׉?ׁB!בCט66ru׉׉ 7cassandra://epgyerWWmKfYtTuNPQNUjx8QfGOIPLBHnPLfCKfmRO8b`׉ 7cassandra://ly48iDXxCTrFBzKpIh52JyByzgnbHtrOJh0RvPe0Dmkj`s׉ 7cassandra://GgsnbnN6YxkbG-5b5mG5HmYOupmWEsJULCk--Pt5_Fc'`׉ 7cassandra://M0qGovlJmifi7PAHMVVgIaN3HSFzBv7DD2iTwzktkuQ͠]_sL$(@בנ_sL$(@ہ=̈9ׁHhttp://vastgoedactueel.nlׁ ׁ Ј׈E_sL$(@׉E4december 2020 jaargang 95, editie 10 10 VOOR DE WONINGMAKELAAR EN VASTGOEDPROFESSIONAL THEMA Taxatie & regelgeving vastgoedactueel.nl TAXATIES: DE LAT GAAT OMHOOG FOUTLOOS METEN IS EEN MUST DE RISICO'S VAN THUISWERKEN DIRK BROUNEN, HOOGLERAAR VASTGOEDECONOMIE ‘ Taxateur moet weer een autoriteit worden’ ׉ 7cassandra://GgsnbnN6YxkbG-5b5mG5HmYOupmWEsJULCk--Pt5_Fc'`_sL$(@_sL$(@lrבCט6ru׉׉ 7cassandra://F0OySOl_8rWaWOqVsw-IBBPlEjD4TPX-wvEBR5ceZDM2}`׉ 7cassandra://xdJTPtoJEO-QAqxw_7zzU1pTaYk3fH85TM2QeaG--XYj`s׉ 7cassandra://CsTEDNy7ga8PaIAtzjLyotiDGcYPPR4I6ZK517fR7aI&g`׉ 7cassandra://ote6f6nPf8sgUVH5c7rDIV7fjlv-IBy4z9L_a9cP6DE1͠]_uL$(@ט66ru׉׉ 7cassandra://bpq2Mg7KEvONkdypOl8jOy18JKKLfOVpYUPnt773asU`׉ 7cassandra://wc8b4eeHzAw6-P7ZEmyJi2h139RfS4-1GTbOue9lXzch`s׉ 7cassandra://Y2p4OqGmcmwSzd3YbP9NHu3UHPPvDUsY7AwixlEeGwE"E`׉ 7cassandra://a3QPAN4n0PgQNYriZuZnB9jxNkIumki-EToy2iL4M4s |͠]_uL$(@נF.|̩5{9׉I_sL$(@G׉ ׁ  default styleנ.|P̩{9׉I_sL$(@G׉ ׁ  default styleנH.|P]9׉I_sL$(@ÁG׉ ׁ  default styleנkH.| %59׉I_sL$(@G׉ ׁ  default styleנN.| F 9׉I_sL$(@G׉ ׁ  default styleנ.| F 9׉I_sL$(@G׉ ׁ  default styleנD;.| q 9׉I_sL$(@G׉ ׁ  default styleנk.|  9׉I_sL$(@G׉ ׁ  default styleנߝ.| 9׉I_sL$(@G׉ ׁ  default styleנ.|ށ 9׉I_sL$(@G׉ ׁ  default styleנ".| 9׉I_sL$(@G׉ ׁ  default styleנLq.|g 9׉I_sL$(@G׉ ׁ  default styleנ.| 9׉I_sL$(@G׉ ׁ  default styleנh.| 9׉I_sL$(@ƁG׉ ׁ  default styleנ.|ށ 9׉I_sL$(@ɁG׉ ׁ  default styleנz.| 9׉I_sL$(@ҁG׉ ׁ  default styleנq[ ̵ 9׉H#https://twitter.com/vastgoedactueelG׉ ׁ  default styleנ>̵9׉H.https://www.facebook.com/vastgoed.v.makelaars/G׉ ׁ  default styleנ638N*  9׉Hhttps://www.vastgoedactueel.nl/G׉ ׁ  default styleנ8N*A9׉H2https://www.linkedin.com/company/vastgoed-actueel/G׉ ׁ  default styleנQL.|J9׉Hhttps://www.yisual.comG׉ ׁ  default style׉E׉ 7cassandra://CsTEDNy7ga8PaIAtzjLyotiDGcYPPR4I6ZK517fR7aI&g`_sL$(@׉Evastgoedactueel.nl Vastgoed.v.Makelaars @Vastgoedactueel @vastgoed.v.makelaars jaargang 95 editie 10, december 2020 inhoud Tools voor taxatie Digitale tools kunnen het werk van de taxateur eenvoudiger maken. Zoals een taxatie-app die uitkomst biedt tijdens de woningopname en een woningwaarderapport voor ondersteuning bij het opsporen van de best passende referentiewoningen. 14 Dirk Brounen, hoogleraar Vastgoedeconomie Universiteit van Tilburg ‘ Een goede taxateur geeft toekomstperspectief’ "Zolang de taxateur niet onafh ankelijk taxeert, kan deze ook geen bijdrage leveren aan het verbeteren van de woningmarkt met reële prijsbepalingen", aldus Dirk Brounen, hoogleraar Vastgoedeconomie. Hij vindt dat de taxateur toekomstperspectief moet bieden. "Bijvoorbeeld: wanneer je als koper van een G- naar een B-label wilt gaan, kost dat 50.000 euro. Kan de bank dat op zijn balans zetten en kunnen de kopers dit incalculeren in hun budget?" Nieuw rapport en strengere opleidingseisen Vanuit de politiek en DNB kwam er afgelopen tijd veel kritiek op de werkwijze van woningtaxateurs. Door de komst van het nieuwe model taxatierapport (per juli 2021) en een daaraan gekoppeld examen lijkt verandering op komst. Drie betrokken makelaar-taxateurs leggen uit wat er precies verandert en geven hun mening of dit voldoende is. 22 kort Nieuws, agenda, tweets en voorwoord de harde cijfers Transparant taxeren in beeld Factory in Haarlem de stelling Cijfers geven een verkeerd prijsbeeld de koopstarter Ervaringen van een starter regelgeving Thuiswerken en de AVG 04 11 12 18 21 26 taxeren Taxatierapport uitbesteden vader & zoon/dochters De familie Olsthoorn onbescheiden vragen Laurens van de Noort het geschil Taxateur en bestemmingsplan helpdesk Overdrachtsbelasting vacatures en colofon 30 32 35 39 40 42 3 Meten is weten Mondige kopers kijken bij de aanschaf van een woning vaak naar de exacte ‘leef’meters. Bonnie Allaert van Bonstaete Opleidingen legt uit waar de makelaar op moet letten. 36 28 ׉ 7cassandra://Y2p4OqGmcmwSzd3YbP9NHu3UHPPvDUsY7AwixlEeGwE"E`_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://WUWicmEYGOk6JK7w99RK3QmrniHvu94jW4AB7UoH8Mw `׉ 7cassandra://hOsoR8TLLyQZgsrJWCHn8EZVImYBwnpe0uIO4Dnz420i`s׉ 7cassandra://3yRl9hyOKpGeDjGxnL93L5_XlB3ixpWR8Vgf8ZnCwzs!