkenburg a.d. Geul EijsdenMargraten 18 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 Beekdaelen Voerendaal GulpenWittem Brunssum Landgraaf Heerlen Kerkrade Simpelveld Vaals Bergen op Zoom Zundert Eindhoven Baarle-Nassau Veldhoven Waalre Eersel Valkenswaard HeezeLeende Someren Peel en Maas Tholen Roosendaal Halderberge EttenLeur Rucphen Goirle Alphen-Chaam Hilvarenbeek Oirschot Best Breda Gilze en Rijen Tilburg Oisterwijk Son en Breugel Laarbeek Venray Nuenen c.a. Helmond GeldropMierlo Deurne Asten Horst aan de Maas Venlo Boxtel Gemert-Bakel Drimmelen Geertruidenberg Oosterhout Dongen 's-Hertogenbosch Waalwijk Loon op Zand Heusden Vught Haaren SintMichielsgestel Bernheze Uden Boekel Meierijstad Sint Anthonis Boxmeer Bergen (L) Ridderkerk Molenlanden Alblasserdam H-I-Ambacht Zwijndrecht Papendrecht Dordrecht Altena Maasdriel Landerd Mill en Sint Hubert West Betuwe SlieH’veld- Gorinchem drecht Giessendam Zaltbommel Oss Heumen Grave Cuijk Gennep Mook en Middelaar Tiel West Maas en Waal Vijfheerenlanden Culemborg Kaag en Braassem Nieuwkoop Alphen aan den Rijn Waddinxveen BodegravenReeuwijk Oudewater Gouda Haarlemmermeer Aalsmeer Uithoorn De Ronde Venen Wijdemeren Stichtse Vecht De Bilt Leusden Woerden Montfoort Utrecht IJsselstein Nieuwegein Houten Zeist Bunnik Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede Buren Neder-Betuwe Druten Beuningen Nijmegen Wijchen Berg en Dal Overbetuwe Zevenaar Lingewaard Woudenberg Scherpenzeel Renswoude Veenendaal Rhenen Wageningen Renkum W’voort Duiven Doetinchem Montferland Oude IJsselstreek Aalten Ede Rozendaal Arnhem Rheden Doesburg Bronckhorst Oost Gelre Winterswijk Brummen Laren Hilversum Amstelveen Amsterdam Almere Diemen OuderAmstel Weesp Gooise Meren Huizen Blaricum Eemnes Baarn Soest Zutphen Berkelland Bunschoten Nijkerk Apeldoorn Amersfoort Barneveld Haaksbergen Putten Voorst Lochem Ermelo Deventer Hof van Twente Enschede Zeewolde Harderwijk Nunspeet Epe Olst-Wijhe Rijssen-Holten Hengelo Wormerland Zaanstad Oostzaan Landsmeer Elburg Opmeer Heerhugowaard Alkmaar Beemster EdamVolendam Dronten Purmerend Waterland Lelystad Hattem Oldebroek Heerde Raalte Hellendoorn Wierden Borne Oldenzaal Almelo Losser Koggenland Hoorn Drechterland Coevorden Enkhuizen Stede Broec Urk Staphorst Zwartewaterland Kampen Zwolle Dalfsen Ommen Twenterand Tubbergen Dinkelland Hardenberg De Wolden Noordoostpolder Meppel Hoogeveen Westerveld Midden-Drenthe Borger-Odoorn Ooststellingwerf Aa en Hunze Stadskanaal Noordenveld Tynaarlo Veendam Westerwolde Pekela Achtkarspelen Tytsjerksteradiel Westerkwartier Groningen Midden Groningen Oldambt ׉ 7cassandra://qxzcpYVXxUNYpmc8bOru23S6UDVIRLGvFrwjkU3AGBwH`^=5Kb5U׉Etekst • Leo van de Pas en Elsie Schoorel woningmarkt LEGENDA RAPPORTCIJFERS 1 - 3 3 - 4 4 - 5 5 - 6 6 - 7 7 - 8 8 - 10 DE VASTGOED GEMEENTERANKING 2019 ALMERE OP NUMMER ÉÉN De gemeente Almere is op de eerste plaats geëindigd in de Vastgoed Gemeenteranking 2019. Almere komt van plaats 3 en scoorde op alle onderdelen behoorlijk hoog. Culemborg rukt verrassend op van plek 136 naar positie 2. Ook Utrecht maakte een stijging door en is te vinden op de derde plaats. Lelystad, de nummer 1 van vorig jaar, doet het nog altijd niet slecht en staat op plek 4. De grootste stijger in de top 10 is Stede Broec, dat vanaf plek 330 doorstoot naar positie 8. >>> 19 ׉ 7cassandra://gbbhjGLi-7n-v7BgxprbRnvSFt7lXyeXqZ9TCvxPssY`^=5Kb5V^=5Kb5UkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://2idTFMl7Nn8AFQTXTAgk8ww1CGiw_Ehi2o1BN_6XWXs~`׉ 7cassandra://bc9SuIcV0e6o_21Xe7XDMwdBKHUgLX3wFS4j4uI0WSci`s׉ 7cassandra://YL3xyZ5sQ0_4y_fOxWmO4jcMpNyxxtx8N4xFp_swGno!k`׉ 7cassandra://5JwldF0spVXhodgkfoxveA6T4vBZtzzqQWN2_hP8ZmEXK$͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://tu2xTo4s-QYlY_XzK0cw4Aa2a_95CnZ_meN9u1-sxMkZ`׉ 7cassandra://OcnAzXoYuCz2UaNwBOfInZ0BMPmt_O2FRDytB532LYsc`s׉ 7cassandra://j63OZbkT2xMEKNR6ZshUpN5C06RqHddrTHjO7ar4UBs`׉ 7cassandra://g5VCpBEG8nCpR4qsP39w34U4DhRc9rC5f45df-A7bK0}͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://2idTFMl7Nn8AFQTXTAgk8ww1CGiw_Ehi2o1BN_6XWXs~`׉ 7cassandra://bc9SuIcV0e6o_21Xe7XDMwdBKHUgLX3wFS4j4uI0WSci`s׉ 7cassandra://YL3xyZ5sQ0_4y_fOxWmO4jcMpNyxxtx8N4xFp_swGno!k`׉ 7cassandra://5JwldF0spVXhodgkfoxveA6T4vBZtzzqQWN2_hP8ZmEXK$͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://tu2xTo4s-QYlY_XzK0cw4Aa2a_95CnZ_meN9u1-sxMkZ`׉ 7cassandra://OcnAzXoYuCz2UaNwBOfInZ0BMPmt_O2FRDytB532LYsc`s׉ 7cassandra://j63OZbkT2xMEKNR6ZshUpN5C06RqHddrTHjO7ar4UBs`׉ 7cassandra://g5VCpBEG8nCpR4qsP39w34U4DhRc9rC5f45df-A7bK0}͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://2idTFMl7Nn8AFQTXTAgk8ww1CGiw_Ehi2o1BN_6XWXs~`׉ 7cassandra://bc9SuIcV0e6o_21Xe7XDMwdBKHUgLX3wFS4j4uI0WSci`s׉ 7cassandra://YL3xyZ5sQ0_4y_fOxWmO4jcMpNyxxtx8N4xFp_swGno!k`׉ 7cassandra://5JwldF0spVXhodgkfoxveA6T4vBZtzzqQWN2_hP8ZmEXK$͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://tu2xTo4s-QYlY_XzK0cw4Aa2a_95CnZ_meN9u1-sxMkZ`׉ 7cassandra://OcnAzXoYuCz2UaNwBOfInZ0BMPmt_O2FRDytB532LYsc`s׉ 7cassandra://j63OZbkT2xMEKNR6ZshUpN5C06RqHddrTHjO7ar4UBs`׉ 7cassandra://g5VCpBEG8nCpR4qsP39w34U4DhRc9rC5f45df-A7bK0}͠]^=5Kb5נ^=5Kb5Ձt9׉H"https://www.woningmarktcijfers.nl/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5Ձt9׉H"https://www.woningmarktcijfers.nl/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5Bd 9ׁHhttp://marktcijfers.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5;9ׁHhttp://Woningmarktcijfers.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5Ձt9׉H"https://www.woningmarktcijfers.nl/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5Á݁g9ׁHhttp://WONINGMARKTCIJFERS.NLׁ ׁ Јנ^=5Kb5Da 9ׁHhttp://Woningmarktcijfers.nlׁ ׁ Ј׉Ethema Gemeenteranking & woningmarktbeleid VASTGOED GEMEENTERANKING 2019 WONINGMARKT NOG ALTIJD HECTISCH In 2019 heeft de trend van stijgende koopprijzen doorgezet. De omvang van het aantal transacties bleef stabiel. In Nederland werden in geheel 2019 218.595 woningtransacties geregistreerd. Dankzij een supereindsprint in december (3.000 meer verkopen dan in december 2018) zelfs enkele huizen meer in vergelijking met 2018. In Amsterdam worden, net als in voorgaande jaren, de meeste woningverkopen gemeten. Rotterdam valt op met een transactiedaling van bijna 15%. Leo van de Pas van Woningmarktcijfers.nl licht de belangrijkste uitkomsten toe, die leidden tot de Vastgoed Gemeenteranking 2019. In 2012 verscheen de eerste Vastgoed Gemeenteranking. Destijds was Nederland volop in de crisis verwikkeld, veroorzaakt door met name de bankencrisis in Amerika. De Nederlandse woningmarkt heeft veel meer last van deze crisis gehad dan bijvoorbeeld onze buurlanden België en Duitsland, zegt Leo van de Pas, directeur van Woningmarktcijfers.nl, dat de Vastgoed Gemeenteranking elk jaar vaststelt. “De discussie en verdeeldheid over hoe de woningmarkt aangepakt moest worden bracht veel onrust. De huizenprijzen daalden binnen enkele jaren flink, een miljoen huishoudens kwam onder water te staan. Het aantal transacties halveerde en zorgde voor enorme werkeloosheid in de vastgoedsector. Nooit stonden zoveel huizen te koop als toen, bijna 240.000 stuks, ofwel 5,5% van de koopvoorraad.” Nadat hervormingen waren doorgevoerd, herstelFACTS • In 2019 stijgt de gemiddelde koopsom naar een nieuw record van ongeveer € 308.000, een stijging van 7,2%. • Vanaf 2013 is de theoretische verkooptijd gedaald van 24 naar ca. 4 maanden. • Het woningaanbod is in deze periode afgenomen van 235.000 naar 86.000 stuks. • Het aantal transacties is in deze periode gestegen van 116.000 naar een top van 241.860 in 2017. 20 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 ׉ 7cassandra://YL3xyZ5sQ0_4y_fOxWmO4jcMpNyxxtx8N4xFp_swGno!k`^=5Kb5W׉E tekst: Leo van de Pas en Elsie Schoorel tabellen: Woningmarktcijfers.nl woningmarkt TOP 10 BEST PRESTERENDE GEMEENTEN © WONINGMARKTCIJFERS.NL Gemeente Ranking 2018 1. Almere (FL) 2. Culemborg (GLD) 3. Utrecht (U) 4. Lelystad (FL) 3 136 37 1 5. Heerhugowaard (NH) 47 6. Purmerend (NH) 7. Zaanstad (NH) 8. Stede Broec (NH) 9. Velsen (NH) 10. Haarlem (NH) 56 42 330 106 10 Rapportcijfer 8,3 8,1 8,1 8,0 8,0 8,0 8,0 7,9 7,9 7,9 Aantal transacties 2976 408 4698 1216 835 1161 1971 330 883 2208 Transacties ontw. 10% 3,7% 9,1% -1,6% 4,4% 5,8% 7,0% 4,3% 16,6% 16,8% -4,1% Koopsomontw. 10% +7,5% Aanbodontw. 10% -11,6% +13,5% -47,5% +11,2% -40,5% +5,7% -23,3% +10,9% -14,9% +9,7% -24,0% +12,1% -14,9% +13,8% -37,5% +12,9% -28,9% +11,6% -32,3% TVT in maanden 25% 2,5 1,6 1,5 2,6 2,3 2,6 2,4 2,9 2 1,9 Transacties t.o.v. voorraad 25% 6,6% 6,2% 9,0% 11,1% 5,9% 6,0% 6,3% 5,7% 5,8% 7,6% de vanaf 2014 het vertrouwen van de consument, vervolgt Van de Pas. “Vanaf 2015 zorgde het Europese financiële beleid voor ongekend lage hypotheekrentes en vormde de belangrijke oorzaak voor de forse prijsstijgingen in de afgelopen jaren. Op dit moment staan ongeveer 2% van de koopwoningen te koop. In 2019 waren kopers gedwongen om snel te handelen en in veel gevallen boven te vraagprijs te bieden.” VOORSPELLERS SLAAN DE PLANK MIS Uit de cijfers van 2019 blijkt hoe de prijzen van woningen de afgelopen jaren zijn gestegen en alle STIJGERS EN DALERS Niet elke gemeente verkeert op hetzelfde moment in een vergelijkbare situatie. Nieuwbouwprojecten kunnen de bestaande sector flink in beweging brengen. Zijn projecten afgerond, dan kan keert de rust weer en kan de beweeglijkheid in de markt afnemen. En omdat de ranking op meerdere onderdelen is gebaseerd kunnen de schommelingen hevig zijn. Het ene jaar in de plus, dan weer in de min. In onderstaande tabellen worden de grootste dalers (-) en stijgers weergegeven, waarbij gemeenten met minder dan 100 transacties buiten beschouwing gelaten zijn. TOP 10 STERKSTE STIJGERS IN 2019 Gemeente Stede Broec (NH) Den Helder (NH) Oude IJsselstreek (GLD) Wijk bij Duurstede (U) Waterland (NH) Kapelle (ZL) Veendam (GR) Vijfheerenlanden (U) 8 24 77 42 89 74 47 41 Positie 2018 Positie 2019 330 323 371 309 350 331 304 277 Hardinxveld-Giessendam (ZH) 348 Deurne (NB) 289 122 66 TOP 10 STERKSTE DALERS IN 2019 Gemeente Beuningen (GLD) Winterswijk (GLD) Bergen (NH) Wijchen (GLD) Aalsmeer (NH) Midden Groningen (GR) Zevenaar (GLD) Dongen (NB) Dalfsen (OV) Beek (LB) Positie 2018 Positie 2019 24 52 98 46 26 58 17 22 68 21 237 268 325 275 257 292 254 262 326 316 21 ׉ 7cassandra://j63OZbkT2xMEKNR6ZshUpN5C06RqHddrTHjO7ar4UBs`^=5Kb5X^=5Kb5WkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://vpFlKysf-GoHAKZqbbuVHIegg6JFHgzBh7rvKh5eKxIF`׉ 7cassandra://DaDPwxag4-E75eq9EzmgpZ5o5OmelGXX1iCxRjtvxgw[`s׉ 7cassandra://5Yh1HY4V4ze-8V689vjngJ7mDuY5fI9DPw5KLhZMHHU3`׉ 7cassandra://gvSbs4GcTKs0lH2eFhwBRoigQdjeo5tvdpSQXpvLfJUwJ͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://3i4PY78_cjbZ7QDAQ2e0W2sMZfqUarfv6JChLBIYv0YS`׉ 7cassandra://zOtrKekXeVzsJerIXVAZL1Cep00kkflsLuiDkxNYtigxv`s׉ 7cassandra://QIzlDHEuqEi6Bp5kNgEwBmOlNwKXcExA1Sw18JZ2l-U#t`׉ 7cassandra://06O1aCNkTWdr8C3T4OfOc_JxJfisXZtZWKcknefLd6Y͏̌͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://vpFlKysf-GoHAKZqbbuVHIegg6JFHgzBh7rvKh5eKxIF`׉ 7cassandra://DaDPwxag4-E75eq9EzmgpZ5o5OmelGXX1iCxRjtvxgw[`s׉ 7cassandra://5Yh1HY4V4ze-8V689vjngJ7mDuY5fI9DPw5KLhZMHHU3`׉ 7cassandra://gvSbs4GcTKs0lH2eFhwBRoigQdjeo5tvdpSQXpvLfJUwJ͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://3i4PY78_cjbZ7QDAQ2e0W2sMZfqUarfv6JChLBIYv0YS`׉ 7cassandra://zOtrKekXeVzsJerIXVAZL1Cep00kkflsLuiDkxNYtigxv`s׉ 7cassandra://QIzlDHEuqEi6Bp5kNgEwBmOlNwKXcExA1Sw18JZ2l-U#t`׉ 7cassandra://06O1aCNkTWdr8C3T4OfOc_JxJfisXZtZWKcknefLd6Y͏̌͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://vpFlKysf-GoHAKZqbbuVHIegg6JFHgzBh7rvKh5eKxIF`׉ 7cassandra://DaDPwxag4-E75eq9EzmgpZ5o5OmelGXX1iCxRjtvxgw[`s׉ 7cassandra://5Yh1HY4V4ze-8V689vjngJ7mDuY5fI9DPw5KLhZMHHU3`׉ 7cassandra://gvSbs4GcTKs0lH2eFhwBRoigQdjeo5tvdpSQXpvLfJUwJ͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://3i4PY78_cjbZ7QDAQ2e0W2sMZfqUarfv6JChLBIYv0YS`׉ 7cassandra://zOtrKekXeVzsJerIXVAZL1Cep00kkflsLuiDkxNYtigxv`s׉ 7cassandra://QIzlDHEuqEi6Bp5kNgEwBmOlNwKXcExA1Sw18JZ2l-U#t`׉ 7cassandra://06O1aCNkTWdr8C3T4OfOc_JxJfisXZtZWKcknefLd6Y͏̌͠]^=5Kb5ŗנ^=5Kb5 )9׉H"https://www.woningmarktcijfers.nl/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5 )9׉H"https://www.woningmarktcijfers.nl/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5ɁE/̜ 9ׁHhttp://Woningmarktcijfers.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5ȁS̔ 9ׁHhttp://Woningmarktcijfers.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5ǁ)̇ 9ׁHhttp://Vastgoedactueel.