`׉ 7cassandra://5T6MHW64q4mPyJQatTPoBPmzyrhPmtgs4Zbtc0b0iRYh\͠]_uL$(@ט66ru׉׉ 7cassandra://pQxtXHJfTAuyI7B3ibdmdkDgwipF1qE4_YkMHKOngqsB#`׉ 7cassandra://uIxSuy6aPAyUaVKLccZjxIZerllEgHS95SrRAnZ5GkMcM`s׉ 7cassandra://6UYpJGHZePq-2HCxvToIDA3ccZGuByaXX77Eg5FZrQI`׉ 7cassandra://VfNNtOqJtctCuOjHBJztxL27z5lC0cwJjWGje9I2iiw ͠]_vL$(@נ_uL$(@̺9׉Hmailto:Elsie@vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ_wL$(@Au9ׁHhttp://VASTGOEDACTUEEL.NLׁ ׁ Ј׉E kort EDITORIAL WONINGTRANSACTIES IN OKTOBER 2020 EN 2019 Strenge oom foto: Sjoukje Kilian ‘Een pervers systeem’. Dat is de omschrijving die makelaar (én taxateur) Frits Markus in deze editie (vanaf p. 22) gebruikt voor woningtaxaties. Hij verwijst naar het roemruchte onderzoek van De Nederlandse Bank. Daaruit bleek in een derde van de gevallen de taxatiewaarde exact gelijk aan de koopsom. En in bijna 60 procent van de gevallen was de taxatiewaarde (gemiddeld 5 procent) hoger dan de koopsom. Logisch toch, dat taxateurs dicht bij de koopsom uitkomen, pareren Shirley Kneepkens (Vastgoedpro) en Michiel Mokkenstorm (NRVT): taxateurs nemen de markt mee in hun waardebepaling, betogen zij. Een verschillende interpretatie van de feiten. Maar de drie zijn het er wel over eens dat het tijd wordt dat het woningtaxatierapport niet meer alleen draait om die tekstregel met dat bedrag en dat de koper zijn voordeel doet met alle waardevolle informatie en adviezen. Vooral over de bouwkundige staat en verduurzamingsmogelijkheden, aspecten die in het nieuwe model taxatierapport uitgebreider aan bod komen. Ook niet onbelangrijk: dankzij de inzet van een communicatiebureau wordt het rapport beter leesbaar. In combinatie met de extra opleidingseisen vanuit het NRVT wordt de taxateur in de rol van expert geduwd, die bovendien ‘ Er 󰉛i󰈒n 󰈝󰈡󰈈 h󰇵e󰈗 󰉐󰈩󰇵l 󰈚a󰈕󰈩l󰇽a󰈸󰈼 d󰈎󰇵 󰈊e󰉄 ta󰉕󰈩󰈹󰇵n e󰈸 '󰈩󰉐󰇵n' 󰇼i󰈒 d󰈡󰇵󰈝’ onafhankelijk opereert, schildert hoogleraar Dirk Brounen (vanaf p. 14). “De taxateur is de strenge oom die zegt of de koop financieel wel of niet verstandig is.” Die strenge oom kan niet dezelfde persoon zijn als de vriendelijke makelaar die jou helpt je huis te kopen, menen Brounen en Markus. Toch zijn er (nu nog) héél veel makelaars die het taxeren er ‘even’ bij doen. Met behulp van handige taxatie-apps en woningwaarderapporten (zie p. 28). Maar het is de vraag of de combinatie van makelen en taxeren toekomstbestendig is. Wie weet kijken we over tien jaar met ongeloof terug op deze tijd: ach ja, toen deden makelaars ook nog taxaties… Elsie Schoorel Elsie@vastgoedactueel.nl 4 VASTGOED ACTUEEL | december 2020 OKTOBER 2020 OKTOBER 2019 22.146 TRANSACTIES 18.160 TRANSACTIES Bron: CBS CIJFERS Nieuw: de Funda Index Funda brengt sinds november elke maand het consumentenvertrouwen- en gedrag op de woningmarkt in kaart. Het woningplatform telt meer dan 5 miljoen unieke bezoekers per maand. De index wordt samengesteld op basis van gedragsanalyse en maandelijks onderzoek onder een deel van de funda-bezoekers. Over oktober laat de index zien dat 86% van de consumenten het nu een goed moment vindt om een huis te verkopen. De snelle verkoop en hoge huizenprijzen zijn daarbij de belangrijkste redenen. Maar het vertrouwen in de koop van een huis neemt af vanwege de grote prijsstijging en het krappe aanbod. Steeds meer mensen nemen via funda contact op met een makelaar. In oktober zelfs 25% meer dan in dezelfde maand een jaar geleden. Volgens het platform zorgt de coronacrisis voor afwijkende trends. In maart daalde het aantal bezichtigingsaanvragen, maar in mei en juni bereikte ׉ 7cassandra://3yRl9hyOKpGeDjGxnL93L5_XlB3ixpWR8Vgf8ZnCwzs!`_sL$(@׉E VOOR HET LAATSTE NIEUWS OVER DE MAKELAARDIJ: VASTGOEDACTUEEL.NL @VASTGOEDACTUEEL kort BELEID OPKOOPBESCHERMING EN MAXIMERING HUURVERHOGING Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft twee wetsvoorstellen in internetconsultatie gebracht (tot 22 december): een eenmalige verlenging van het tijdelijk huurcontract en de invoering van opkoopbescherming. Ook kondigde ze een maximering van de huurverhoging aan, met 1%. Een gemeente kan straks in buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen een opkoopbescherming invoeren. Dit kan ook als de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. Hiermee wil de minister de positie van mensen met een middeninkomen en starters op de woningmarkt verbeteren. Tijdelijke contracten kunnen voor een langere termijn worden afgesproken. Nu kan een tijdelijk contract voor zelfstandige woningen maximaal twee jaar duren. Dit wordt drie jaar. Een tijdelijk huurcontract kan daarnaast straks eenmalig verlengd worden. Nu is dat niet mogelijk. Dit terwijl het eenmalig kunnen verlengen en de langere duur de huurder en verhuurder meer mogelijkheden geven om op een individuele situatie in te kunnen springen. Bijvoorbeeld arbeidsVo󰈡r 󰈊󰇵󰉄 e󰈩r󰈻󰉄 w󰈢󰈸󰇶en 󰇷󰈩 hu󰉉󰈸󰈼t󰈏󰈑󰈈in󰈇󰈩󰈞 b󰇵󰈥e󰈹k󰉃 migranten, bewoners van flexwoningen of mensen die moeten wachten op een (nieuwbouw)woning, zijn gebaat bij deze mogelijkheid. De coronacrisis heeft eerder laten zien dat de mogelijkheid van een tijdelijk huurcontract een uitkomst bood in specifieke situaties. Daar werd een tijdelijke wet voor in het leven geroepen. Eerder in november kondigde Ollongren een aantal andere maatregelen aan, waaronder een maximering van de huurverhoging. Het is voor het eerst dat de huurstijgingen worden beperkt. De maximaal toegestane prijsstijging van huurwoningen in de vrije sector wordt 1%, exclusief de inflatie. Tevens maakte de minister nieuwe afspraken met de provincies om de plancapaciteit waar nodig naar 130% te brengen tot 2030. 5 Om te voorkomen dat sociale huurwoningen in de vrije sector terechtkomen, stelde de minister ook voor om regels voor het woningwaardesysteem, ook wel bekend als puntensysteem, te veranderen. Het gaat dan om andere regels voor de WOZ-waarde. Deze krijgt een minder doorslaggevende rol. Daarnaast trekt Ollongren € 450 miljoen uit om de leefbaarheid in woonwijken te verbeteren, bijvoorbeeld op het gebied van veiligheid en duurzaamheid. Daarnaast werd de portemonnee voor Groningen getrokken: het kabinet stelt € 1,5 miljard ׉ 7cassandra://6UYpJGHZePq-2HCxvToIDA3ccZGuByaXX77Eg5FZrQI`_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://ezkhQF3g7SWQhfJu6V-pCykwWXTbHPsfPFJHYrpjys0 `׉ 7cassandra://S7yCuxR34Fv-4kjucZPew4azg2nYExW7zTwuLjJXTH4^`s׉ 7cassandra://mN8vc6YaBCeqcgrQ8tts0Qz-3G1KiDdoydMJzMOdvwwi`׉ 7cassandra://lDwq4F_-viWeiGqPKwBajFR8bYVmUlCJEnqVYH84oiY"1͠]_wL$(@ט66ru׉׉ 7cassandra://KoxQX-5tgeTpQTINzNSCYn9XzeTXSBo0F_XNjccBwQY`׉ 7cassandra://xfRJutj5gpmH7Vtj_LI6dPUvVWXliEXCnzauPStfXXcq`s׉ 7cassandra://nOqHjLQV-NlNAfjMyZSz0G_0xk3rzySmzxIoqJ04UHo `׉ 7cassandra://4xvZbtnHGsybrKCOZ9iGtOxolgJRuTXzvQPge3cpxFóp͠]_wL$(@נ/J8N*Jm9׉H#https://twitter.com/vastgoedactueelG׉ ׁ  default styleנ;.|jǁA9׉Hhttps://www.cbs.nl/nl-nl/over-ons/werken-bij/_vacatures/projectleider-ervaren-onderzoeker-team-vastgoed-en-woningmarkt?vq_campaign=3e60a647-ad61-5d95-a06f-ec7ec95aa460&vq_source=788G׉ ׁ  default style׉ECIJFERS 'Groningen is het nieuwe Amsterdam' De woningprijzen in Groningen zijn in het derde kwartaal gemiddeld het meest gestegen. Amsterdam daarentegen is de stad met de laagste gemiddelde stijging. Dat blijkt uit de cijfers in het Q3 WOX kwartaalbericht van Calcasa. Van alle gemeenten met meer dan 5.000 koopwoningen stegen de prijzen in Amsterdam dit jaar het minst, blijkt uit de cijfers. Een huis in Amsterdam was aan het eind van dit derde kwartaal gemiddeld 5,7% duurder dan het jaar ervoor. De gemeente Groningen maakte de grootste prijsontwikkeling door; hier stegen de prijzen met maar liefst 11,6%. Groningen wordt dan ook het nieuwe Amsterdam genoemd. De woningmarkt laat nog altijd een trend zien van stijgende prijzen. Bestaande koopwoningen waren aan het eind van het derde kwartaal 8,9% duurder dan een jaar geleden. Begin 2020 is er een stijging ingezet die in het derde kwartaal onverminderd voortduurt en zelfs groter is dan de kwartalen ervoor. Niet alleen in prijsontwikkeling signaleert Calcasa een verandering, maar ook in de transactieaantallen. Hierin is te zien dat recentelijk vooral in de randgemeenten rondom de grote steden een flinke toename in aantal transacties heeft plaatsgevonden. 6 VASTGOED ACTUEEL | december 2020 ׉ 7cassandra://mN8vc6YaBCeqcgrQ8tts0Qz-3G1KiDdoydMJzMOdvwwi`_sL$(@׉Ekort FINANCIERING 'Huurverklaring werkt niet' De huurverklaring voor duurhuurders om makkelijker een hypotheek te krijgen is geen goede maatstaf. Dat constateert BLG Wonen. De hypotheekverstrekker komt tot de conclusie na een pilot onder 1.300 huurders die te veel verdienen voor een sociale huurwoning en te weinig om in aanmerking te komen voor een hypotheek. De verscheidenheid onder de deelnemers blijkt te groot, waardoor een standaardaanpak zoals een huurverklaring, niet werkt. BLG Wonen, onderdeel van de Volksbank, begon in september vorig jaar met deze huurverklaring. Met deze verklaring konden duurhuurders onderbouwen waarom ze in staat waren een hypotheeklast te dragen, omdat ze al geruime tijd een relatief hoge huur opbrachten. BLG Wonen wilde met het initiatief de woningmarkt toegankelijker maken voor huurders uit de vrije sector. Nu komen veel huurders op basis van alleen de inkomenstoets voor een lagere hypotheek in aanmerking. Maar vaak voldoet deze categorie huurders niet aan deze toets. Daardoor kunnen zij vaak niet overstappen naar een koopwoning, terwijl de maandelijkse woonlasten voor huiseigenaren meestal lager kunnen zijn dan de huurlasten. De vrije huursector immers wordt niet gesubsidieerd, in tegenstelling tot de koopmarkt (renteaftrek) en sociale huurmarkt (huurtoeslag). Volgens BLG Wonen werkt dat ongelijkheid in de hand. Iemand die in een dure huurwoning zit, bouwt veel minder vermogen op dan een woningkoper. Volgens de hypotheekverstrekker bedraagt dat verschil over tien jaar gemiddeld € 50.000 tot € 70.000. Volgens BLG Wonen telt Nederland ongeveer 350.000 duurhuurders. Zij zijn gemiddeld meer dan een derde van hun inkomen aan maandelijkse huur kwijt. Het goede nieuws is dat 39% van de 1.300 deelnemers aan de pilot wel in aanmerking komt voor een hypotheek. Een kwart van de deelnemers valt binnen de bestaande hypotheekregels, terwijl voor 14% maatwerk nodig is. VASTGOED TWEETS @Nieuwsuur Op 700 adressen in Tilburg mogen mensen met een uitkering of een politiedossier worden geweigerd. Dat is mogelijk door toepassing van de zogenaamde - omstreden - Rotterdamwet. @gem_groningen Het Pepergasthuis, het oudste gasthuis in onze binnenstad uit 1405, blijft behouden voor de sociale woningmarkt. @Arcadis_NL Groningen gezondste stad van Nederland, Zaanstad kan impuls gebruiken. Dit blijkt uit de #GezondeStadIndex2020 van #Arcadis @WrittenbyEsther En wij maar van Zuilen naar Leidscherijn verhuizen voor de rust... ;-) (Tot nu toe alleen overlast van de lelijke muskuseenden...) @VerHuurVeilig ‘Titelbescherming makelaar zou helpen bij fraudebestrijding vastgoed’ #Woonfraude CIJFERS Nieuwe laagterecords rente De hypotheekrente is volgens De Hypotheker zover gedaald dat de laagterecords van maart opnieuw in zicht komen. De sterkste daling doet zich voor bij de 30-jaarsrente met NHG. Het laagterecord (1,65%) van een individuele aanbieder in maart 2020 is volgens de Hypotheker begin november al gebroken met 1,63% De meest gekozen rentevaste periode – de 20-jaarsrente – is nu met NHG gemiddeld 1,53%. Dit is slechts 0,04% hoger dan het laagterecord van maart 2020. Bij de variant 100% marktwaarde ligt het gemiddelde op 2,11%, dat is 0,15% hoger dan maart. De Hypotheekshop kwam eind september al met een bericht van gelijke strekking. De hypotheekmarkt lijkt immuun voor het coronavirus. Geldverstrekkers verlagen massaal de hypotheekrente, meldde De Hypotheekshop. “Het totaalgemiddelde stevent af op een nieuw laagterecord.” Michel van den Akker, directeur van De Hypotheker: “Als de relatieve rust op de fi nanciële markten aanhoudt, kan de hypotheekrente naar onze verwachting nog verder dalen. Maar ondanks de stevige concurrentie op de hypotheekmarkt, zien we dat geldverstrekkers bij leningen zonder NHG nog een hogere marge aanhouden in vergelijking met de periode vóór de coronacrisis.” @centraal_beheer Wil je je huis verduurzamen, maar heb je niet genoeg spaargeld? Uit onderzoek van Centraal Beheer blijkt dat veel Nederlanders niet weten dat je gemeente je kan helpen, of dat je de kosten mee kunt nemen in je hypotheek. @CodyHochstenB De Amsterdamse VVD wil het aandeel koopwoningen in Amsterdam in lijn brengen met het landelijk gemiddelde. Een simplistische en stupide kijk op de woningmarkt. @EenVandaag Mensen keren zich tegen de laadpaal: "Die laadpaal komt er alleen voor die ene buurman met zijn dure, elektrische leasebak. Waarvoor zou ik daar plaats voor maken?" @DeSpeld Advies voor mensen die de woningmarkt betreden: begin niet als starter Volg Vastgoed via @vastgoedactueel 7 ׉ 7cassandra://nOqHjLQV-NlNAfjMyZSz0G_0xk3rzySmzxIoqJ04UHo `_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://uOTmFrIIBbYyBRzG5u9D368FRX1SB-4eDR3lbWeaz20T`׉ 