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5 )9׉H"https://www.woningmarktcijfers.nl/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5ʁBa 9ׁHhttp://Woningmarktcijfers.nlׁ ׁ Ј׉Everwachtingen overtroffen, zegt Van de Pas. “Alle banken, economen, de NVM en DNB incluis, voorspelden in 2015 een matige prijsstijging van ca. 2% per jaar. De NVM sprak zelfs de verwachting uit dat het tot 2030-2035 zou duren voordat het prijsniveau van 2008 zou worden bereikt. Maar in 2019 is de prijs met 7,2% toegenomen, tot een gemiddelde koopsom van 308.000 euro.” WONINGMARKT ZELDEN IN EVENWICHT De woningmarkt kent nu eenmaal periodes van hollen en stilstaan, geeft Van de Pas aan. “Zelfs binnen ogenschijnlijk stabiele markten kunnen de ontwikkelingen naar woningtype en prijsklasse nog divers zijn. De theoretische verkooptijd (TVT) staat voor Nederland nu op 4 maanden. Voor het hoge prijssegment (vanaf € 500.000) zie je de TVT op provinciaal niveau al oplopen tot 20 maanden, op gemeenteniveau kom je zelfs boven de 40 maanden ofwel ruim 3 jaar uit. Maar veel gemeenten scoren zelfs korter dan een maand. Van een gezonde marktverhouding is dan uiteraard geen sprake meer. Het aanbod droogt op waardoor de prijzen explosief stijgen.” Een hoge transactiegraad zorgt voor veel dynamiek en verhuisbewegingen. In Amsterdam wordt bijna 15% van de koopvoorraad verkocht. Ook Lelystad scoort boven de 10%, royaal boven het gemiddelde van 5%. Is dat goed of slecht? “Wij belonen in de ranking een hogere dynamiek met een hogere score. Bij de gemeenten met de minste beweging wordt 3% van de voorraad verhandeld. Edam-Volendam is hier een voorbeeld van.” VERWACHTINGEN VOOR 2020 De aanhoudende lage hypotheekrente speelt de woningmarkt nog steeds gunstig in de Gemeente Ranking 2018 353. Horst aan de Maas (LB) 249 354. Cranendonck (NB) 355. Eersel (NB) Rapportcijfer 206 208 22 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 2,3 2,2 1,9 Aantal transacties 388 223 199 kaart, meent Van de Pas. “Belangrijk is ook in welke mate de bouw van nieuwe woningen de druk op de woningmarkt kan verlagen. De stikstofproblematiek is misschien opgelost, maar het aantal nieuwbouwplannen blijft ver achter bij de prognoses van de groei van het aantal huishoudens. Vooral in de groeigemeenten zal de druk op de woningmarkt verder toenemen, en dus stijgen ook de prijzen door. Daardoor neemt de betaalbaarheid een fractie af. Dankzij de verhoging van de NHG-grens naar € 310.000 blijft de financierbaarheid behoorlijk op peil. Echter, het woningaanbod blijft met 85.000 uitzonderlijk laag. Bovendien blijkt het consumentenvertrouwen de laatste maanden te dalen. De grootste wens voor 2020: meer evenwicht in vraag- en aanbodverhouding.” Op het moment van het ter perse gaan van deze editie waren de gemeentelijke cijfers over transacties en koopsom van de maand december nog niet bekend. Deze ranking is daarom gebaseerd op de gemeentelijke cijfers van december 2018 tot en met november 2019. Kijk voor de volledige Gemeenteranking 2019 op Vastgoedactueel.nl Naast deze ranking, die uniek is in Nederland, levert Woningmarktcijfers.nl elk kwartaal van elke gemeente, regio en provincie in Nederland een uitgebreid woningmarktrapport (zie Woningmarktcijfers.nl). DE LAATSTE PLAATSEN De laatste plaatsen worden bezet door twee Brabantse gemeenten: Eersel en Cranendonck (zie tabel hieronder). Beide gemeenten zakten ongeveer 150 plaatsen op de ranking. Derde van onder is de Limburgse gemeente Horst aan de Maas. Met name de hoge TVT (minder transacties en een behoorlijk koopaanbod) vormt de verklaring van deze posities. Transacties ontw. 10% -23,9% -14,9% -16,0% Koopsom ontw. 10% +4,1% -1,0% -5,2% Aanbod ontw. 10% +1,9% TVT in maanden 25% 6,8 +13,6% 6,7 +23,1% 7,7 Transacties t.o.v. voorraad 25% 3,4% 3,9% 4,0% ׉ 7cassandra://5Yh1HY4V4ze-8V689vjngJ7mDuY5fI9DPw5KLhZMHHU3`^=5Kb5Y׉E tekst • Leo van de Pas tabellen • © Woningmarktcijfers.nl woningmarkt thema VASTGOED GEMEENTERANKING 2019 Gemeenteranking & woningmarktbeleid DE CRITERIA EN DE SCORES De ranking wordt bepaald aan de hand van een aantal harde criteria, zoals de prijsontwikkeling, de ontwikkeling van het aantal transacties en het verloop van de verkooptijden. Dat betekent dat we geen bewerking of correcties toepassen. Bij de koopsom- en transactieontwikkeling kijken we enerzijds naar de ontwikkelingen ten opzichte van het voorgaande jaar en anderzijds naar de ontwikkeling tussen een drietal jaren, namelijk 2017-2019 ten opzichte van het dieptepunt in de crisisperiode, de jaren 2012-2014. Dit doen we vooral om enige stabiliteit te genereren; in kleinere gemeenten met weinig transacties worden grote schommelingen hierdoor getemperd. De criteria variëren in weging. De verkooptijden tellen het zwaarst mee, in de eerste plaats 25% bij de bepaling van de TVT en daarnaast bij de transactieontwikkeling en de ontwikkeling van het woningaanbod. DUURSTE GEMEENTEN 2019 2019 t.o.v. 2018 1. Bloemendaal 842.473 +9% 2. Laren 788.813 +1% 3. Blaricum 744.694 -17% GOEDKOOPSTE GEMEENTEN 2019 2019 1. Delfzijl 2. Pekela 155.170 +9% 159.922 +1% 3. Den Helder 173.060 +6% ONTWIKKELING KOOPSOM (WEGING 25%) In dit onderdeel is gekeken naar de prijsontwikkeling t.o.v. 2018 en de prijsontwikkeling tussen de periodes 2017-2019 en 2012-2014. De langere termijnperiode krijgt een weging van 15%. Dit is gedaan om grote schommelingen per jaar te neutraliseren. Naarmate de prijs harder stijgt, cq minder daalt, is de score hoger. STERKSTE STIJGERS KOOPSOM KORTE TERMIJN (OVER 3 JAAR; WEGING 10%) Gemeente Prijsontwikkeling 1. Weesp 2. Olst-Wijhe 3. Lisse +23% +22% +17% Bij de stijgers op langere termijn is Amsterdam opnieuw absolute koploper. We meten een koopsomstijging van 66% In Nederland is de gemiddelde koopsom in 2019 gestegen met 7,2% in vergelijking met 2018. In bijna alle gemeenten is de gemiddelde koopsom in 2019 gestegen, in enkele zelfs meer dan 20% in vergelijking met 2018. Weesp, OlstWijhe en Lisse hebben op dit punt de hoogste score. In 25 gemeenten daalde de koopsom licht, met slechts twee uitschieters: Zoeterwoude en Blaricum. Hier daalde de gemiddelde koopsom met 16, respectievelijk 17%. t.o.v. 2018 GEMIDDELDE KOOPSOM ABSOLUUT Bloemendaal is in 2019 de duurste koopgemeente van Nederland. Er werd € 842.000 gemiddeld betaald, een stijging van bijna 9% ten opzichte van 2018. Laren volgt op plaats 2 met € 788.000. Opvallend is de daling van de gemiddelde koopsom in Blaricum; met een daling van 17% valt deze gemeente terug van de eerste naar de derde plek met € 745.000. Onder aan de lijst zien we grotendeels dezelfde gemeenten terug als vorig jaar: Delfzijl staat opnieuw onderaan met € 155.000 gemiddeld, Pekela en Den Helder volgen met € 160.000 respectievelijk € 173.000. STERKSTE STIJGERS KOOPSOM LANGE TERMIJN (2016-2018 T.O.V. 2011-2013, WEGING 15%) Gemeente Prijsontwikkeling 1. Amsterdam 2. Amstelveen 3. Beemster +66% +55% +55% in de jaren 2017-2019 ten opzichte van de jaren 2012-2014. Amstelveen en Beemster volgen met 55% stijging. Op langere termijn zijn er geen dalers. 23 ׉ 7cassandra://QIzlDHEuqEi6Bp5kNgEwBmOlNwKXcExA1Sw18JZ2l-U#t`^=5Kb5Z^=5Kb5YkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://wGxqjba7O_K3T9uAeNIEoUAr9eGixEq3CL1Qf463Eh4`׉ 7cassandra://JaHbYazx7369YW8Z-hc75oER0IqP6BE8VaT1ocad14gr`s׉ 7cassandra://Il3eqYpNTtiSq18CPGZItahneHSndid_DNfJxZ9VnxAR`׉ 7cassandra://5OSwzmDo45eXxCPboP49pg99mHfltLeaFNyOtfCpkZA͇͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://0m0TbeoM_TzXJtF1XAg3GqPEO6iB9g1b-amEjhd1x5k`׉ 7cassandra://WafS5zIZpoBgXFE_pWnnx5BOjgNpZqZPDcLXpAnwTUoo`s׉ 7cassandra://HyXOhgZZJDTUirXsvBin7B7QjP9KL6n4ydJd4zGwOdg" `׉ 7cassandra://rAn0HhafO5YhS_cY7PcdTOUGcTSM5D-y_9Wfe2y2B4Mp<͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://wGxqjba7O_K3T9uAeNIEoUAr9eGixEq3CL1Qf463Eh4`׉ 7cassandra://JaHbYazx7369YW8Z-hc75oER0IqP6BE8VaT1ocad14gr`s׉ 7cassandra://Il3eqYpNTtiSq18CPGZItahneHSndid_DNfJxZ9VnxAR`׉ 7cassandra://5OSwzmDo45eXxCPboP49pg99mHfltLeaFNyOtfCpkZA͇͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://0m0TbeoM_TzXJtF1XAg3GqPEO6iB9g1b-amEjhd1x5k`׉ 7cassandra://WafS5zIZpoBgXFE_pWnnx5BOjgNpZqZPDcLXpAnwTUoo`s׉ 7cassandra://HyXOhgZZJDTUirXsvBin7B7QjP9KL6n4ydJd4zGwOdg" `׉ 7cassandra://rAn0HhafO5YhS_cY7PcdTOUGcTSM5D-y_9Wfe2y2B4Mp<͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://wGxqjba7O_K3T9uAeNIEoUAr9eGixEq3CL1Qf463Eh4`׉ 7cassandra://JaHbYazx7369YW8Z-hc75oER0IqP6BE8VaT1ocad14gr`s׉ 7cassandra://Il3eqYpNTtiSq18CPGZItahneHSndid_DNfJxZ9VnxAR`׉ 7cassandra://5OSwzmDo45eXxCPboP49pg99mHfltLeaFNyOtfCpkZA͇͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://0m0TbeoM_TzXJtF1XAg3GqPEO6iB9g1b-amEjhd1x5k`׉ 7cassandra://WafS5zIZpoBgXFE_pWnnx5BOjgNpZqZPDcLXpAnwTUoo`s׉ 7cassandra://HyXOhgZZJDTUirXsvBin7B7QjP9KL6n4ydJd4zGwOdg" `׉ 7cassandra://rAn0HhafO5YhS_cY7PcdTOUGcTSM5D-y_9Wfe2y2B4Mp<͠]^=5Kb5׉ESTERKSTE STIJGING TRANSACTIES KORTE TERMIJN (T.O.V. 2018) Gemeente tov 2018 1. Zoeterwoude 2. Nederweert 3. Beesel +106% +21% +21% STERKSTE STIJGING TRANSACTIES LANGE TERMIJN Gemeente tov 2018 1. Berg en Dal 2. Zeewolde 3. Vlaardingen +179% +170% +167% GROOTSTE AFNAME WONINGAANBOD 1. Soest 2. Dantumadiel 3. Den Helder -59% -59% -58% GROOTSTE TOENAME WONINGAANBOD 1. Midden Groningen +81% 2. Nieuwkoop 3. Zevenaar +60% +40% LAAGSTE TVT IN MAANDEN 1. Urk 2. Utrecht 3. Culemborg ONTWIKKELING TRANSACTIES (WEGING 25%) Van groot belang voor de ranking is de ontwikkeling van het aantal woningtransacties. Enerzijds is gekeken naar de ontwikkeling t.o.v. 2018, anderzijds naar de ontwikkeling tussen de perioden 2017-2019 en 2012-2014. De weging bedraagt 10% voor de korte termijn en 15% voor de langere termijn. Bij ruim 100 gemeenten zien we een stijging van het aantal transacties. Zoeterwoude beleeft na een dip in 2018 een krachtig herstel. In Limburg vallen Nederweert en Beesel op met een flinke transactiestijging. Maar op de langere termijn is het net een iets ander verhaal. Als grootste stijgers op langere termijn zien we Berg en Dal, Zeewolde en Vlaardingen met een plus tot ruim 170%. ONTWIKKELING WONINGAANBOD T.O.V. 2018 (WEGING 10%) In dit onderdeel is gekeken naar de ontwikkeling van het woningaanbod. Een grotere daling van het aanbod levert op dit onderdeel de hoogste score. In Nederland staan momenteel ca. 86.000 woningen te koop, minder dan 2% van het eigenwoningbezit cq de koopvoorraad. In vergelijking met een jaar geleden is het aanbod licht toegenomen. In Soest, Dantumadiel en Den Helder zien we een zeer sterke afname (bijna 60%) van het woningaanbod. 1 maand 1,5 maanden 1,6 maanden HOOGSTE TVT IN MAANDEN 1. Hilvarenbeek 11,3 maanden 9,7 maanden 2. Reusel-de Mierden 10,5 maanden 3. Bladel THEORETISCHE VERKOOPTIJD ABSOLUUT (WEGING 25%) De theoretische verkooptijd (TVT) geeft aan hoeveel maanden er nodig zijn om het gehele aanbod te verkopen op basis van de transacties van de laatste 12 maanden. In Nederland duurt het momenteel gemiddeld 4 maanden om het totale aanbod te verkopen. In 10 gemeenten is minder dan 2 maanden hiervoor nodig. Urk staat al jaren op nummer 1 en heeft momenteel een TVT van slechts 1 maand. Utrecht en Culemborg volgen op korte afstand. Opvallend is dat in drie Brabantse gemeenten de hoogste TVT wordt gemeten. Hilvarenbeek kent met 11,3 maanden de slechtste score, gevolgd door Reusel- de Mierden en Bladel met ongeveer 10 maanden. De TVT is niet bij alle woningtypen en prijsklassen gelijk. Naarmate de koopsom stijgt, neemt de TVT eveneens toe. HOOGSTE MUTATIEGRAAD 1. Amsterdam 2. Lelystad 3. Zandvoort LAAGSTE MUTATIEGRAAD 1. Edam-Volendam 3% 2. Montfoort 3. Bladel 3% 3% HOOGSTE WONINGAANBOD 1. Noord-Beveland 4,9% 2. Blaricum 3. Wassenaar 4,5% 4,4% LAAGSTE WONINGAANBOD 1. Urk 2. IJsselstein 3. Oudewater 0,4% 0,7% 0,8% 24 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 15% 11% 9% AANDEEL TRANSACTIES T.O.V. KOOPVOORRAAD ABSOLUUT (WEGING 10%) De dynamiek in de woningmarkt kan onder meer worden gemeten door het aantal transacties af te zetten tegen het eigenwoningbezit, ofwel de koopvoorraad. In Nederland kwam de mutatiegraad in 2019 uit op 5%. In Amsterdam werd bijna 15% van de koopvoorraad verkocht. Ook Lelystad en Utrecht scoren bovengemiddeld. In Edam-Volendam, Montfoort en Bladel wisselden slechts rond de 3% van de koopwoningen van eigenaar. AANBOD T.O.V. KOOPVOORRAAD ABSOLUUT (WEGING 5%) Op dit onderdeel wordt het actuele koopaanbod afgezet tegen de koopvoorraad. In Nederland staat momenteel 2% van de koopvoorraad in de etalage. In Urk echter is slechts 0,4% te koop. Ook in IJsselstein en Oudewater is de keuze erg beperkt. Aan de andere kant zijn er gemeenten zoals Noord-Beveland, Blaricum en Wassenaar waar bijna 5% van de voorraad te koop staat. ׉ 7cassandra://Il3eqYpNTtiSq18CPGZItahneHSndid_DNfJxZ9VnxAR`^=5Kb5[׉Etekst • Marcel van Rijnbach woningmarkt thema Gemeenteranking & woningmarktbeleid REACTIES VAN MAKELAARS OP VASTGOED GEMEENTERANKING 2019 ‘ DE WONINGVOORRAAD DROOGT SNEL OP’ Met een aantal makelaars zoomen we in op een aantal gemeenten die in de Gemeenteranking 2019 een opvallende uitslag hebben neergezet ten opzichte van 2018. Conclusie: positieve cijfers maskeren soms de lokaal dreigende ontwikkelingen. Voor gemeenten waar 2019 een topjaar was, pakken zich intussen donkere wolken samen. ALMERE, MAKELAARDIJ VAN DER LINDEN Almere stijgt in de Gemeenteranking 2019 van 3 naar 1. Met 3,7% meer transacties en een daling van de theoretische verkooptijd van 2,9 naar 2,5 maand zette Almere een degelijke score neer. Almere nam de toppositie over van Lelystad. Makelaardij Van der Linden Groep uit Almere merkt dat zijn stad veel aantrekkingskracht heeft op starters en doorstromers. “Ja, Almere is populair, ook voor deze doelgroepen uit de Randstad. Centraal gelegen, goede voorzieningen. Dat speelt een belangrijke rol. Het grote aanbod nieuwbouw is positief voor de doorstroming en daarmee hangt de daling in verkooptijd samen”, aldus makelaar Niels Orij. Ecologisch wonen in Culemborg. (foto Hyco Verhaagen) CULEMBORG, PIM VAN VEEN MAKELAARDIJ Een van de grootste stijgers in het klassement is de gemeente Culemborg. Van positie 136 naar 2, een prestatie van jewelste. Bijna 10% meer transacties dan in 2018 en een halvering van de verkooptijd. Dat zijn scores waar je mee mag thuiskomen. Volgens makelaar Pim van Veen van de gelijknamige makelaardij dankt Culemborg zijn topnotering onder meer aan de overspannen woningmarkt van grote ‘broer’ Utrecht. “Utrechtse studenten en starters wijken steeds meer uit naar randgemeenten van de stad Utrecht 25 ׉ 7cassandra://HyXOhgZZJDTUirXsvBin7B7QjP9KL6n4ydJd4zGwOdg" `^=5Kb5\^=5Kb5[krבCט6ru׉׉ 7cassandra://7E-jU7KG-JGzbFee44giT6pjiXGIsc52ZnzC5QMoT-w`׉ 7cassandra://2dDaxrSMpL7Yrv9yTfVenPHfngNcP3Y6dMP20mvZC5gi"`s׉ 7cassandra://3vGkaZnQs590m3ikMq2hEwhHApso-8x52ppD99enA5U`׉ 7cassandra://Qb0SEPCxDOV9CGyBS3bCyBSHWzRPt20SG4LpYLRMfx0q͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://ueUdKwM5p7vC0EVheTM-dnWw0icO_hD-rR9s7uQAW5c`׉ 7cassandra://bSgIslImk-QXnwD613lNNRaUZ4-9qz-craXMYxVTjjEp`s׉ 7cassandra://2s_lQ4qBqJ7qQco_0wM9l9ETUodBhcZYel6C32LxsFo!s`׉ 7cassandra://dOx93cTC8_umgY7Hj0U6lzhB45f6-tNV6H4aJjAV7A4¶N͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://7E-jU7KG-JGzbFee44giT6pjiXGIsc52ZnzC5QMoT-w`׉ 7cassandra://2dDaxrSMpL7Yrv9yTfVenPHfngNcP3Y6dMP20mvZC5gi"`s׉ 7cassandra://3vGkaZnQs590m3ikMq2hEwhHApso-8x52ppD99enA5U`׉ 7cassandra://Qb0SEPCxDOV9CGyBS3bCyBSHWzRPt20SG4LpYLRMfx0q͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://ueUdKwM5p7vC0EVheTM-dnWw0icO_hD-rR9s7uQAW5c`׉ 7cassandra://bSgIslImk-QXnwD613lNNRaUZ4-9qz-craXMYxVTjjEp`s׉ 7cassandra://2s_lQ4qBqJ7qQco_0wM9l9ETUodBhcZYel6C32LxsFo!s`׉ 7cassandra://dOx93cTC8_umgY7Hj0U6lzhB45f6-tNV6H4aJjAV7A4¶N͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://7E-jU7KG-JGzbFee44giT6pjiXGIsc52ZnzC5QMoT-w`׉ 7cassandra://2dDaxrSMpL7Yrv9yTfVenPHfngNcP3Y6dMP20mvZC5gi"`s׉ 7cassandra://3vGkaZnQs590m3ikMq2hEwhHApso-8x52ppD99enA5U`׉ 7cassandra://Qb0SEPCxDOV9CGyBS3bCyBSHWzRPt20SG4LpYLRMfx0q͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://ueUdKwM5p7vC0EVheTM-dnWw0icO_hD-rR9s7uQAW5c`׉ 7cassandra://bSgIslImk-QXnwD613lNNRaUZ4-9qz-craXMYxVTjjEp`s׉ 7cassandra://2s_lQ4qBqJ7qQco_0wM9l9ETUodBhcZYel6C32LxsFo!s`׉ 7cassandra://dOx93cTC8_umgY7Hj0U6lzhB45f6-tNV6H4aJjAV7A4¶N͠]^=5Kb5Бנ^=5Kb5ҁK~9ׁHhttp://Fundainbusiness.nlׁ ׁ Ј׉Eom nog een betaalbare woning te vinden. Die olievlek spreidt zich al sinds anderhalf jaar verder uit. Met als gevolg dat de oorspronkelijke Culemborgse starter tot zijn ontevredenheid geen woning kan vinden”, vertelt Van Veen. “Er staat momenteel zegge en schrijve één tussenwoning van minder dan 2 ton te koop in Culemborg. Terwijl er 503 mensen op de wachtlijst staan voor zo’n woning tot 3 ton...” Zelf heeft Van Veen Makelaars een topjaar beleefd met een groei van 22%. Voor 2020 verwacht hij een stabieler jaar, omdat de doorstroming in Culemborg beperkt is en de koopvoorraad opdroogt. “Ik hoop dat er meer seniorenwoningen gebouwd gaan worden, zodat 60-plussers hun bestaande eengezinswoningen gaan verlaten, waardoor de doorstroming op gang komt.” ZOETERWOUDE, BLOKLAND MAKELAARDIJ Zoeterwoude boekte in de ranking een topscore wat betreft het aantal verkooptransacties: maar liefst 105,9% meer transacties dan in 2018. Dat vraagt natuurlijk om een reactie van een lokale makelaar op de vraag of hij 2019 ook positief heeft beleefd. Directeur Kees Blokland van Blokland Makelaardij uit deze gemeente nuanceert het positivisme: “Het hangt ervan af hoe je ‘positief’ definieert.” Blokland verklaart dat veel huizenverkopers in 2019 wilden profiteren van de stijgende prijzen. “Daarmee hoopte men de dreiging van een mogelijke hypotheekrenteverhoging voor te zijn.” De makelaar waarschuwt: “Door de stijgende huizenprijzen in Leiden zijn meer jongeren genoodzaakt een woning te kopen verder van Leiden af. Daardoor droogt de woningvoorraad in Zoeterwoude snel op, door gebrek aan nieuwbouw en beperkte doorstroming.” RODE DRAAD IN RANKING Ofschoon de gemeenten verschillende resultaten laten zien qua aantal transacties en verkooptijd, valt er wel degelijk een rode draad te ontdekken in de Gemeenteranking 2019. Uit navraag onder makelaars blijkt dat de betaalbaarheid van woningen tot zeg maar 300.000 euro ernstig onder druk staat. Er is veel te weinig aanbod in die categorie en de prijzen blijven maar stijgen. (Door)starters hebben het overal moeilijk om een geschikte en financieel haalbare woning te vinden. De woningvoorraad droogt in veel gemeenten verder op doordat er te weinig woningen worden gebouwd, mede vanwege de PFAS- en stikstofproblematiek en het feit dat bouwen erg kostbaar is geworden. Daarnaast blijkt er in veel gevallen nog steeds een mismatch tussen vraag en aanbod. 26 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 Het is lastig om in Zoeterwoude een starterswoning te vinden. (foto Fundainbusiness.nl) BLADEL, VOSTERS ONROEREND GOED Een negatieve uitschieter in de Gemeenteranking 2019 vormt Bladel. Met ruim 34% minder transacties dan in 2018 bezet de Brabantse gemeente de 346e stek en zit daarmee in de onderste regionen. In weerwil van de slechte resultaten heeft makelaar Wilfried Oostenbrink van Vosters Onroerend Goed een recordaantal woningen verkocht. “De woningverkopen gaan niet allemaal via Funda, misschien heeft dat een rol van betekenis gespeeld.” ‘ 503 me󰈝󰈼󰈩n 󰈢󰈥 󰇶e w󰈀󰇹󰈋t󰈗󰈏󰈒s󰉃 vo󰈡󰈸 󰉓󰈢ni󰈝󰈈 t󰈡󰉃 3 󰉄󰈢n’ Oostenbrink merkt dat er voor bepaalde doelgroepen, met name starters, veel te weinig keuze is in het lokale aanbod. “Bovendien wordt er voor deze doelgroep veel te weinig ontwikkeld in Bladel. Met de PFAS- en stikstof-problematiek ligt de bouw op z’n kont hier. Daar komt bij dat bouwen flink duurder is geworden, dus veel bouwactiviteit is hier niet op dit moment…” Desondanks verwacht Oostenbrink voor het komend jaar weer voldoende woningen te verkopen. “Ik heb het nog steeds erg druk, ondanks dat de voorraad wel kleiner wordt. Vind het׉ 7cassandra://3vGkaZnQs590m3ikMq2hEwhHApso-8x52ppD99enA5U`^=5Kb5]׉EFarid Tabarki is tijdgeestonderzoeker, trendwatcher, spreker en columnist bij het Financieele Dagblad. Met zijn bedrijf Studio Zeitgeist loodst hij bedrijven het nieuwe tijdperk in. tekst • Judith Bakkers beeld • Marco De Swart trendwatcher FARID TABARKI DE VLOEIBARE MAKELAAR Juist voor de makelaar ziet Farid Tabarki in 2020 volop kansen om mee te gaan in de vloeibare samenleving. Zijn tip voor dit jaar: “Show je kennis. Deel je informatie. Op website, in blogs, organiseer sessies. Zorg voor zichtbare relevantie bij je klanten.” Na de industriële revolutie zijn we volgens Tabarki nu terecht gekomen in een nieuwe transitie. In een samenleving waarin vaste structuren en systemen verdwijnen en niet alleen het klimaat opwarmt, maar ook de samenleving, die hierdoor smelt tot een nieuwe vloeibare werkelijkheid. Onzekerheid is daarin de enige zekerheid en verandering is de enige constante. Bedrijven moeten daarop inspelen om het hoofd boven water te houden, aldus Tabarki: “Onze samenleving verandert op radicale wijze. Een combinatie van transparantie, waarin bedrijven al hun informatie delen, en decentralisatie, waarin het individu floreert, geeft vorm aan de vloeibare samenleving. Hiërarchische rollen vervagen en het middenkader zal verdwijnen.” NIEUW VERDIENMODEL Een makelaar als essentiële schakel om een woning te vinden is naar de mening van Tabarki passé. Die klassieke rol van tussenpersoon verdwijnt voorgoed. Er zijn inmiddels vele andere routes om die verbinding te leggen. Tabarki is echter optimistisch over de kansen van makelaars om nieuwe verdienmodellen te realiseren en soepel door de nieuwe samenleving te laveren. “De wereld wordt steeds transparanter en mensen krijgen een overdaad aan informatie over zich heen. Een kleine groep kan daarmee overweg, maar een groter deel krijgt informatiestress. Er is iemand nodig die de informatie duidt en helpt op basis van die gegevens, goede keuzes te maken. Een procesondersteuner dus. Daarnaast heeft de makelaar zelf ook lokale kennis, kan hij beschikken over data van individuen (social media, betalingsgegevens etc.) en de gemeente. Benut die databerg als meerwaarde voor klanten. Onderbouw je advies met duidelijke cijfers. Ordening van relevante informatie als toegevoegde waarde.” VLOEIBARE, GELAAGDE MAKELAAR Dat betekent niet dat een makelaar nu direct een data-analist moet worden, vindt Tabarki. “Juist in deze nieuwe tijd gaan bedrijven flexibele allianties aan. Makelaars kunnen met elkaar een platform beginnen waarin ze al hun data verzamelen en delen. Als kennisgroep kunnen ze de concurrentie voor zijn.” Tabarki ziet ook nieuwe businessmodellen voor zich. “Neem een voorbeeld aan DSM. Die ontwikkelde een speciaal laagje om zonnepanelen nog meer energie te laten produceren. Als betaling vragen ze een efficiëntie-percentage. Iets vergelijkbaars kan bij vastgoed. Denk niet alleen aan het object, maar ook aan de potentie van het gebouw: als woonplek, maar ook als energieproducent, werkplek of hotel- of vergaderkamer. Adviseer klanten over mogelijke toepassingen en beding een percentage van hun winst.” Een vloeibare makelaar die in gelaagdheid werkt, kan daar een graantje van meepikken. NETWERKEN En hoewel grote bureaus wat flexibiliteit betreft in het nadeel zijn, adviseert Tabarki makelaars, net als in een escape-room, waar je teamleden kiest met diverse expertises om de kans te vergroten er snel uit te komen, een team medewerkers om zich heen te verzamelen met een grote diversiteit, om het beste uit elkaar te halen. Met daarnaast een schil van freelancers, die specifieke kennis kunnen bijdragen. “En voor iedere makelaar geldt dat in 2020 het belang van netwerken nog groter wordt, ook voor de ondersteuning van de energietransitie”, sluit Tabarki af. 27 ׉ 7cassandra://2s_lQ4qBqJ7qQco_0wM9l9ETUodBhcZYel6C32LxsFo!s`^=5Kb5^^=5Kb5]krבCט6ru׉׉ 7cassandra://lmVAIndSgdifXCoM2SVTjPnESTMyRMBKyi5qQtBz5Nsk`׉ 7cassandra://kikiUHjDHnlPWnU87Gehg9In3poVU6SrlfamwYnpENkh`s׉ 7cassandra://UmfqaPIdrFOwQzG0oyAJw3Ct1nzFR8b3QdXCUVK6g0U#`׉ 7cassandra://I1AhPcW8RG0_xp5AwYzfRkww9XhJ-Rpd2epS16xtV2sC)͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://tTNKPpuS5G_vidlXONdATooOEjQlW7zQFufDuRbxhNg `׉ 7cassandra://xDf1AagWVyZ0ddyRgFZmwq8WKvATFrRnUubhvkZgHB4͔s`s׉ 7cassandra://UmaP3ag4tI-6Rtx5QQu5jL1C4iClYytIgRK4iGX09Ow+T`׉ 7cassandra://Mo_0vrCDLBfyjPHqI-TscZyNU8FLjx2i-4BvgSaVoFMnp͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://lmVAIndSgdifXCoM2SVTjPnESTMyRMBKyi5qQtBz5Nsk`׉ 7cassandra://kikiUHjDHnlPWnU87Gehg9In3poVU6SrlfamwYnpENkh`s׉ 7cassandra://UmfqaPIdrFOwQzG0oyAJw3Ct1nzFR8b3QdXCUVK6g0U#`׉ 7cassandra://I1AhPcW8RG0_xp5AwYzfRkww9XhJ-Rpd2epS16xtV2sC)͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://tTNKPpuS5G_vidlXONdATooOEjQlW7zQFufDuRbxhNg `׉ 7cassandra://xDf1AagWVyZ0ddyRgFZmwq8WKvATFrRnUubhvkZgHB4͔s`s׉ 7cassandra://UmaP3ag4tI-6Rtx5QQu5jL1C4iClYytIgRK4iGX09Ow+T`׉ 7cassandra://Mo_0vrCDLBfyjPHqI-TscZyNU8FLjx2i-4BvgSaVoFMnp͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://lmVAIndSgdifXCoM2SVTjPnESTMyRMBKyi5qQtBz5Nsk`׉ 7cassandra://kikiUHjDHnlPWnU87Gehg9In3poVU6SrlfamwYnpENkh`s׉ 7cassandra://UmfqaPIdrFOwQzG0oyAJw3Ct1nzFR8b3QdXCUVK6g0U#`׉ 7cassandra://I1AhPcW8RG0_xp5AwYzfRkww9XhJ-Rpd2epS16xtV2sC)͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://tTNKPpuS5G_vidlXONdATooOEjQlW7zQFufDuRbxhNg `׉ 7cassandra://xDf1AagWVyZ0ddyRgFZmwq8WKvATFrRnUubhvkZgHB4͔s`s׉ 7cassandra://UmaP3ag4tI-6Rtx5QQu5jL1C4iClYytIgRK4iGX09Ow+T`׉ 7cassandra://Mo_0vrCDLBfyjPHqI-TscZyNU8FLjx2i-4BvgSaVoFMnp͠]^=5Kb5Ԓנ^=5Kb5ׁ̱̔9ׁHhttp://Vastgoedactueel.nl/pollׁ ׁ Јנ^=5Kb5ց̛9ׁHhttp://Vastgoedactueel.nl/pollׁ ׁ Ј׉E*stelling tekst • Judith Bakkers REGELS VOOR KAMERDELING IN AMSTERDAM WERKEN GOED De Amsterdamse SP-wethouder Laurens Ivens (Wonen) stelt dat kamerverhuur door beleggers nadelige gevolgen heeft voor de leefbaarheid van de omgeving. Door voorwaarden in de huisvestingsverordening (HVV) aan geluidisolatie, vergunning voor de verhuurder, een individueel contract per kamerhuurder en quota voor kamerdelingen in wijken en gebouwen verwacht Ivens dat de balans in de woningmarkt terugkeert. Uitslag Vastgoedactueel.nl/poll: ‘Nieuwe regels kamerdeling Amsterdam zorgen voor betere balans woningmarkt’ EENS: 17% ONEENS: 83% De nieuwe stelling: ‘Makelaars moeten senioren verleiden hun huis te verlaten, ten bate van de doorstroming’ Reageer nu op Vastgoedactueel.nl/poll 28 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 ׉ 7cassandra://UmfqaPIdrFOwQzG0oyAJw3Ct1nzFR8b3QdXCUVK6g0U#`^=5Kb5_׉EBoyd Minnebo Momo Makelaardij Amsterdam Mie-Lan Kok Mie-Lan Kok Estate Agency Amsterdam Leonie Rump Hoekstra & Van Eck makelaars Amsterdam Bart Bouwman Knap Makelaardij Amsterdam “Er is al een woningtekort, met dit beleid vergroot de gemeente dat alleen maar. Woningdelen is juist één van de weinige en beste oplossingen! De HVV-regels zorgen zeker niet voor een betere balans. Beleggers zullen een andere doelgroep zoeken om rendement te behalen, zoals expats. Dan wordt Amsterdam nog internationaler en krijgen studenten en starters, maar ook 1- en 2- persoonshuishoudens, helemaal geen kans meer op een betaalbare woonplek in de stad. Ik bestrijd dat studenten opgehokt zitten. Over het algemeen wonen woningdelers in ruime kamers met moderne voorzieningen en voldoet de woning aan de gestelde geluidsnormen. ‘ Won󰈎󰈝󰈈t󰇵󰈔o󰈹t wo󰈸󰇶t 󰈊󰈎󰇵󰈹do󰈡󰈸 al󰈗󰈩󰇵󰈞 ma󰈀󰈸 󰇵󰈹ge󰈸’ De verwachting is dat door de nieuwe regels een leegloop ontstaat van studenten en starters uit Amsterdam. Ze kiezen voor andere universiteiten en steden om te wonen, werken en studeren. In Rotterdam bijvoorbeeld is een werkbaarder beleid. Veel jong talent zal zich daar gaan vestigen. Ik ben echter een voorstander van het behouden van kamerdeling. De oplossing voor een oververhitte Amsterdamse woningmarkt.” “Als je in Amsterdam werkt, woon je het liefst in deze mooie stad. Maar is dit nog wel mogelijk? Vooral starters lopen tegen enorme uitdagingen aan. Zij betalen erg hoge huren en moeten vaak een woning delen met bijvoorbeeld een bekende of collega. Een koopwoning zou voordeliger zijn, maar ze moeten dan eigen geld ‘ Ma󰈀t󰈸󰇵󰈈el󰈩󰈝 bi󰈩󰇷󰇵󰈞 s󰉃a󰈹t󰈩󰈸󰈼 󰇵n ex󰈥󰈀󰉄s 󰈔󰇽󰈞se󰈝’ meenemen om minstens kosten koper te betalen. Sparen ging echter niet vanwege de hoge huren, een kip/ei-verhaal. Is de financiering wel rond, dan moeten ze concurreren met investeerders die geen hypotheek nodig hebben en trekken vaak aan het kortste eind. En zonder aankoopmakelaar wordt hun kans op deze markt klein. De maatregelen van Ivens zullen hopelijk de starters meer mogelijkheden bieden om toch te kunnen aankopen. Investeerders zullen zich terugtrekken uit dit segment. Onder de starters bevindt zich een groep expats. Zij zijn door bedrijven naar Amsterdam gehaald omdat er te weinig Nederlanders zijn met de juiste kennis en expertise. Het is dus van groot belang dat zij goede kansen krijgen, zodat ze langer blijven en hun steentje kunnen bijdragen aan de welvaart van de stad. Daar worden we allemaal beter van.” “Deze nieuwe regels pakken de overlast niet aan die wordt veroorzaakt door louche verhuurders in wijken, waar woonhuizen in meerdere wooneenheden worden verdeeld, waar wel tien mensen wonen. Alle woningdelers worden nu over één kam geschoren. Het is eeuwige zonde dat hierdoor woningcorporaties de friends-contracten niet meer willen faciliteren en huurders de dupe worden van dit beleid. Waar moeten mensen met een kleinere beurs dan nog wonen in Amsterdam? Het wordt steeds moeilijker voor loodgieters, leraren, winkelpersoneel om in de buurt van hun werk te wonen. Die vertrekken naar elders, waardoor de stad zonder professionals komt te zitten. Starters en studenten kunnen hier niet ‘ Men󰈻󰈩󰈞 m󰇵󰉃 e󰈩󰈞 k󰈗e󰈎󰈞󰇵 be󰉉󰈸󰈼 z󰈏󰈑󰈞 de 󰇷󰉉󰈦󰇵’ meer terecht. Terwijl de woningdeling van oudsher juist een mooi woningtype is, dat echt bij Amsterdam hoort. Misschien is het een idee om voor corporaties aangepaste regels te maken, zodat voor hen de mogelijkheid blijft bestaan om friends-contracten te faciliteren. Daarnaast zou de gemeente Amsterdam natuurlijk veel meer woningen moeten bouwen voor kleine gezinnen, studenten en starters.” “Ik ga ervan uit dat met de nieuwe regels particuliere beleggers in ieder geval geen interesse meer hebben om aan drie of meer personen een woning te verhuren. Het rendement zal dan substantieel lager worden dan wanneer je aan een stel of een gezin zou verhuren. Dus met deze nieuwe regels zorgt de gemeente Amsterdam er wel voor dat de groei van verhuur aan woningdelers (meer dan twee) stopt via dat kanaal. Particuliere beleggers zullen daarom ook woningen voor dit doel niet meer aanschaffen omdat het beoogde rendement niet behaald ‘ Par󰉃󰈎󰇸󰉊li󰈩󰈸󰇵 be󰈗󰈩󰈈g󰇵󰈸󰈼 t󰈸e󰈕k󰈩󰈝 zi󰇹󰈋 t󰈩󰈸󰉊󰈈’ kan worden, gezien de hoge aanschafprijzen. Hierdoor zullen mensen die een woning zoeken om er zelf te wonen, meer kans krijgen op de woningmarkt, ook één van de beoogde doelstellingen van de gemeente. Alleen voor woningdelers, en d׉ 7cassandra://UmaP3ag4tI-6Rtx5QQu5jL1C4iClYytIgRK4iGX09Ow+T`^=5Kb5`^=5Kb5_krבCט6ru׉׉ 7cassandra://Ppy-y7806AZUyq6rpqzXw-aC6GroFz-QEINdIOyJhBYu `׉ 7cassandra://jU-zQ_cHrm7NuEHtLrpiGrKItjG_ZloM0uAlEOmGujo\`s׉ 7cassandra://XDvrMtN4J4WRqZsQEy24_qLgn4e5u2kMslD-qab7YuE`׉ 7cassandra://mgfy8rWdwFhG9RrDTekKZ7lDuc89Fr9VKyrTFMVA64U͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://RfV6P8A4UYc1QHhzBVKcSfx6oB9SYWuT0CD_pHiseXs_+`׉ 7cassandra://T_XweXil865kOcUoKLXpjADF-exQ9DOk5QSl6k13zbgco`s׉ 7cassandra://fIJn_05R9l8u6UHusuljgMR1Ogoc_TzhbYk-bt08FK4`׉ 7cassandra://rP9irtgjxBoe7ntCk6vFHN4YLaF5yCrZUltSqUhAOEUh͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://Ppy-y7806AZUyq6rpqzXw-aC6GroFz-QEINdIOyJhBYu `׉ 7cassandra://jU-zQ_cHrm7NuEHtLrpiGrKItjG_ZloM0uAlEOmGujo\`s׉ 7cassandra://XDvrMtN4J4WRqZsQEy24_qLgn4e5u2kMslD-qab7YuE`׉ 7cassandra://mgfy8rWdwFhG9RrDTekKZ7lDuc89Fr9VKyrTFMVA64U͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://RfV6P8A4UYc1QHhzBVKcSfx6oB9SYWuT0CD_pHiseXs_+`׉ 7cassandra://T_XweXil865kOcUoKLXpjADF-exQ9DOk5QSl6k13zbgco`s׉ 7cassandra://fIJn_05R9l8u6UHusuljgMR1Ogoc_TzhbYk-bt08FK4`׉ 7cassandra://rP9irtgjxBoe7ntCk6vFHN4YLaF5yCrZUltSqUhAOEUh͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://Ppy-y7806AZUyq6rpqzXw-aC6GroFz-QEINdIOyJhBYu `׉ 7cassandra://jU-zQ_cHrm7NuEHtLrpiGrKItjG_ZloM0uAlEOmGujo\`s׉ 7cassandra://XDvrMtN4J4WRqZsQEy24_qLgn4e5u2kMslD-qab7YuE`׉ 7cassandra://mgfy8rWdwFhG9RrDTekKZ7lDuc89Fr9VKyrTFMVA64U͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://RfV6P8A4UYc1QHhzBVKcSfx6oB9SYWuT0CD_pHiseXs_+`׉ 7cassandra://T_XweXil865kOcUoKLXpjADF-exQ9DOk5QSl6k13zbgco`s׉ 7cassandra://fIJn_05R9l8u6UHusuljgMR1Ogoc_TzhbYk-bt08FK4`׉ 7cassandra://rP9irtgjxBoe7ntCk6vFHN4YLaF5yCrZUltSqUhAOEUh͠]^=5Kb5׉EaVEEL GROTER AANBOD APPARTEMENTEN VLAANDEREN GEWILD ALTERNATIEF Torenhoge huren en niet te betalen koopwoningen drijven Nederlandse starters, jonge gezinnen en ouderen naar Vlaanderen, waar de huizen en appartementen relatief groter en goedkoper zijn. Is de vlucht naar onze zuiderburen een opkomende trend? Antwerpen 30 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 ׉ 7cassandra://XDvrMtN4J4WRqZsQEy24_qLgn4e5u2kMslD-qab7YuE`^=5Kb5a׉E 1tekst • Judith Bakkers beeld • Rens Groenendijk buitenland Er wordt te weinig gebouwd in Nederland. Tot zeker in 2030 komen er voornamelijk eengezinswoningen bij, terwijl er juist behoefte is aan appartementen of kleinere, goedkopere wooneenheden. Een opvallende keuze van de bouwers, omdat de bouwgrond schaars is en het aantal eenpersoonshuishoudens groeit. De oorzaak kan worden gezocht in de hoge belastingdruk en de verhuurdersheffi ng voor woningbouwcorporaties, die voor 2015 de meeste (huur)appartementen bouwden. Inmiddels heeft de scheefgroei van grondgebonden woningen versus appartementen niet alleen tot wantoestanden in de Randstad gezorgd. Ook langs de grens met België groeien de huisvestingsproblemen. In steden als Breda en Maastricht zijn woningen onder 2 ton schaars en zo weg. APPARTEMENTEN BOUWEN Hoewel de verdeling tussen eigen woningbezit (circa 70%) en huurwoningen (net onder 30% met in de (rand)steden 50% huur) niet veel verschilt met Nederland, hebben ze in België beter door waar de behoeften liggen. Kristophe Thijs, hoofd communicatie bij CIB Vlaanderen, de branchevereniging van Vlaamse makelaars, zag het aandeel appartementen in zijn regio in de laatste drie decennia bijna verdubbelen. Momenteel is meer dan een kwart van de Belgische woningen een appartement. Meer dan 60% van de vergunningen voor woongelegenheden is nu bestemd voor appartementen. “Deze tendens richting appartementsbouw wordt niet zozeer gestuurd door overheidsbeleid. In tegendeel: veel steden proberen juist eengezinswoningen als woningtype te behouden, in de hoop daarmee jonge tweeverdieners in de steden te houden. De evolutie wordt hoofdzakelijk gedreven door economische omstandigheden als stijgende bouwgrondprijzen en terugkeer van investeerders naar het midden- en hogere segment van de huurmarkt. En de bouw in België wordt nog niet tegengehouden door een debat over PFAS”, aldus Thijs. OOST-VLAANDEREN EN ANTWERPEN Deze appartementen, maar ook de relatief goedkopere en grotere eengezinswoningen (meestal 2-onder-1-kap of vrijstaand) zijn aantrekkelijk voor Nederlanders met een beperkte beurs. Thijs: “Opvallend is dat het aantal Nederlanders in Vlaanderen is verdubbeld sinds 1992, tot circa 140.000 in 2019. Er komen de laatste vijf jaar gemiddeld 2.000 Nederlanders per jaar bij, in hoofdzaak in de grensstreken in Vlaams-Limburg, de Kempen en (in de streek rond) Antwerpen (nu zo’n 20.000 Nederlanders). Daarmee zijn ze de grootste groep immigranten in dit gewest. In West-Vlaanderen en Zeeuws-Vlaanderen overigens lijkt de dynamiek eerder omgekeerd te zijn en oefent Nederland een zekere aantrekkingskracht uit op Vlamingen die zich over de grens gaan vestigen!” ' Je k󰈸󰈎󰈒g󰉃 󰈏󰈞 Vla󰈀󰈝󰇶󰇵re󰈝 me󰈩󰈸 󰉓󰈢ni󰈝󰈈 v󰈡󰈢󰈸 󰈒e g󰈩󰈗󰇶' Volgens Frank Vastmans van KU Leuven is die aanwas van Nederlanders zelfs historisch hoog. Hij kan dat verklaren: “In Vlaanderen worden altijd al zeer grote woningen gebouwd. Een gelijkaardige woning voor Nederlanders, maar een kleine woning voor Vlaamse begrippen, lijkt dan dus goedkoper. Je krijgt hier meer woning voor je geld. Daarbij komt dat de nieuwbouw hier het ritme volgt van huishoudtoename. Er is hier geen overspannen markt.” Thijs va׉ 7cassandra://fIJn_05R9l8u6UHusuljgMR1Ogoc_TzhbYk-bt08FK4`^=5Kb5b^=5Kb5akrבCט6ru׉׉ 7cassandra://DYUuUsKmVgCTryiE500FPvoFi9nO5DS0cFK7ngoraPE`׉ 7cassandra://2HhXh4LL4HxJGNcmGNHNe0OiBmPgInmjvLYv2waP3qgl`s׉ 7cassandra://eF6Okp-gfaB3QnM2BM_Y0t_9PfCx1Oezu_E8QrBNVEE `׉ 7cassandra://OMV6jamZdoY66AJNmeB0H9k7bMtN3RFWNLuWFMMwcb4͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://REyiJejpt27iFtKQBT25ct8C0FryZ6Ir3S7_uKkINKUf `׉ 7cassandra://SJlhW1Su2mPtTPEjkHGQNDkh6FSKTzsy0twbzvFw1Pwc `s׉ 7cassandra://C-pdTg2GKTlqv52oJ4pZFYP1arpqxN34BNIIKE8AhIc`׉ 7cassandra://WA_pSO4GPxsoKidxWGV4p_UxEibmMVaO2Hc9NIPymFk͵vL͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://DYUuUsKmVgCTryiE500FPvoFi9nO5DS0cFK7ngoraPE`׉ 7cassandra://2HhXh4LL4HxJGNcmGNHNe0OiBmPgInmjvLYv2waP3qgl`s׉ 7cassandra://eF6Okp-gfaB3QnM2BM_Y0t_9PfCx1Oezu_E8QrBNVEE `׉ 7cassandra://OMV6jamZdoY66AJNmeB0H9k7bMtN3RFWNLuWFMMwcb4͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://REyiJejpt27iFtKQBT25ct8C0FryZ6Ir3S7_uKkINKUf `׉ 7cassandra://SJlhW1Su2mPtTPEjkHGQNDkh6FSKTzsy0twbzvFw1Pwc `s׉ 7cassandra://C-pdTg2GKTlqv52oJ4pZFYP1arpqxN34BNIIKE8AhIc`׉ 7cassandra://WA_pSO4GPxsoKidxWGV4p_UxEibmMVaO2Hc9NIPymFk͵vL͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://DYUuUsKmVgCTryiE500FPvoFi9nO5DS0cFK7ngoraPE`׉ 7cassandra://2HhXh4LL4HxJGNcmGNHNe0OiBmPgInmjvLYv2waP3qgl`s׉ 7cassandra://eF6Okp-gfaB3QnM2BM_Y0t_9PfCx1Oezu_E8QrBNVEE `׉ 7cassandra://OMV6jamZdoY66AJNmeB0H9k7bMtN3RFWNLuWFMMwcb4͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://REyiJejpt27iFtKQBT25ct8C0FryZ6Ir3S7_uKkINKUf `׉ 7cassandra://SJlhW1Su2mPtTPEjkHGQNDkh6FSKTzsy0twbzvFw1Pwc `s׉ 7cassandra://C-pdTg2GKTlqv52oJ4pZFYP1arpqxN34BNIIKE8AhIc`׉ 7cassandra://WA_pSO4GPxsoKidxWGV4p_UxEibmMVaO2Hc9NIPymFk͵vL͠]^=5Kb5׉E Leuven leen tekorten aan de onderkant van de huurmarkt. “Op de andere segmenten van de woonmarkt kunnen we evenwel niet van enig aanbodtekort spreken.” VOORHEEN DE RIJKEN De van oorsprong Bredase makelaar Niek de Boer verhuisde 