7cassandra://jsKex7v2GSAvHgNbXOplAceC4-FvmUeyFLwIpq5H09M{`s׉ 7cassandra://kGB_hSHy3pwHTFE2ndeVb2nwINzZQoSFlUuySTH7l6w"`׉ 7cassandra://biQoASHxL11MfrWjGUjw2nkVKPdchZ2ekHZFaLp6IdcU͠]_xL$(@ט66ru׉׉ 7cassandra://WBdkRdsCPK8OpU5o72FBil2ICFSu3jXmwSwOg11ZpYQv`׉ 7cassandra://7OgFTblIFJ2dbNLFgl7Gr4eRPamGF3ANeaYfY_dvQDs͂`s׉ 7cassandra://uw53_C-gHjynECsZAEh3g39k1rGVH86628858QQPGUw$`׉ 7cassandra://tSS8Ze4GuV97q3jQ-2VUnqu56UFjqonIvwUFmZuhSkg:͠]_xL$(@נ_xL$(@}RX9ׁHhttp://Moneywise.nlׁ ׁ Ј׉EBELEID VERDUURZAMING Kamer wil premie voor starters terug Het kabinet moet de mogelijkheid onderzoeken om een subsidieregeling voor starters te laten terugkeren. Een motie met woningmarktplannen van Julius Terpstra (CDA) en Henk Nijboer (PvdA) die daartoe oproept, werd door de Tweede Kamer aangenomen. Het plan is om starters op de woningmarkt onder bepaalde voorwaarden weer een premie te geven, waarvan ze een deel moeten terugbetalen. Terpstra en Nijboer willen dat er gekeken wordt naar herinvoering van de premiekoopwoningen. Voor een zogenoemde premie-A-koopwoning konden mensen die een huis wilden kopen tot en met 1988 een speciale premie krijgen, die flink kon oplopen. De subsidie keert mogelijk in een iets andere vorm terug. Zo royaal als de vroegere premiekoopregeling was, zal de nieuwe niet worden. Het CDA wil ook dat er de komende tien jaar 250.000 betaalbare koopwoningen worden gebouwd voor starters. Een op de vier nieuwbouwhuizen moet worden bestemd voor die categorie woningzoekenden, schrijft de partij in haar verkiezingsprogramma. De prijzen van de huizen mogen niet hoger zijn dan ongeveer € 300.000. Daarnaast moet een starterslening van € 50.000 het gemakkelijker maken om een hypotheek te krijgen. Een van de onderdelen van het PvdA-coronareddingsplan is een investering van € 14 miljard in de woningmarkt. Het plan bestaat uit drie onderdelen: het volledig afschaffen van de verhuurdersheffing, een Bouwfonds Volkshuisvesting en een investeringsfonds voor vitale steden en dorpen. Met de oprichting van een Bouwfonds Volkshuisvesting wil de PvdA €10.000 beschikbaar stellen voor elke extra woning die bovenop de bestaande bouwplannen wordt gebouwd en gereed is in 2025. De subsidie geldt alleen voor woningen met een koopsom van minder dan € 300.000 of een huur lager dan € 730 per maand. De partij wil zo 400.000 extra betaalbare woningen bouwen. De maatregel kost € 8 miljard. Daarnaast wil de PvdA € 4 miljard investeren in het verduurzamen van in totaal 400.000 huurwoningen. Duurzaamste huis staat in Paterswolde (Drenthe) Het huis van Miriam van Dijk uit Paterswolde (Drenthe) heeft de landelijke publieksprijs gewonnen bij de verkiezing van het ‘Duurzaamste Huis van Nederland 2020’. Bij de bouw was het voor haar belangrijk om het huis zo simpel, maar duurzaam mogelijk te maken: “Wat je niet hebt, hoef je ook niet te verwarmen en te onderhouden.” De woning is houtskelet en eigen ontwerp. Geen hallen en gangen of inloopkasten, vanuit de gedachte dat kleiner wonen en 'ontspullen' belangrijke uitgangspunten zijn om duurzamer te leven. De verkiezing van het duurzaamste huis werd georganiseerd in het kader van de Duurzame Huizen Route, die dit jaar vanwege de coronapandemie online plaatsvond. Behalve de Publieksprijs koos een jury in zes woningcategorieën een winnaar. In de categorie ‘woning vóór 1945’ zijn gekozen Paul Woudstra uit Koedijk (kleiner dan 150 m²) voor zijn uniek gerenoveerde dijkhuisje uit 1905 en de familie Heinemann uit Haren (groter dan 150 m²). “In ons huis hebben we niet één of een paar maatregelen genomen, maar we hebben letterlijk alles aangepakt”, vertelt Matthias Heinemann. ‘ Het 󰇼󰈩󰇵󰈘d 󰇷a󰉄 󰈩󰇵n 󰈑a󰈹󰈩n '50-󰉒o󰈞󰈎n󰈇 va󰈝 󰈋󰈩t 󰈇󰇽󰈼 af󰈊󰈀󰈘󰇵n 󰈸i󰈼󰈎c󰈢󰉏o󰈘 󰈎s, wi󰈗 󰈎󰈕 k󰇽󰈝󰉄el󰈩󰈝' Karla Mulder uit Nijmegen is winnaar van de prijs in de categorie Woning tussen 1945 en 2000 (kleiner dan 150 m²). Het isoleren en aardgasvrij maken van haar woning is een voorbeeld voor velen, want van haar herkenbare tussenwoning zijn er in Nederland duizenden gebouwd. Jan en Ann van den Bremer uit Zeist hebben de duurzaamste grote woning in deze bouwperiode. “Ik wil het beeld dat een jaren ’50-woning van het gas afhalen risicovol, complex en kostbaar is, proberen te kantelen”, vertelt Jan. Jaap Strating en Beppy Schut uit Zutphen haalden met hun houtskeletbouwwoning uit 2019 de winst in de nieuwbouwcategorie kleiner