30 jaar geleden naar België. Nu is hij makelaar en CEO van het Belgische makelaarskantoor De Boer & Partners Immobiliën Groep met zestien vestigingen in Vlaanderen. “Ik zag toen al dat het net over de grens makkelijker was om mijn bedrijf uit te breiden en de commissie- en transactieprijzen lagen en liggen in België hoger.” In zijn eerste jaren als Belgisch makelaar in de grensstreek streek een grote golf Nederlandse dga’s neer in Brasschaat. Voor hetzelfde geld kon deze 'On󰉛e 󰉜󰉉󰈏de󰈸󰇻󰉉r󰇵󰈝 󰈋eb󰇼󰈩󰈞 v󰇽󰈝 ov󰈩󰈸󰇻󰈏ed󰈩󰈝 󰈞󰈢g 󰈝o󰈡󰈏󰉄 ge󰈊󰈡󰈢󰈹d' groep hier veel grotere villa’s kopen en belastingtechnisch was het erg gunstig. “Veel van die mensen zijn, sinds dat de Nederlandse belasting inzage kreeg in hun vermogen over de grens, weer teruggegaan naar Nederland, vaak voor de kleinkinderen...” GOEDKOPER Inmiddels zijn het dus niet meer de puissant rijken die naar België vluchten, merkt ook De Boer. Hij krijgt steeds meer te maken met jonge stellen en gezinnen en ouderen, die op zoek zijn naar een 32 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 goedkope, maar relatief grote woning, appartement of bungalow. De trek van Nederlanders naar de grensgebieden in Vlaanderen en Antwerpen neemt gestaag toe. De Boer: “De woningen in Vlaanderen zijn echt goedkoper en er is veel meer aanbod, dus keuze. Voor € 700 per maand huur je hier een flink 2-kamer appartement en voor 3 á 4 ton heb je hier een groot huis van 100 m2 . De m2 koopprijs in Antwerpen ligt tussen de € 2400 en € 3000. Dat is een schijntje ten opzichte van de gemiddelde prijs van € 5760 in Amsterdam of € 3700 in Utrecht. Ook is in België de rente laag. Allemaal heel gunstig dus.” Daar komt nog bij dat van gekte op de woningmarkt geen sprake is en onze zuiderburen van overbieden nog nooit gehoord hebben. “Daar zijn de Belgen te nuchter voor”, aldus De Boer. “De woningmarkt is hier stabieler.” ALLEEN WONEN De Boer merkt dat juist steeds meer inwoners van de Nederlandse grensgebieden zich dat realiseren. En niet alleen mensen met een beperkt budget. Een huis dat in Breda een miljoen doet, kost net over de grens, slechts 12 kilometer verder, maar 8 ton. “Veel Nederlanders pakken dat voordeel en gaan dan ook net over de grens wonen. Ze blijven gewoon in Nederland werken en hebben daar ook hun sociale leven. En de jongeren? Die verhuizen graag naar Antwerpen. Dat is echt een bruisende stad en er worden daar veel appartementen gebouwd. Het scheelt dat ze daar dezelfde taal spreken en die gezellige stad is ook nog eens niet zo ver weg. Met de TGV ben je in een uur in Amsterdam. Zo lang sta je al in de file als je b׉ 7cassandra://eF6Okp-gfaB3QnM2BM_Y0t_9PfCx1Oezu_E8QrBNVEE `^=5Kb5c׉E Paulus Jansen (65) is directeur van de Woonbond. Deze bond pleit voor een betere prijs-prestatieverhouding voor huurwoningen, volgens een puntensysteem. tekst • Jaap Hoeve beeld • Josje Deekens onbescheiden vragen DIRECTEUR PAULUS JANSEN VAN DE WOONBOND ‘REGEL HET GEWOON GOED’ De Woonbond ageerde tegen een verhuurmakelaar in Groningen, die huurwoningen in de vrije sector wilde veilen (en daar uiteindelijk van afzag). Huurwoningen veilen vindt de bond te ver gaan. Paulus Jansen legt uit wat er volgens hem moet gebeuren om de huurprijzen te reguleren. Waarom was de Woonbond zo fel tegen het aanbieden van appartementen via een veiling? “Een jaar geleden was er in Eindhoven al iemand die iets dergelijks probeerde: die vermeldde in de advertentie ‘als je iets extra’s voor de woning over hebt, mag je dat aangeven’. Daarmee probeerde hij eigenlijk het verbod op tweezijdige bemiddelingskosten te omzeilen. Wat er in Groningen gebeurde is niet verboden, maar gaat wel nog een stap verder in de verkeerde richting: dat we de prijzen laten bepalen door wat de gek ervoor geeft. Dat moeten we gewoon niet willen. In het verleden is er huurprijsregulering geweest, maar die hebben we boven de liberalisatiegrens (€ 737,14, red.) helemaal afgeschaft.” Die zou dus terug moeten komen? “Er is een aantal mogelijkheden. Bijvoorbeeld het optrekken van de liberalisatiegrens naar ongeveer € 1.000. Maar een fatsoenlijk puntenstelsel zou al veel schelen. Daarbij bepaalt de prijs van een sobere nieuwbouwwoning hoeveel je mag vragen voor een huurwoning van een bepaalde kwaliteit. Dat stelsel moet herzien worden.” Wat is er mis met het huidige puntenstelsel? “Nu telt de WOZ-waarde voor een groot deel mee. Daardoor heeft in gebieden met een overspannen woningmarkt de vraag, onafh ankelijk van de kwaliteit van de woning, een disproportionele invloed op de prijs. De verhouding tussen het energielabel en het aantal punten is nu scheef. De grootte van de woning zou daarin belangrijker moeten worden. De simpelste manier is een toeslag op de standaard huurprijs, positief bij een hoog label, negatief bij een laag label, in verhouding met het woonoppervlak. En de ouderdom van een woning moet meetellen. We zoeken naar een prikkel voor huiseigenaren om te investeren in kwaliteitsverbetering.” Wat vindt u dan van de ‘noodknop middenhuur’? “Zo’n noodknop is een voorzicht stapje in de goede richting, maar eigenlijk een light-variant van ons eigen voorstel. Als er een fatsoenlijk puntenstelsel komt, is die niet nodig.” Eerder pleitte de Woonbond voor bevriezing van de huren, zoals in Berlijn. Is dat nog steeds een optie? “In sommige gebieden is bevriezing of zelfs huurverlaging misschien nodig. Maar dan echt als noodoplossing. Dat het wordt overwogen, geeft vooral aan hoe zeer de markt uit de klauwen is gelopen. Regel gewoon goed dat de prijs-prestatieverhouding binnen de marge blijft. Dan is het niet nodig.” 33 ׉ 7cassandra://C-pdTg2GKTlqv52oJ4pZFYP1arpqxN34BNIIKE8AhIc`^=5Kb5d^=5Kb5ckrבCט6ru׉׉ 7cassandra://NRJ5kACMpCY44sz97projywI2NbREPPeReg13OiItU0j`׉ 7cassandra://BR7qck4TGhBD-ntM6QRSXeaur4z3IOmLraRWAiMP3yQP`s׉ 7cassandra://YUiKnqiEs6exWwkyKiCKghyYvKKelbvYJuyFstAbHkg`׉ 7cassandra://3XtOZ4Pk-gKLWUiTIIop0UAo-hT9zZRLy22vpZnbUkM͚̜͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://5fimLh7yiAiyDHzddU0vqkmmbvr10eLrtPjn62Rg_jQ `׉ 7cassandra://uHvIidatCXS2XtWXrJTZNQRXelJCCB8tLodBZ1PU1sQc`s׉ 7cassandra://bZ8-SGk6JCCTpBuBxXuBCBUeXr5UuRC44hPCByjijdQf`׉ 7cassandra://I0LWWV5ilJ6dldCdRfXQiL1Pn1D_Hae-X-KqPNG1K4MR͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://NRJ5kACMpCY44sz97projywI2NbREPPeReg13OiItU0j`׉ 7cassandra://BR7qck4TGhBD-ntM6QRSXeaur4z3IOmLraRWAiMP3yQP`s׉ 7cassandra://YUiKnqiEs6exWwkyKiCKghyYvKKelbvYJuyFstAbHkg`׉ 7cassandra://3XtOZ4Pk-gKLWUiTIIop0UAo-hT9zZRLy22vpZnbUkM͚̜͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://5fimLh7yiAiyDHzddU0vqkmmbvr10eLrtPjn62Rg_jQ `׉ 7cassandra://uHvIidatCXS2XtWXrJTZNQRXelJCCB8tLodBZ1PU1sQc`s׉ 7cassandra://bZ8-SGk6JCCTpBuBxXuBCBUeXr5UuRC44hPCByjijdQf`׉ 7cassandra://I0LWWV5ilJ6dldCdRfXQiL1Pn1D_Hae-X-KqPNG1K4MR͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://NRJ5kACMpCY44sz97projywI2NbREPPeReg13OiItU0j`׉ 7cassandra://BR7qck4TGhBD-ntM6QRSXeaur4z3IOmLraRWAiMP3yQP`s׉ 7cassandra://YUiKnqiEs6exWwkyKiCKghyYvKKelbvYJuyFstAbHkg`׉ 7cassandra://3XtOZ4Pk-gKLWUiTIIop0UAo-hT9zZRLy22vpZnbUkM͚̜͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://5fimLh7yiAiyDHzddU0vqkmmbvr10eLrtPjn62Rg_jQ `׉ 7cassandra://uHvIidatCXS2XtWXrJTZNQRXelJCCB8tLodBZ1PU1sQc`s׉ 7cassandra://bZ8-SGk6JCCTpBuBxXuBCBUeXr5UuRC44hPCByjijdQf`׉ 7cassandra://I0LWWV5ilJ6dldCdRfXQiL1Pn1D_Hae-X-KqPNG1K4MR͠]^=5Kb5ߑנ^=5Kb5#@̇ 9ׁHhttp://Wieisdebestemakelaar.nlׁ ׁ Ј׉E de klant Tekst • Pieter de Leeuw • de klanten in deze rubriek zijn afk omstig van Wieisdebestemakelaar.nl HET OORDEEL Niets is zo waardevol als een positieve review, niets zo leerzaam als een negatieve. In dit Oordeel een makelaar die het niet altijd geweldige imago van het vak weet op te poetsen. SIGOURNEY, DRIEWEGEN “Vijf jaar geleden moesten wij onze hypotheek oversluiten en kwamen wij in aanraking met Anthonise Makelaars in Goes. Eerlijk gezegd hadden wij niet zulke positieve ervaringen met makelaars en hypotheekadviseurs, maar Ron, de medewerker van het kantoor, hielp ons geweldig. Tot dat moment waren we gewend om zelf overal achteraan te zitten, maar hij kwam met zaken waar we zelfs niet aan hadden gedacht. Dus toen we in september ons huis in Driewegen moesten verkopen, hoefden we er niet eens over na te denken welke makelaar we in de arm zouden nemen. En daar hebben we geen spijt van gehad. HET RAPPORT ’ Het 󰈔󰈀󰈞 d󰉊󰈻 o󰈡k 󰇽󰈝󰇶er󰈻’ GEMIDDELD 10 Driewegen is een klein dorp. Ik vroeg me wel af hoe ze dat aan wilden pakken. Joyce, zo heette de makelaar, adviseerde ons om op een zaterdag een open kijkochtend te houden. Eerst gaf ze ons wat stylingadviezen om het huis zo goed mogelijk te presenteren. Weet je dat me dat echt verbaasde, dat zij uit zichzelf met ideeën kwam. Dat vond ik zó goed! Een makelaar die niet wacht tot ik een vraag stel of een opdracht geef, maar zelf in actie komt. Daar komt nog bij dat het volgens mij voor een makelaar belangrijk is dat die goed communiceert en ook goed bereikbaar is. Joyce gaf ons echt het gevoel dat zij altijd voor ons klaarstond. 34 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 Via social media verspreidde zij de aankondiging van de kijkochtend. Dat ging heel goed. Zij was er zelf ook bij die ochtend, wat ik top vond. Uiteindelijk hebben we, weer op haar advies, besloten het huis bij inschrijving te verkopen. Het resultaat was dat we ons huis anderhalve week nadat we het te koop hadden gezet, hebben verkocht voor een prijs die hoger was dan de vraagprijs. Maar we waren er nog niet, want we gaan in Duitsland wonen. Dat betekent dat de hypotheek niet zomaar 1 op 1 kan worden overgezet, maar Ron loodste ons door alle regelgeving heen. Ik geef Joyce en Ron een 10 omdat ze er altijd plezier in lijken te hebben als je ergens mee komt, wat het ook is. Ik had, zei ik al, niet een heel positief beeld van de makelaar, maar nu ik dit heb meegemaakt, dus weet ik dat het ook anders kan.” ‘ Ze l󰈎󰈑׉ 7cassandra://YUiKnqiEs6exWwkyKiCKghyYvKKelbvYJuyFstAbHkg`^=5Kb5e׉E De Belgische inspirator en coach Steven Van Belleghem begeleidt bedrijven die zich aan willen passen aan de veranderende consument. Daarnaast is hij parttime marketing professor aan de Vlerick Business School, schrijver van managementboeken en veelgevraagd spreker. Hij ziet de focus van klanten op technologische verbeteringen steeds meer verschuiven naar het keuzeproces. tekst • Judith Bakkers trendwatcher STEVEN VAN BELLEGHEM MAKELAAR ALS ULTIEME FILTER In 2020 worden klantverwachtingen breder en abstracter en hebben klanten volgens trendwatcher Steven Van Belleghem te maken met drie kernthema’s in het keuzeproces: tijd, hoop en angst. “Tijd is tegenwoordig schaars. Iedereen wil meer tijd voor familie, vrienden, vrije tijd en verwachten van dienstverleners een soepele dienst, die tijd bespaart. Ze willen daarnaast hun ultieme droom bewaarheid zien worden, terwijl ze aan de andere kant gevoelig zijn voor maatschappelijke druk over klimaatverandering, vluchtelingen, woningnood. Door de frictie tussen veeleisendheid en angst heeft de klant keuzestress. Moeten ze kiezen voor een minder duurzame dertiger jaren villa of een nul-op-de-meter nieuwbouwhuis?” UITDAGING En daar ligt de uitdaging van de moderne makelaar. Hoe te voldoen aan deze torenhoge verwachtingen en de klant goed te begeleiden. “Angstaanjagend, ja. Maar ook spannend”, meent Van Belleghem, “want als het lukt om aan de verwachtingen van de veeleisende klant tegemoet te komen, zorgt dat voor 10x meer impact.” Het gaat dus niet langer om een geweldige service of het bieden van een ultrapersoonlijke en spectaculaire klantervaring. Dat is de standaard van vandaag. In de komende jaren zal de dienstverlener de klanten moeten helpen bij keuzestress en liefst een levenspartner zijn op het gebied van al hun woonvragen. VERTROUWENSPERSOON En hoe ga je dat als ondernemer waarmaken? Van Belleghem: Door tijdsbesparing te bieden via automatische transacties en handelingen, die bijna onzichtbaar zijn en vloeiend verlopen. En mensen hoop en voortdurende steun te geven. Neem bijvoorbeeld duurzaamheid serieus. In 2020 wordt dat echt groot en een standaard afweging in het keuzeproces.” Van Belleghem meent dat makelaars op een berg kennis zitten, waar ze veel te weinig mee doen. “Investeer in het uitnutten van die kennis en ben als makelaar de belangrijkste woonvertrouwenspersoon in de regio.” Heel eenvoudig is het volgens hem om bijvoorbeeld iedere twee maanden de frustraties van klanten te evalueren en weg te nemen. “Aan het einde van het jaar ben je meester in klantvriendelijkheid.” 