dan 175 m². Naast de isolatie en installaties,maakt de woning gebruik van de zon als passieve warmtebron. Het laatste winnende huis staat in Hengelo (Gld). Martijn Bos en Quirine Dekker wonnen met hun nulop-de-meterwoning in de categorie woningen na 2000, groter dan 175 m². Martijn vertelt: “Het huis is niet alleen op papier nul-op-de-meter, maar daadwerkel׉ 7cassandra://kGB_hSHy3pwHTFE2ndeVb2nwINzZQoSFlUuySTH7l6w"`_sL$(@׉Ebkort FINANCIERING Tweede inkomen telt voor 90% mee vanaf 2021 Tweeverdieners en mensen met een studieschuld krijgen vanaf 2021 wat meer ruimte om geld te lenen voor de koop van een huis. Dat heeft minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken) aan de Tweede Kamer meegedeeld. Het tweede inkomen telt vanaf 1 januari voor 90% mee bij het vaststellen van het maximale hypotheekbedrag. Nu is dat nog 80%. Verder gaat de studieschuld volgens de brief van de minister minder zwaar meewegen, omdat de rente op die leningen lager is geworden. Volgens het Nibud scheelt het bij een studieschuld van € 25.000 ongeveer € 7.000 à € 8000. De leennormen die het kabinet stelt, zijn gebaseerd op advies van het Nibud over de nieuwe financieringslastnormen voor hypotheken in 2021. Het Nibud waarschuwt dat het in coronatijd ook belangrijk is goed te kijken naar het risico op verlies van inkomen. “Iemand kan een heel bestendig inkomen hebben gehad met werk dat door de aard van deze crisis een wankele toekomst heeft”, zegt Nibud-directeur Arjen Vliegenthart. Huishoudens die er ondanks de crisis in inkomen op vooruitgaan, zien volgens het Nibud hun hypotheekruimte volgend jaar toenemen. Voor huishoudens zonder inkomensstijging kan de maximale hypotheek licht dalen. Moneywise.nl kwam na onderzoek tot de conclusie dat slechts een op de vijf tweeverdieners meer kan lenen in 2021 en een op de acht minder. TRANSFORMATIE 12.500 woningen door transformatie VERDUURZAMING 70 miljoen voor energiebesparing Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stelt € 70 miljoen beschikbaar aan gemeenten om huurders en eigenaar-bewoners van koopwoningen te helpen minder energie te gebruiken. In vervolg op de succesvolle Regeling Reductie Energiegebruik (RRE) waaraan ruim 220 gemeenten deelnemen gaat op 16 november aanstaande een vergelijkbare regeling open: de Regeling Reductie Energiegebruik Woningen (RREW). In de nieuwe regeling is vooral aandacht voor huurders. Met de RREW kunnen gemeenten alle huishoudens (dus huurders en eigenaar-bewoners van koopwoningen) ondersteunen bij het reduceren van hun energieverbruik. Het gaat over kleine en snel te realiseren energiebesparende maatregelen die bewoners zelf in huis kunnen nemen. Denk aan het aanbrengen van radiatorfolie, ledlampen, tochtstrips en waterbesparende douchekoppen. Daarnaast gaan de gemeenten voorlichting geven over isolatie en andere energiebesparende maatregelen die zichzelf snel terugverdienen. Nieuw in de RREW (ten opzichte van de RRE-regeling) is onder andere dat: • minstens de helft van het totaal aantal woningen waarvoor subsidie wordt aangevraagd huurwoningen moeten zijn; • gemeenten mogen samenwerken om tot een aanvraag te komen, maar elke gemeente moet zijn eigen aanvraag indienen; • de aanvragen op basis van ‘first come, first serve’ gaan. Voldoet de aanvraag aan de gestelde criteria dan kan deze worden toegekend; • gemeenten voor het indienen e-herkenning niveau 1 nodig hebben. School in Utrecht, verbouwd tot appartementen. 9 In 2019 zijn 12.500 nieuwe woningen ontstaan door transformatie van bestaande gebouwen, zoals kantoren, scholen en winkels. Dat blijkt uit onderzoek van het CBS, in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). De 12.500 transformaties vormen bijna 13% van alle woningen die in 2019 aan de woningvoorraad zijn toegevoegd. Het aantal was vrijwel gelijk aan het aantal transformaties in 2018 (12.200). Op de langere termijn is wel een duidelijke stijgende trend zichtbaar. Bijna de helft van alle woningen uit transformaties is gerealiseerd in voormalige kantoorgebouwen. In 2019 ging dat om 5.700 nieuwe woningen; 46% van alle transformaties. Een kwart van de transformaties is in voormalige winkels of maatschappelijk vastgoed, zoals ziekenhuizen, kerken of schoolgebouwen. Over het algemeen zijn woningen uit transformaties klein. In 2019 heeft 45% een oppervlakte van 15 tot 50 m2 en 28% een