35 5G-REVOLUTIE Qua technologie zal er de komende jaren veel veranderen met de komst van 5G. “Niet volgend jaar, maar in de loop van de jaren zal hierdoor AI en Internet of Things volledig in de samenleving worden geïntegreerd. Wie zich daar nu al in verdiept, heeft zo meteen een grote voorsprong op de concurrentie”, raadt Van Belleghem aan. FILTER Wereldwijd zien we volgens Van Belleghem de tendens dat consumenten onzeker zijn en houvast zoeken bij iemand die de informatie kan filteren, “Op woongebied kan de makelaar dat zijn. Kijk naar de verzekeringsbranche. Centraal Beheer biedt nu ook zonnepanelen en klushulp aan”, geeft hij als voorbeeld. ׉ 7cassandra://bZ8-SGk6JCCTpBuBxXuBCBUeXr5UuRC44hPCByjijdQf`^=5Kb5f^=5Kb5ekrבCט6ru׉׉ 7cassandra://VkR2O3g7OauwKCr_6Xhk3c9MXc0Vo2QjiMZhJ-3WT4w_6`׉ 7cassandra://CdQ2dDobk9EVe9xYecbpOqGhVJfJsqP1OWKZOO4jasU`K`s׉ 7cassandra://HBvz2zVfqbEAjUcj3ipvaGAbDV_ANdCq4IqMFtKW0kQ"`׉ 7cassandra://BIuWRRloQZXKHafb87pogeOl-Hqhe-_248RtQg9Djj8 ͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://ZPjsBHHRdMeq4TlCOXFvj31bwWC36qrJFfvSN4sd6MAb`׉ 7cassandra://nOYOzOLJcK9bkR4-2FuH9Ij_gRCvpqGkw1MKNP3cjNsa`s׉ 7cassandra://QSxSUGw6JKlVS6R2no74UMKrXFsPauv9v4HIqbzSjgcn`׉ 7cassandra://8BcJmgVg-OcXKXBF0O4WvOJRp2UNvw3nfphBARuzItYz_ ͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://VkR2O3g7OauwKCr_6Xhk3c9MXc0Vo2QjiMZhJ-3WT4w_6`׉ 7cassandra://CdQ2dDobk9EVe9xYecbpOqGhVJfJsqP1OWKZOO4jasU`K`s׉ 7cassandra://HBvz2zVfqbEAjUcj3ipvaGAbDV_ANdCq4IqMFtKW0kQ"`׉ 7cassandra://BIuWRRloQZXKHafb87pogeOl-Hqhe-_248RtQg9Djj8 ͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://ZPjsBHHRdMeq4TlCOXFvj31bwWC36qrJFfvSN4sd6MAb`׉ 7cassandra://nOYOzOLJcK9bkR4-2FuH9Ij_gRCvpqGkw1MKNP3cjNsa`s׉ 7cassandra://QSxSUGw6JKlVS6R2no74UMKrXFsPauv9v4HIqbzSjgcn`׉ 7cassandra://8BcJmgVg-OcXKXBF0O4WvOJRp2UNvw3nfphBARuzItYz_ ͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://VkR2O3g7OauwKCr_6Xhk3c9MXc0Vo2QjiMZhJ-3WT4w_6`׉ 7cassandra://CdQ2dDobk9EVe9xYecbpOqGhVJfJsqP1OWKZOO4jasU`K`s׉ 7cassandra://HBvz2zVfqbEAjUcj3ipvaGAbDV_ANdCq4IqMFtKW0kQ"`׉ 7cassandra://BIuWRRloQZXKHafb87pogeOl-Hqhe-_248RtQg9Djj8 ͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://ZPjsBHHRdMeq4TlCOXFvj31bwWC36qrJFfvSN4sd6MAb`׉ 7cassandra://nOYOzOLJcK9bkR4-2FuH9Ij_gRCvpqGkw1MKNP3cjNsa`s׉ 7cassandra://QSxSUGw6JKlVS6R2no74UMKrXFsPauv9v4HIqbzSjgcn`׉ 7cassandra://8BcJmgVg-OcXKXBF0O4WvOJRp2UNvw3nfphBARuzItYz_ ͠]^=5Kb5׉EOVERNAME WERD ZORGVULDIG VOORBEREID ZOONS DOEN HET ANDERS DAN ‘SENIOR’ In deze rubriek staat een makelaarskantoor centraal waarbij een vader of moeder samen met zoon(s) of dochter(s) aan het roer staan. Wat hebben ze gemeen, kunnen ze goed samenwerken en hoe verdelen ze de taken? Dit keer Paul Heidenreich (75) en zijn zonen Paul (46) en Eric (39) van De Drie Kastelen Makelaardij in Zoetermeer. 36 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 ׉ 7cassandra://HBvz2zVfqbEAjUcj3ipvaGAbDV_ANdCq4IqMFtKW0kQ"`^=5Kb5g׉E<• Naam: De Drie Kastelen Makelaardij Van start in: 2008 Waar actief: Zoetermeer, Den Haag, Schiedam, Vlaardingen Specialisatie: verkoop, aankoop, taxatie. Brancheorganisatie: lid van NVM Aantal medewerkers: 6 Bijzonderheden: hypotheken en verzekeringen tekst • Pieter de Leeuw vader & zoons Het verschil tussen vader Paul Heidenreich en zijn twee zonen is best groot. Paul heeft geen mobiele telefoon en vertrouwt als het om zijn werk op De Drie Kastelen Makelaardij gaat volledig op zijn ervaring en intuïtie. Zonen Paul en Eric namen tien jaar geleden het kantoor van hun vader over. “Je moet gewoon mee met je tijd”, aldus Eric. “Ja, in het begin gaf dat wel wat frictie”. Toch was de overname zorgvuldig voorbereid. Allebei wisten zij na de middelbare school al snel dat zij het mooie vak van hun vader wilden gaan uitoefenen. En dat het verstandig was om na het afronden van hun beroepsopleiding op een ander kantoor de kneepjes van het vak te leren. Zodat ze hun eigen en onafhankelijke kijk op de makelaardij konden ontwikkelen. De vader die consequent als ‘senior’ wordt aangeduid zag het allemaal wat ongeduldig aan. Maar in 2008, net als de crisis officieel is geworden, nemen Paul en Eric dan definitief het stokje van hun vader over. Meteen was er een duidelijk idee over de koers van het kantoor. Eric: “We hadden in de praktijk gezien dat de meeste makelaars zich louter richtten op de aan- en verkoop van woningen. Wij hebben er heel bewust voor gekozen om ook hypotheken en verzekeringen te gaan doen”. Paul vult aan: “Het contact met de klant wordt er alleen maar sterker van.” In die eerste jaren verdienden de broers naar eigen zeggen niet veel meer dan het minimumloon. “Niks erg”, aldus Eric, “werken, buffelen, daar word je niet minder van.” TERUG NAAR ZOETERMEER Ze wisten allebei dat het kantoor van Den Haag diende te verhuizen naar de huidige locatie in het oude dorp in Zoetermeer. Paul: “Hier zijn we opgegroeid, hier kennen we iedere steen”. De uitstraling van het kantoor is huiselijk, zachte kleuren, veel hout. Paul legt uit: “De klant moet zich hier thuis voelen, want uiteindelijk gaat het om het vertrouwen van de klant.” Daar nemen ze dan ook de tijd voor, misschien wel eens te veel, geven ze toe als ze te lang met een klant in gesprek zijn, maar dat moet dan maar. Bijzonder is het dat vader Paul nog altijd een paar dagen per week op het kantoor te vinden is. Juist omdat hij drie jaar geleden te horen kreeg dat hij aan een ernstige ziekte lijdt. In zijn eigen woorden: “Ik heb een hoogst ongezellig soort kanker.” Na de diagnose waren de vooruitzichten somber, maar met de ondernemersgeest die hem zijn leven lang al kenmerkt en omdat het, zo zegt hij met pretoogjes, “goed is voor mijn huwelijk”, blijft hij werken. Op serieuze toon: “Ik heb de adrenaline nodig, altijd al gehad.” Paul zegt: “De specialisten begrijpen er helemaal niks van.” Wat is de ambitie van het kantoor? “Nu werken er zes mensen”, vertelt Eric, “daar hoeven wat mij betreft geen mensen meer bij te komen. We willen niet groter worden, wel beter. Daar ligt onze ambitie. In het verbeteren van de kwaliteit en de effectiviteit.” Daar komt bij dat er meer is in het leven dan werken alleen. Paul: “De eerste jaren hebben we lange dagen gemaakt, hele lange dagen. Dan is het mooi dat je nu af en toe kunt zeggen, het is half 6, het is mooi geweest.” TELEFOON MET MATE Senior mag dan geen mobiele telefoon hebben, de zoons uiteraard wel. Dat is weleens lastig, vinden ze allebei. Want de klant waardeert het enorm als de makelaar ’s avonds om 11 uur nog antwoord geeft op een appje. Eric: “Maar ik doe dat alleen als mijn late antwoord echt toegevoegde waarde heeft.” In de regel gaat de telefoon van de broers na 9 uur ’s avonds uit. Vol overtuiging zijn zij full-service makelaars. Eric: “Ik ben er zeker van dat ik mijn geld voor de klant terugverdien.” De emotionele betrokkenheid van ' Uit󰈩󰈏󰈝󰇶el󰈎󰈑󰈕 g󰇽a󰉃 󰈋󰈩t 󰈢󰈚 he󰉃 󰉐󰈩r󰉃󰈹󰈢uw󰈩󰈝 󰉐󰇽n 󰇷e 󰈕l󰈀󰈝󰉄' de particulier die zijn woning zelf verkoopt, is volgens Eric gewoon te groot om de kandidaat-koper op de juiste manier te woord te staan. Een makelaar heeft nu eenmaal veel meer marktkennis paraat. Dat begint al lang voor de eerste bezichtiging. Eric geeft een willekeurig voorbeeld van zijn kennis uit de praktijk, “Weet je wat echt niet kan, een witte tegelvloer, je verkoopt het gewoon niet. Het is echt opvallend hoeveel woningen die langer te koop staan, een witte tegelvloer hebben.” Vader Paul zegt op de vraag of hij trots is op zijn twee makelende zoons, dat hij veel geluk in zijn leven heeft gehad. “Ik heb ups en downs gekend, net als ieder ander mens, maar over het gehee׉ 7cassandra://QSxSUGw6JKlVS6R2no74UMKrXFsPauv9v4HIqbzSjgcn`^=5Kb5h^=5Kb5gkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://5R_1wkRb-tbtAN9-H11hjAMPim-s4P19ZQwKhMW-boYd`׉ 7cassandra://kCyZA7AyxCvxb6dKXzXcu7KV4o0dZSGnZEDRdO5ececp0`s׉ 7cassandra://xSnzj-FAaDbkDzqk02RJEMZ4nSbtfhkvBOSqqKPjzjk!`׉ 7cassandra://dmCPAR80ozc8UL50AqKlPyYsXFhaYFvSOb7d_Su-Ss4ͤ$͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://YQ-7T70iMt6Lq1YJxXs8U7slnmuPYiZ0GYVcR4jE95E`׉ 7cassandra://d0soBlL9WyUJA8Z_kmRPHUHznOLfNXezzpeVAnSpUHgV `s׉ 7cassandra://kBxwpLZXOWT8RrOMlDwqpS7FImY3NrtDVj4Y_5c03Qc?`׉ 7cassandra://PWD85RJqr6MFTlPOJPa_U6ygQMwZfZEeju6FWTlMFzIv͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://5R_1wkRb-tbtAN9-H11hjAMPim-s4P19ZQwKhMW-boYd`׉ 7cassandra://kCyZA7AyxCvxb6dKXzXcu7KV4o0dZSGnZEDRdO5ececp0`s׉ 7cassandra://xSnzj-FAaDbkDzqk02RJEMZ4nSbtfhkvBOSqqKPjzjk!`׉ 7cassandra://dmCPAR80ozc8UL50AqKlPyYsXFhaYFvSOb7d_Su-Ss4ͤ$͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://YQ-7T70iMt6Lq1YJxXs8U7slnmuPYiZ0GYVcR4jE95E`׉ 7cassandra://d0soBlL9WyUJA8Z_kmRPHUHznOLfNXezzpeVAnSpUHgV `s׉ 7cassandra://kBxwpLZXOWT8RrOMlDwqpS7FImY3NrtDVj4Y_5c03Qc?`׉ 7cassandra://PWD85RJqr6MFTlPOJPa_U6ygQMwZfZEeju6FWTlMFzIv͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://5R_1wkRb-tbtAN9-H11hjAMPim-s4P19ZQwKhMW-boYd`׉ 7cassandra://kCyZA7AyxCvxb6dKXzXcu7KV4o0dZSGnZEDRdO5ececp0`s׉ 7cassandra://xSnzj-FAaDbkDzqk02RJEMZ4nSbtfhkvBOSqqKPjzjk!`׉ 7cassandra://dmCPAR80ozc8UL50AqKlPyYsXFhaYFvSOb7d_Su-Ss4ͤ$͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://YQ-7T70iMt6Lq1YJxXs8U7slnmuPYiZ0GYVcR4jE95E`׉ 7cassandra://d0soBlL9WyUJA8Z_kmRPHUHznOLfNXezzpeVAnSpUHgV `s׉ 7cassandra://kBxwpLZXOWT8RrOMlDwqpS7FImY3NrtDVj4Y_5c03Qc?`׉ 7cassandra://PWD85RJqr6MFTlPOJPa_U6ygQMwZfZEeju6FWTlMFzIv͠]^=5Kb5נ^=5Kb5̙9׉Hhttp://www.makelmania.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5Z+9׉H!http://www.vandesandeadvocaten.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5̙9׉Hhttp://www.makelmania.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5Z+9׉H!http://www.vandesandeadvocaten.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5̋ 9ׁHhttp://www.makelmania.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5̙9׉Hhttp://www.makelmania.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5Z+9׉H!http://www.vandesandeadvocaten.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5Y/ 9ׁH!http://www.vandesandeadvocaten.nlׁ ׁ Ј׉E buitenland Tekst • Elsie Schoorel BEN TAYLOR, CEO VAN KELLER WILLIAMS: ‘ MAKELAAR WORDT TECHNOLOGIEBEDRIJF’ Tijdens Makelmania in november was Ben Taylor een van de smaakmakers. Zo’n 170 makelaars en andere geïnteresseerden hingen aan de lippen van de CEO van Keller Williams, een internationale makelaardij die actief is in 42 landen met 192.000 agents. Ben Taylor, CEO van Keller Williams UK, heeft de lachers op zijn hand als hij de spot drijft met zijn Engelse afkomst. “Ik heb tegen de Brexit gestemd.” In zijn thuisland vormen de traditionele makelaarskantoren nog een meerderheid, vertelt hij. “Dat zijn fysieke kantoren met het aanbod in de etalage. Die werkwijze kost veel geld. Zo gaat er geld naar de verkeerde zaken. Dankzij technologie heb je een diepere connectie met de klant.” FAMILIE-IDEE Toen Gary Keller in 1983 Keller Williams (KW) oprichtte, was technologie nog lang geen hot item in de makelaardij. Wel ging Keller het meteen anders doen door met agents te werken. Taylor: “Dat was een succes, tot het moment dat de agents vertrokken. Daarom zijn we opnieuw gaan nadenken en gekomen tot de Keller Williams Culture in 1992. Een familie-idee. Daarbij kijken we naar de grote voorbeelden, zoals Michelle Obama: de combinatie van werk en gezinsleven is oké.” Want de menselijke factor is een groot goed in de visie van deze real estate gigant, blijkt uit het betoog van de CEO, die duidelijk maakt dat de technologie in dienst van de agents staat en niet andersom. “De traditionele real estate agent werkt met papier. Onze makelaars noemen we de tech-enabled agent: wekt vertrouwen en voegt waarde toe. Wij voegen mens toe aan de technologie.” Twee à drie jaar geleden vond binnen KW de grote omslag plaats, zegt Taylor. “De overgang naar big data en kunstmatige intelligentie is een revolutie. De focus op technologie heeft een aantal ingrijpende gevolgen: je moet de regels herschrijven, taakomschrijvingen opnieuw uitvinden, je werk anders zien, nieuwe business creëren en diepere relaties 38 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 HELDER DOEL Door vooruit te denken word je nummer 1 van de wereld, geeft Taylor het publiek mee. “Denk het ondenkbare, vind je business elk jaar opnieuw uit, maak plannen. Het begint met een helder doel; perfectie is de vijand van vooruitgang. Wees ook niet bang om kennis te delen.” Dat Keller Williams succes heeft, staat buiten kijf. En daarbij onderstreept Taylor dat winst maken slechts één facet is. “We verkopen niet alleen 4.300 huizen per dag, maar zijn ook nummer 6 in de wereld qua aandeel vrouwelijke medewerkers. En we zijn volgens Forbes het bedrijf met het gelukkigste personeel.” MAKELMANIA Makelmania werd in 2019 voor het eerst georganiseerd, door Real Estate Business School (REBS), als nieuwe ontmoetingsplaats voor alle belangrijke spelers in de woningmarkt. De volgende editie, Makelmania 2020, vindt plaats op woensdag 16 september, opnieuw bij DeFabrique in Utrecht. Dan worden er ook awards uitgereikt. De ticketverkoop voor het event begint in maart. www.makelmania.nl aangaan. Sinds 2018 zijn wij een technologiebedrijf, ook volgens Google.” Maar aan de basis van die technologie liggen de wensen van de agents. “Met 27.000 agents in testlabs onderzoeken we wat er nodig is. De hoofdlijnen van hun wensen: maak het eenvoudig, menselijk, maak me slimmer en bespaar kosten.” Dat leidde tot de ontwikkeling van Kelle, een virtuele assistent die zorgt voor afstandbediening, 24/7. Taylor: “Dit is baanbrekend en wordt wereldwijd uitgerold, als eerste in de VS.” ׉ 7cassandra://xSnzj-FAaDbkDzqk02RJEMZ4nSbtfhkvBOSqqKPjzjk!`^=5Kb5i׉E tekst • Johan van de Sande beeld • Rens Groenendijk column HET GESCHIL HENNEPKWEKERIJ IN HUURWONING Regelmatig verschijnen nieuwsberichten over hennepkwekerijen in woningen. Wat wordt verlangd van de hedendaagse makelaar? Indien zich een hennepkwekerij in een huurwoning bevindt, dan heeft dat zeer verstrekkende gevolgen. De woning wordt vaak fors beschadigd en veelal wordt ook illegaal stroom afgetapt. Het leed is niet te overzien als het energiecontract op naam was blijven staan van de verhuurder. Maar dat is niet alles. De opstalverzekeraar zal zich op het standpunt kunnen stellen dat sprake is van een risicoverzwaring omdat de woning niet alleen wordt gebruikt als woonruimte maar ook bedrijfsmatig, het kweken van hennepplanten. Het gevolg is dat de opstalverzekering is vervallen. Zelfs als er brandschade aan de woning is die geen verband houdt met de hennepkwekerij vist de huiseigenaar achter het net! Alsof de huiseigenaar al niet genoeg gestraft is, doet de overheid er nog een schepje bovenop. Steeds vaker zien we dat door de gemeente een aanzienlijke boete wordt opgelegd van € 5.000 en meer. Dat de eigenaar niets van doen heeft met de hennepkwekerij is niet relevant. Een bestuurlijke boete vanwege een overtreding (zoals van de Huisvestingswet) is een bestraffende sanctie. Slechts als verwijtbaarheid volledig ontbreekt kan de eigenaar aan de boete ontkomen. Maar wanneer is dat het geval? ken (ROZ) publiceert op zeer korte termijn een modelbepaling waarbij het inspectierecht van de verhuurder wordt opgenomen. De makelaar kan de verhuurder hier nog eens extra op wijzen. Dan resteert nog de vraag: hoe vaak dient de verhuurder te controleren? Eén keer per jaar is in ieder geval onvoldoende. Wellicht is één keer per kwartaal wel voldoende. Het meest ideaal is een controle per zes weken (dat is gelijk aan de groeicyclus van hennepplanten) maar mogelijk is dat toch weer iets te veel van het goede. Want tsja, de huurder heeft ook recht op privacy. Mr J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl ' Eén 󰈔e󰈩󰈹 p󰇵󰈸 󰈒a󰈀r 󰇹󰈢󰈞t󰈸o󰈘󰈩r󰇵󰈝 is 󰈎󰈝 󰈏e󰇶󰈩r 󰈇󰇵󰉐al 󰈡󰈝󰉐󰈢l󰇷o󰈩󰈞d󰇵' De bestuursrechter oordeelt steevast dat van de verhuurder wordt verwacht dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het gehuurde gemaakt wordt. Hij dient daartoe in zijn huurcontract een bepaling op te nemen dat h׉ 7cassandra://kBxwpLZXOWT8RrOMlDwqpS7FImY3NrtDVj4Y_5c03Qc?`^=5Kb5j^=5Kb5ikrבCט6ru׉׉ 7cassandra://xz5CfoHNutTq2Zme0k5uNsCl9ys6lNoaElEdVSAz5hUZ`׉ 7cassandra://79uu3WKFnBoFo9JxL70PH9qd49XVZwyFVY6Qu-3ink0?`s׉ 7cassandra://zhyHgbxtyijGYBatsWGUwCErS8FTDc4tugciS-0rxAc`׉ 7cassandra://bATqGGE8Ie5PgrZov9qGoaPvHU_hicx1YqdABE9_mYk5F(͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://h9a6DuvXj7ZxkyukYFiuMgEzARnyUaKE5V_Nwmlh070Pc`׉ 7cassandra://CkwCSQTNke2E8vF2lVzUGIVWo5PXXk1iolJRWqRnwXQ5`s׉ 7cassandra://29YvVHPC-K64k43iDOn66nuSms7BqTshhhTIU3fRwO4!`׉ 7cassandra://VIliu1AiBdVzxu9FVIp7tHVwS66lFY1nlyyXl8JXMRs͓0͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://xz5CfoHNutTq2Zme0k5uNsCl9ys6lNoaElEdVSAz5hUZ`׉ 7cassandra://79uu3WKFnBoFo9JxL70PH9qd49XVZwyFVY6Qu-3ink0?`s׉ 7cassandra://zhyHgbxtyijGYBatsWGUwCErS8FTDc4tugciS-0rxAc`׉ 7cassandra://bATqGGE8Ie5PgrZov9qGoaPvHU_hicx1YqdABE9_mYk5F(͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://h9a6DuvXj7ZxkyukYFiuMgEzARnyUaKE5V_Nwmlh070Pc`׉ 7cassandra://CkwCSQTNke2E8vF2lVzUGIVWo5PXXk1iolJRWqRnwXQ5`s׉ 7cassandra://29YvVHPC-K64k43iDOn66nuSms7BqTshhhTIU3fRwO4!`׉ 7cassandra://VIliu1AiBdVzxu9FVIp7tHVwS66lFY1nlyyXl8JXMRs͓0͠]^=5Kb5ט6ru׉׉ 7cassandra://xz5CfoHNutTq2Zme0k5uNsCl9ys6lNoaElEdVSAz5hUZ`׉ 7cassandra://79uu3WKFnBoFo9JxL70PH9qd49XVZwyFVY6Qu-3ink0?`s׉ 7cassandra://zhyHgbxtyijGYBatsWGUwCErS8FTDc4tugciS-0rxAc`׉ 7cassandra://bATqGGE8Ie5PgrZov9qGoaPvHU_hicx1YqdABE9_mYk5F(͠]^=5Kb5ט66ru׉׉ 7cassandra://h9a6DuvXj7ZxkyukYFiuMgEzARnyUaKE5V_Nwmlh070Pc`׉ 7cassandra://CkwCSQTNke2E8vF2lVzUGIVWo5PXXk1iolJRWqRnwXQ5`s׉ 7cassandra://29YvVHPC-K64k43iDOn66nuSms7BqTshhhTIU3fRwO4!`׉ 7cassandra://VIliu1AiBdVzxu9FVIp7tHVwS66lFY1nlyyXl8JXMRs͓0͠]^=5Kb5נ^=5Kb5V̮9׉Hhttp://www.milieucentraal.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5V̮9׉Hhttp://www.milieucentraal.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5V̮9׉Hhttp://www.milieucentraal.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5P̥ 9ׁHhttp://www.milieucentraal.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5H́ 9ׁHhttp://vastgoedactueel.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5Y , 9ׁHhttp://svn.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5̢ 9ׁHhttp://energiesubsdiewijzer.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5f3 9ׁHhttp://rvo.nlׁ ׁ Ј׉ERZUINIGHEID MET ENERGIE BELOOND Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: adviezen over de financiering van maatregelen om woningen te verduurzamen. Van vloerisolatie tot warmtepomp: het kan aardig in de papieren lopen. Eigenaren die hun woning energiezuiniger willen maken, kunnen gebruikmaken van speciale subsidies, de Energiebespaarlening, een extra hypotheek 40 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 of eigen geld. Makelaars willen huizenkopers hierover goed informeren. Een overzicht van de mogelijkheden om de verduurzaming te financieren. ׉ 7cassandra://zhyHgbxtyijGYBatsWGUwCErS8FTDc4tugciS-0rxAc`^=5Kb5k׉Etekst • Dorine van Kesteren helpdesk ' In󰉏e󰈼t󰈩󰈸󰇵󰈞 in 󰉏󰈩󰈹d󰉊u󰈸󰉜󰈀m󰈏󰈝󰈈 va󰈝 󰈩󰇵󰈞 be󰈻󰉄󰈀󰇽n󰇷e pa󰈸󰉄󰈎c󰉊󰈗i󰈩󰈹󰇵 wo󰈝󰈎󰈞g 󰇼󰇵󰉄a󰈀l󰉃 󰉜󰈏c󰈊 󰉐a󰈀k 󰉃󰇵󰈹ug' De rijkssubsidie voor woningisolatie bedraagt circa 20% van de kosten. Deze Subsidieregeling Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) staat open voor particuliere eigenaren van een bestaande koopwoning, die daar zelf wonen – dus niet verhuren! – en voor VvE’s. Voorwaarde: minimaal twee van deze vijf maatregelen nemen: spouwmuur-, dak-, vloer of gevelisolatie of het aanbrengen van hoogrendementsglas (HR++ of HR+++). Deze voorwaarden moeten mensen stimuleren de hele woning te isoleren. De minimale Rd-waarde (isolatiewaarde) van de maatregelen moet 3,5 m2 /KW bedragen (spouwmuur: 1,1) en het werk moet door professionals worden uitgevoerd. Daarnaast moet de woningeigenaar een minimumaantal vierkante meters laten isoleren. Dit verschilt per woningtype; de exacte getallen staan op de website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (rvo.nl). Let wel: mensen die hun héle dak, gevel of vloer of alle ramen laten isoleren, voldoen ook aan de voorwaarden als het totale aantal vierkante meters lager is. MAXIMALE BEDRAGEN De SEEH-subsidie is maximaal € 10.000 per huis. Mensen die hun hele huis ‘zeer energiezuinig’ of zelfs energieneutraal maken kunnen daarbovenop een bonus van € 4.000 krijgen. Denk aan extra maatregelen als isolerende deuren en kozijnen, een ventilatiesysteem of een goede kierdichtheid. Er is ook SEEHsubsidie voor een maatwerkadvies (€ 150) van een Energieprestatieadviseur, die weet welke maatregelen voor een bepaalde woning haalbaar en zinvol zijn. Voor VvE’s bestaat er een subsidie voor ‘procesbegeleiding’, soms geen overbodige luxe, omdat de neuzen van alle appartementseigenaren dezelfde kant op moeten staan. De subsidieaanvraag moet digitaal worden gedaan bij de RVO, nádat de maatregelen zijn uitgevoerd. Er is geen termijn waarbinnen de subsidie moet worden aangevraagd. De factuur meesturen en een formulier waarop het uitvoerende bedrijf invult om welke maatregelen, isolatiewaarde en oppervlakte het gaat, te ondertekenen door het bedrijf in kwestie, plus foto’s van voor en na de bouw. ENERGIETOESTELLEN De landelijke investeringssubsidie duurzame energie (ISDE) bedraagt voor een warmtepomp tussen € 1.000 en € 2.500 en voor een zonneboiler tussen de € 750 en € 2.000. Details zijn te vinden op de site van de RVO, De huidige SEEH-regeling loopt tot en met 31 december 2020 en gaat daarna op in de ISDE-regeling. Of de voorwaarden en subsidiebedragen hetzelfde blijven, is nu nog niet bekend. Gemeenten en provincies hebben soms ook lokale subsidiepotjes. Het loont dus de moeite om daar navraag naar te doen, zie ook energiesubsdiewijzer.nl. Het is toegestaan om verschillende soorten subsidies te combineren. Maar let op: de SEEH-subsidie kan maar één keer worden aangevraagd. Woningeigenaren moeten dus voor alle maatregelen tegelijk subsidie aanvragen. de De aanvraag wordt afgewezen als de vorige huiseigenaar al SEEH-subsidie heeft gekregen. ENERGIEBESPAARLENING Woningeigenaren kunnen daarnaast een Energiebespaarlening aangaan bij het Nationaal Energiebespaarfonds van de rijksoverheid, de Rabobank, ASN Bank en de Council of Europe Development Bank. De aflossing en rente die de ‘leners’ betalen, stromen terug in het fonds, zodat dit kan blijven voortbestaan. In totaal is er € 300 miljoen beschikbaar, waarvan de overheid € 75 miljoen heeft ingelegd. Deze lening is bedoeld voor veertien verschillende energiebesparende maatregelen, zoals isolatie, isolerende beglazing of een warmtepomp. Met het geld kan meer dan één maatregel worden gefinancierd. Een beperking is wel dat maximaal 75% van de lening naar zonnepanelen mag gaan. De rest moet worden gebruikt voor andere verduurzamingsmaatregelen. Het fonds verstrekt leningen tot maximaal € 25.000. De looptijd hangt af van het leenbedrag en bedraagt zeven, tien of vijftien jaar. De rente varieert van 1,4 tot 2,1%. Voor het ‘zeer energiezuinige pakket’ – bijna nul op de meter – en ‘Nul op de meter’ zijn leningen van respectievelijk € 50.000 en € 65.000 beschikbaar, met een looptijd van vijftien jaar. De reguliere eisen aan inkomen en loan-to-value gelden niet bij de Energiebespaarlening. De lening wordt wel aangemeld als aflopend krediet bij het BKR. Onbeperkt boetevrij aflossen mag. De lening wordt annuïtair afgelost en de rente is veelal fiscaal aftrekbaar. Ook VvE’s kunnen een Energiebespaarlening afsluiten. Het minimale leenbedrag is dan € 25.000 en maximaal € 5 miljoen. De looptijd is tien of vijftien jaar. De uitvoering van de Energiebespaarlening is in handen van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Aanvragen via svn.nl. DUURZAAMHEIDSLENING Een zogeheten Duurzaamheidslening tegen een gunstig tarief van de gemeente bedraagt minimaal € 2.500 en maximaal € 25.000. Dit kan niet in iedere gemeente; op de site van SVn staan deelnemende gemeenten. Verschillende hypotheekaanbieders verstrekken groene leningen tot maximaal € 9.000 extra. Hierbij geldt een grens van 106 procent van de woningwaarde. De looptijden, rentetarieven en maximale leenbedragen verschillen per bank. Zie voor een overzicht van alle groene hypotheken de Helpdesk van VG9/2019, ook te raadplegen op vastgoedactueel.nl. VERDUURZAMING RENDEERT Een investering in woningverduurzaming betaalt zich vaak terug, aldus Milieu Centraal, zeker nu de energierekening ieder jaar stijgt en de spaarrente bijna nihil is. Spouwmuurisolatie in een oude woning staat gelijk aan het rendement op een spaarrekening met 11% rente, aldus Milieu Centraal. Zo’n investering verdient een woningeigenaar in drie tot vier jaar terug. Dak- en vloerisolatie levert een rendement op van 8% per jaar; terugverdientijd zeven jaar. HR++glas en zonnepanelen hebben een rendement van 6%. Adviseer mensen ook altijd om ‘het ijzer te smeden als het heet is’. Met andere woorden: grijp ieder verbouwingsmoment aan om de׉ 7cassandra://29YvVHPC-K64k43iDOn66nuSms7BqTshhhTIU3fRwO4!