oppervlakte van 50 tot 75 m2. Woningen die door transformatie aan de woningvoorraad zijn toegevoegd zijn vaak huurwoningen. Van het totaal aantal woningtransformaties in 2018 was 84% een huurwoning. In Rotterdam is in 2019 het grootste aantal woningen ontstaan door transformatie. Het betrof 1.905 woningen die voortkwamen uit hergebruik van bestaande panden zoals kantoren. Dat is 37% van alle woningen die in 2019 aan de Rotterdamse woningvoorraad werden toegevoegd. Amsterdam en Den Haag staan respectievelijk op de tweede en derde plek. Uit onderzoek van vastgoedadviseur Colliers International bleek dat in de zeventig grootste binnensteden van het land plek is voor 10.000 nieuwe appartementen als lege winkels worden omgebouwd. ׉ 7cassandra://uw53_C-gHjynECsZAEh3g39k1rGVH86628858QQPGUw$`_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://fOa2HkK7m1gX9FGQJ9ZNnLN0I3qrv6eHeLtBTU4VEwM`׉ 7cassandra://tQUxeozhHl8GnwXDnKOzraJrPBdXtWnnSKuyA_0b82o]`s׉ 7cassandra://lKeIEvicf12SsfTnSZLqF5a_YyTwV1xDLWy_8WmeEfs>`׉ 7cassandra://_GJqHFJF6c0QqsZifL5dzx5qjWWMjK5WDqsq4dgR6Io|p͠]_xL$(@ט66ru׉׉ 7cassandra://37iTcX1jXqRYEYfC6HwTpCQJdHkFDnlgrCLB9eGiKH0`׉ 7cassandra://KEPWJ3YAT_Hp1bj3aIAQzw2hx1IVtaGwatM9cjxioyQ``s׉ 7cassandra://1ZcX5xsMT5u-z-KEpCp1N6s9DusOcISpWq4ezeffNJM+`׉ 7cassandra://EFcU5K3-wTyOJJNA_W_Bdc9kYnpj88QqazALp39LsYc ͠]_xL$(@נ_xL$(@^w9׉H#http://www.inman.com/event/connect/Gׁ ׁ rנ .|pw9׉H.https://spryg.com/nl/events/rotterdam-vastgoedG׉ ׁ  default styleנ 3.|,9׉Hhttps://www.your-office.nlG׉ ׁ  default styleנ\.|,9׉Hmailto:info@your-office.nlG׉ ׁ  default styleנ_yL$(@]̔ 9ׁHhttp://Woningmarktcijfers.nlׁ ׁ Ј׉EAGENDA FINANCIERING Drie vrienden kopen samen huis 26 t/m 28 januari INMAN CONNECT 2021 ONLINE Dit jaar is hét internationale event voor de makelaardij volledig digitaal te volgen. Met meer dan 250 sprekers en vele interactieve sessies. www.inman.com/event/connect/ 27 januari ROTTERDAM VASTGOED 2021 THEATER ZUIDPLEIN, ROTTERDAM In 1 middag de actuele marktontwikkelingen voor wonen, werken, verblijven en vermaak in Rotterdam. De nieuwste plannen en ambities voor een duurzame en groene stad. spryg.com/nl/events/rotterdam-vastgoed In Utrecht heeft een vriendengroep van drie vrienden samen een huis gekocht. “Een bierviltjesverhaal”, zei Robbert Vos (26) tegen RTL Nieuws. Voor alleenstaanden is het bijna ondoenlijk om een huis te kopen, met name in de Randstad. De prijzen zijn simpelweg te hoog en het aanbod te klein. Maar leg drie salarissen bij elkaar en ineens komen er huizen binnen handbereik. Dat was de conclusie na een avondje bios, vertelt Robbert. Eind oktober tekende hij het koopcontract voor het huis in Utrecht waar hij met zijn vrienden gaat wonen. “Geldverstrekkers durven dit over het algemeen niet aan”, zegt hypotheekadviseur Jerry Muller van Finzie. “Het risico is voor hen simpelweg te groot.” Maar nadat de jongens het op zijn advies aan meerdere geldverstrekkers hadden voorgelegd, ging ING akkoord. De drie hebben een stabiele baan bij de overheid. Hun bod op een huis in de wijk werd Lunetten geaccepteerd. Daar gaat het drietal in elk geval drie jaar wonen, is de afspraak. 10 VASTGOED ACTUEEL | december 2020 ׉ 7cassandra://lKeIEvicf12SsfTnSZLqF5a_YyTwV1xDLWy_8WmeEfs>`_sL$(@׉E tekst • Leo van de Pas column thema Taxatie & regelgeving DE HARDE CIJFERS DE REALITEIT VAN DE GETAXEERDE WAARDE Woningtaxaties ten behoeve van de fi nanciering van koopwoningen staan voortdurend in de belangstelling. Doorgaans gaat het over de kwaliteit, lees: de realiteit van de getaxeerde waarde. Ik schreef hier vorig jaar al eens over, met name over de theoretische en de praktische kant van taxeren. Een taxatie beoogt de waarde vast te stellen waartegen een woning of ander onroerend kan worden verkocht aan de hoogste bieder na een goede voorbereiding en met inzet van de meest geschikte verkoopmiddelen. Tot zover de theorie, de praktijk is echter ingewikkelder en doorgaans minder transparant. Taxeren is bovendien geen exacte wetenschap. In elke marktsituatie is het lastig om de juiste marktwaarde vast te stellen. De coronapandemie zorgt momenteel voor economische onrust, de woningmarkt is daarentegen nog steeds overspannen met enorme prijsstijgingen en fl ink meer transacties tot gevolg. De taxateur kan vervolgens niet veel anders doen dan de overeengekomen koopprijs als waarde te hanteren, omdat volledig