`^=5Kb5l^=5Kb5kkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://mC31PcmrOyZKpQBMA3SnyyfciOFy7a33n9ro6UqXIBw$`׉ 7cassandra://VXAU9A4hWHDGOy_vtrH1KKe_8SyFcqtL1dTIuazZLSUuU`s׉ 7cassandra://7g05rgiHDAYIBe_NEDoHClnfE6b36KuaYSppSEV8X7E!C`׉ 7cassandra://An7CHIDRZGOogkcRJSUySWNQmK81uZWr41MTshiJ1As͔x͠]^=5Kb6ט66ru׉׉ 7cassandra://UXx-XDFDxqW4EKTFAQP2bOUahbX7WC0RjTUKmrYqu-U`׉ 7cassandra://2EVFGZpfp31C7LS6yNonUsZRKu-aNdRB1flQOodWIYk`s׉ 7cassandra://hBDf3Tl97wL_HjqmA9T0cxp4go46BoRF7RwB2w4rpcw,G`׉ 7cassandra://7ZjvPK0A3_EnRCjwqtWOGvvgqmfhTwoZHMPN-OBTAmg͠]^=5Kb6ט6ru׉׉ 7cassandra://mC31PcmrOyZKpQBMA3SnyyfciOFy7a33n9ro6UqXIBw$`׉ 7cassandra://VXAU9A4hWHDGOy_vtrH1KKe_8SyFcqtL1dTIuazZLSUuU`s׉ 7cassandra://7g05rgiHDAYIBe_NEDoHClnfE6b36KuaYSppSEV8X7E!C`׉ 7cassandra://An7CHIDRZGOogkcRJSUySWNQmK81uZWr41MTshiJ1As͔x͠]^=5Kb6ט66ru׉׉ 7cassandra://UXx-XDFDxqW4EKTFAQP2bOUahbX7WC0RjTUKmrYqu-U`׉ 7cassandra://2EVFGZpfp31C7LS6yNonUsZRKu-aNdRB1flQOodWIYk`s׉ 7cassandra://hBDf3Tl97wL_HjqmA9T0cxp4go46BoRF7RwB2w4rpcw,G`׉ 7cassandra://7ZjvPK0A3_EnRCjwqtWOGvvgqmfhTwoZHMPN-OBTAmg͠]^=5Kb6ט6ru׉׉ 7cassandra://mC31PcmrOyZKpQBMA3SnyyfciOFy7a33n9ro6UqXIBw$`׉ 7cassandra://VXAU9A4hWHDGOy_vtrH1KKe_8SyFcqtL1dTIuazZLSUuU`s׉ 7cassandra://7g05rgiHDAYIBe_NEDoHClnfE6b36KuaYSppSEV8X7E!C`׉ 7cassandra://An7CHIDRZGOogkcRJSUySWNQmK81uZWr41MTshiJ1As͔x͠]^=5Kb6ט66ru׉׉ 7cassandra://UXx-XDFDxqW4EKTFAQP2bOUahbX7WC0RjTUKmrYqu-U`׉ 7cassandra://2EVFGZpfp31C7LS6yNonUsZRKu-aNdRB1flQOodWIYk`s׉ 7cassandra://hBDf3Tl97wL_HjqmA9T0cxp4go46BoRF7RwB2w4rpcw,G`׉ 7cassandra://7ZjvPK0A3_EnRCjwqtWOGvvgqmfhTwoZHMPN-OBTAmg͠]^=5Kb6*נ^=5Kb5̟c̸9׉Hmailto:theo@propertypeople.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5$ց̾ 9׉H(https://www.vastgoedactueel.nl/magazine/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5kC̈ 9׉Hhttp://www.vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5Zց̟ 9׉H"mailto:redactie@vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5Z̟ 9׉H"mailto:redactie@vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb56zy 9׉Hmailto:thila@acquimedia.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb56z 9׉Hmailto:henk@acquimedia.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5Õ9׉Hhttps://propertypeople.nl/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5jb9׉Hhttps://2bconnected.org/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5с̯9׉Hmailto:joost@rapmedia.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5dk9׉Hhttps://rapmedia.eu/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5̟c̸9׉Hmailto:theo@propertypeople.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5$ց̾ 9׉H(https://www.vastgoedactueel.nl/magazine/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5kC̈ 9׉Hhttp://www.vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5Zց̟ 9׉H"mailto:redactie@vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5Z̟ 9׉H"mailto:redactie@vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb56zy 9׉Hmailto:thila@acquimedia.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb56z 9׉Hmailto:henk@acquimedia.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5Õ9׉Hhttps://propertypeople.nl/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5jb9׉Hhttps://2bconnected.org/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5с̯9׉Hmailto:joost@rapmedia.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5dk9׉Hhttps://rapmedia.eu/Gׁ ׁ rנ^=5Kb6 $ց̳ 9ׁH&http://www.vastgoedactueel.nl/magazineׁ ׁ Јנ^=5Kb6 6o 9ׁHmailto:henk@acquimedia.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb6 6zm 9ׁHmailto:thila@acquimedia.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb6 Z̔ 9ׁH"mailto:redactie@vastgoedactueel.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb6 Zց̔ 9ׁH"mailto:redactie@vastgoedactueel.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb6kC| 9ׁHhttp://www.vastgoedactueel.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb6pfv 9ׁHhttp://2bconnected.orgׁ ׁ Јנ^=5Kb6̟f̩ 9ׁHmailto:theo@propertypeople.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb5̟c̸9׉Hmailto:theo@propertypeople.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5$ց̾ 9׉H(https://www.vastgoedactueel.nl/magazine/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5kC̈ 9׉Hhttp://www.vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5Zց̟ 9׉H"mailto:redactie@vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5Z̟ 9׉H"mailto:redactie@vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb56zy 9׉Hmailto:thila@acquimedia.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb56z 9׉Hmailto:henk@acquimedia.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5Õ9׉Hhttps://propertypeople.nl/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5jb9׉Hhttps://2bconnected.org/Gׁ ׁ rנ^=5Kb5с̯9׉Hmailto:joost@rapmedia.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb5dk9׉Hhttps://rapmedia.eu/Gׁ ׁ rנ^=5Kb6ׁ̝9ׁHmailto:joost@rapmedia.nlׁ ׁ Ј׉Evacatures AMSTERDAM Voor ZekerWonen te Amsterdam, een kantoor met een focus op woningtaxaties en aankopen, zoeken wij naar versterking van het team met een taxateur/aankoopmakelaar (RMT) met minimaal twee jaar ervaring. Het kantoor is lid van VastgoedPro, waarbij professionaliteit en kwaliteit voorop staan en de opdrachtgevers centraal. Binnen het team van vijf wordt nauw samengewerkt en versterkt men elkaar in kennis van de lokale markt, het eigen netwerk, enthousiasme en ambitie. HAARLEM Voor een van de beste aankoopmakelaars in Nederland, zijn wij op zoek naar een ervaren aankoopmakelaar (KRMT) om de groei van het kantoor in Haarlem mogelijk te maken. Dit makelaarskantoor met 20 specialisten uit de regio is lid van de NVM. Samen met een collega-makelaar en iemand van de binnendienst vorm jij één team. Gezien het contact met (expat-)klanten is Engelse taalvaardigheid een must. AMSTERDAM Overnamekandidaat gezocht voor uitstekend renderend makelaarskantoor in Amsterdam. Het kantoor beschikt over een vaste bezetting en draait de laatste jaren bestendige winstcijfers, met een omzet van rond de € 400.000. De voorkeur gaat uit naar een directe overdracht, waarbij de huidige ondernemer nog enige tijd aan het kantoor verbonden zal kunnen blijven, maar ook een geleidelijke overdracht wordt niet uitgesloten. De focus ligt op aan- en verkoop van bestaande bouw. AMSTERDAM Commercieel binnendienst medewerker gezocht voor een van de beste aankoopmakelaars in Nederland, om de verdere groei van het kantoor in Amsterdam mogelijk te maken. Lid NVM, er werken circa 20 specialisten uit de regio. Je bent proactief, houdt alle dossiers op orde, plant afspraken strak in, stelt koopcontracten clean op, pakt alle communicatie goed op en hebt een professionele uitstraling. Werk- en denkniveau mbo, juridische en/of vastgoed richting. Herken je jezelf in een van de vacatures van Property People? Mail naar theo@propertypeople.nl AMSTERDAM Gezellige en ambitieuze NVM-makelaardij in Amsterdam-Centrum zoekt een enthousiaste makelaar ARMT/KRMT met enige jaren ervaring. De focus ligt op het actief bemiddelen voor particulieren bij aanen verkopen van woningen in het midden- en hoge segment in de regio groot-Amsterdam. Het betreft een diverse, internationale klantenkring, waaronder een aanzienlijk deel expats. Jouw marktkennis is optimaal en dit kun je in meerdere talen overbrengen. GRONINGEN Magst mie leuven of nait, maar 2B Connected is voor een makelaardij in de provincie Groningen op zoek naar een KRMT-er die nait soezt, moar broezt… Onze opdrachtgever is een makelaardij waar persoonlijke aandacht voorop staat. Wij zijn op zoek naar een KRMT-er met twee jaar ervaring die zich verder kan en wil ontwikkelen tot een topmakelaar in de regio. ALMERE Een modern, zich onderscheidend makelaarskantoor gevestigd in Almere zoekt een ervaren makelaar RMT die de ambitie en capaciteiten heeft om in te gaan groeien als aandeelhouder/eigenaar. Het kantoor richt zich primair op de aan- en verkoop van woningen in Flevoland. Je voert het gehele proces uit, van verkoopgesprek tot overdracht, inclusief taxaties. Zelfstandig, maar in doorlopend goed overleg met je collega’s. NOORD-BRABANT Je bent een makelaar uit de regio Eindhoven die graag de tijd neemt voor zijn klanten, omdat dit toegevoegde waarde geeft. Minder uren werken (24-32 uur) en beter beloond worden is het perspectief van de ambitieuze NVM-makelaardij met meerdere vestigingen in Zuid-Nederland, die RM/RT en KRMT makelaars/ondernemers zoekt voor de regio’s Brabant, Utrecht, Zuid-Holland, Noord-Holland, Gelderland, Flevoland. Geïnteresseerd in een van bovenstaande vacatures? Ga naar 2bconnected.org om te reageren. Onafh ankelijk vakblad voor de woningmakelaar en vastgoed-professional | Verschijnt 10 x per jaar, 8 x print, 2 x digitaal e-zine | ISSN0166-4204 Online media- en vacatureplatform | wekelijkse gratis nieuwsbrief | www.vastgoedactueel.nl Uitgever AcquiMedia, Henk van der Brugge Amstelwijckweg 15 3316 BB DORDRECHT Hoofdredactie Elsie Schoorel redactie@vastgoedactueel.nl Eindredactie Rens Groenendijk redactie@vastgoedactueel.nl Medewerkers aan dit nummer: Judith Bakkers | Jaap Hoeve | Pieter de Leeuw | Dorine van Kesteren | Leo van de Pas | Marcel van Rijnbach | Johan van de Sande Coverfotografi e Herbert Wiggerman Media management, abonnementen, vacatures, advertentieverkoop: AcquiMedia, Thila Mos thila@acquimedia.nl, 0184-481043 Henk van der Brugge henk@acquimedia.nl, 0184-481041 Vormgeving Dock35 Media B.V., Jessica Dales Druk Damen Drukkers B.V. 42 VASTGOED ACTUEEL | februari 2020 Disclaimer & Copyright AcquiMedia heeft deze uitgave op de meest zorgvuldige wijze samengesteld. AcquiMedia, (hoofd)redactie en auteurs kunnen echter op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de gegevens. Uitgever, (hoofd) redactie en auteurs aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard dan ook, die het gevolg is van handelingen en/ of beslissingen die gebaseerd zijn op informatie in deze uitgave. Het is niet toegestaan om zonder uitdrukkelijke toestemming van de uitgever foto’s of (gedeelte van) teksten uit deze uitgave over te nemen. Ook met toestemming blijft bronvermelding en fotocredit verplicht. Abonnement Het VASTGOED actueel magazine abonnement (NL) kost € 149 excl. btw per jaar, inclusief de aankondiging en toegang tot elk (digitaal) magazine, korting op online vacatureplaatsingen + jaarlijks één gratis vacatureplaatsing met publicatie in de nieuwsbrief. Proefabonnement? Een proefabonnement (NL) is gratis en stopt vanzelf na 3 nummers. www.vastgoedactueel.nl/magazine ׉ 7cassandra://7g05rgiHDAYIBe_NEDoHClnfE6b36KuaYSppSEV8X7E!C`^=5Kb5m׉EDYNAMISCH EN ALTIJD 100% UP TO DATE. Wij zijn RAP Media, het narrowcastingbureau gespecialiseerd in etalageschermen. Onze schermen zijn gekoppeld aan o.a. Realworks, Kolibri en Goes & Roos. Alles wordt dus automatisch ge-update, hierdoor heb je nooit meer achterhaalde informatie in je etalage en nergens meer omkijken naar! Voor meer informatie, neem contact op met Joost Kuhlman. joost@rapmedia.nl, 06 42 524 514. Rapmedia, Goed in beeld. ׉ 7cassandra://hBDf3Tl97wL_HjqmA9T0cxp4go46BoRF7RwB2w4rpcw,G`^=5Kb5n^=5Kb5mkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://o6U8UEhIYZGwcpV2Xt9sobWhMjSHmk0oysc40KvmiCs(`׉ 7cassandra://WoL9axoOAETzc4iO9siPi4tSYIrS6GgSvjHuwnfvHBEU/`s׉ 7cassandra://cOC86zn5B1CyRX1ehgxrrRsZVPiWbeyo-nx2okaFc30 `׉ 7cassandra://ze5gqe13iKcqC3XBaJ1J3r43TcgagyiQ0xcfOj6xSwIC4͠]^=5Kb6ט6ru׉׉ 7cassandra://o6U8UEhIYZGwcpV2Xt9sobWhMjSHmk0oysc40KvmiCs(`׉ 7cassandra://WoL9axoOAETzc4iO9siPi4tSYIrS6GgSvjHuwnfvHBEU/`s׉ 7cassandra://cOC86zn5B1CyRX1ehgxrrRsZVPiWbeyo-nx2okaFc30 `׉ 7cassandra://ze5gqe13iKcqC3XBaJ1J3r43TcgagyiQ0xcfOj6xSwIC4͠]^=5Kb6ט6ru׉׉ 7cassandra://o6U8UEhIYZGwcpV2Xt9sobWhMjSHmk0oysc40KvmiCs(`׉ 7cassandra://WoL9axoOAETzc4iO9siPi4tSYIrS6GgSvjHuwnfvHBEU/`s׉ 7cassandra://cOC86zn5B1CyRX1ehgxrrRsZVPiWbeyo-nx2okaFc30 `׉ 7cassandra://ze5gqe13iKcqC3XBaJ1J3r43TcgagyiQ0xcfOj6xSwIC4͠]^=5Kb6נ^=5Kb6OЁ̝9׉Hmailto:info@roxxle.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb67̩9׉Hhttp://www.roxxle.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb6zba9׉Hhttps://qrco.de/bbOu91Gׁ ׁ rנ^=5Kb6OЁ̝9׉Hmailto:info@roxxle.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb67̩9׉Hhttp://www.roxxle.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb6zba9׉Hhttps://qrco.de/bbOu91Gׁ ׁ rנ^=5Kb67̓9ׁHhttp://www.roxxle.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb6OՁ̇9ׁHmailto:info@roxxle.nlׁ ׁ Јנ^=5Kb6̓9ׁHhttp://roxxle.nl/2020ׁ ׁ Јנ^=5Kb6OЁ̝9׉Hmailto:info@roxxle.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb67̩9׉Hhttp://www.roxxle.nlGׁ ׁ rנ^=5Kb6zba9׉Hhttps://qrco.de/bbOu91Gׁ ׁ r׉ECNieuw! Gegarandeerde verkoopopdrachten • Exclusief aangeboden aan makelaars • Succes verzekerd • 100% No cure - No pay Open een gratis makelaarsaccount op roxxle.nl/2020   direct van alle voordelen T: 085 800 88 11 E: info@roxxle.nl www.roxxle.nl Hoofdkantoor Energieweg 8 1271ED Huizen ׉ 7cassandra://cOC86zn5B1CyRX1ehgxrrRsZVPiWbeyo-nx2okaFc30 `^=5Kb5o׈E^=5Kb5p^=5Kb5olr)"Vastgoed actueel 1 - februari 2020Thema: Gemeenteranking & Woningmarktbeleid / Lex Scholten, wethouder wonen in Diemen: ‘We hebben onze kop in het zand gestoken’ / Gemeenteranking 2019 : Woningmarktcijfers.nl: Almere is nummer 1 / Trendwatchers over 2020: ‘Omarm innovatie en nieuwe verdienmodellen’^=5 ՟`U