is voldaan aan het eerder gestelde marktmechanisme. De beoordeling van de bouwkundige toestand van de woning vormt een belangrijk onderdeel van het taxatierapport. De sector werd onlangs verrast met de komst van een funderingslabel door het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek. Het idee was om van elke woning een geautomatiseerd indicatief label te maken met inschatting van mogelijke risico’s ten aanzien van de kwaliteit en toestand van de fundering. De suggestie dat dit een verplicht onderdeel voor het taxatierapport zou worden, zorgde voor veel onrust en kritiek. De toeloop van aanvragen en kritische reacties zorgde er bovendien voor dat het product voorlopig uit de markt is gehaald en aan verdere verbetering wordt gewerkt. De vergelijking met het energielabel is snel gemaakt. Ook hier was aanvankelijk veel scepsis in verband met de kwaliteit en een te globale benadering. Een energielabel bij verkoop brengt uiteraard ook extra kosten met zich mee, maar dit label is, in tegenstelling tot een funderingslabel, wel met beperkte kennis en vaak door de eigenaar zelf op orde te brengen. Minister Ollongren ziet mogelijkheden voor een model van hybride taxaties. Dit wil zeggen een tussenvorm van een volledig fysieke taxatie en modelmatige waardering. Vorig jaar deed ik al de suggestie om te komen tot een uniforme meet- en rekenmethode, gecombineerd met uniforme criteria om object en omgeving op alle mogelijke onderdelen te kwalifi ceren en in een database vast te leggen. Een kwaliteitsslag voor de al reeds bestaande databases dus, met meer kwaliteit en transparantie tot gevolg. Leo van de Pas Woningmarktcijfers.nl 11 ׉ 7cassandra://1ZcX5xsMT5u-z-KEpCp1N6s9DusOcISpWq4ezeffNJM+`_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://bs4SmnZSteG8xJXTRrDPwonSUj_pcxymY0TVbglifM4Q#`׉ 7cassandra://pnrFjwNFs100kMZDJus7wkDaIEhkR8sI8P6HJqABpZAͫ#`s׉ 7cassandra://YnIZbXsrrJ1wQlJeZfnzTWxHPa7bNd4gs--vEn34JYc6`׉ 7cassandra://oJHqiSZapF-ifZnPV3ht4A3WhG8FHlDG_-8uOMvA7y4A7(͠]_yL$(@ט66ru׉׉ 7cassandra://l19FIJ5wliPhBCLldqbOm0jXx3J0E7ofeyDjEKzmf-IՐ`׉ 7cassandra://14nhtA-6eW4LtvAFQ-hly00LLtHSLKySvlTtM_pTIeM͠`s׉ 7cassandra://NI4oCt-9tcseS5zugQRNtpsOD1jcqFyEbucUOoQzgQE2L`׉ 7cassandra://4FREiD7sY4bpgyHO7raS0P_X4-lcslszbdQgF7Xgx2EU0͠]_yL$(@נ_xL$(@̹9׉Hhttp://www.elementshaarlem.nlGׁ ׁ rנ_yL$(@̫ 9ׁHhttp://www.elementshaarlem.nlׁ ׁ Ј׉EfWOONPROJECT TRANSFORMEERT KANTORENGEBIED HAARLEM EEN DOOS BONBONS 12 VASTGOED ACTUEEL | december 2020 ׉ 7cassandra://YnIZbXsrrJ1wQlJeZfnzTWxHPa7bNd4gs--vEn34JYc6`_sL$(@׉E$tekst • Rens Groenendijk beeld • Theo van Leur in beeld Er is enige fantasie voor nodig, maar in de wandeling wordt de nieuwe stadsbuurt Elements in Haarlem wel een ‘doos bonbons met verschillende smaken’ genoemd. In het hart van de illustratie is het voormalige kantoor van het Amerikaanse ingenieurskantoor Fluor te zien, dat wordt hergebruikt. Er komen 96 lofts in met een industriële uitstraling onder de naam Factory (zie inzet). De lofts zijn 3,5 meter hoog, 80 tot ruim 240 m2 groot, en kunnen ook casco worden geleverd. Verwarming en actieve koeling gebeurt via een VRF-systeem, units die warme en koude lucht vanaf het plafond de woning in blazen. Er is geen vloerverwarming. De prijzen liggen tussen € 395.000 en € 699.500. Met behulp van een 360-gradenpresentatie kan op de website een keuze worden gemaakt uit het aanbod. De oplevering is in de loop van 2023. De Factory is een ontwerp van Studio Elephant uit Amsterdam. Eromheen verrijzen nieuwbouwappartementen, gezinswoningen (koop en vrije sector huur) en horeca. Achter de Factory komt het ‘Smart Dock‘, waar niet alleen auto’s in geparkeerd kunnen worden, maar ook (elektrische) auto’s en fi etsen beschikbaar zijn voor deelgebruik, plus horeca. Voor de verkoop worden verschillende makelaars ingezet, die alleen via projectontwikkelaar Dura Vermeer benaderd kunnen worden. Dura Vermeer heeft onlangs het Belcantoterrein aangekocht, eveneens in SchalkwijkMidden. Beide locaties voegen de komende jaren circa 1.000 woningen toe aan de Haarlemse woningmarkt. www.elementshaarlem.nl 13 ׉ 7cassandra://NI4oCt-9tcseS5zugQRNtpsOD1jcqFyEbucUOoQzgQE2L`_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://59Yf2l_6JXOVUenJH4SyWWXunf6PQcIxW58wAVEm_KI[`׉ 7cassandra://cSc2hHlwDly_TScTMJWInqUABgu5SkPleVFQMsKw9YIl`s׉ 7cassandra://BIDq3EEBvzTr02kacAh2lite04P6ncgl5IW-NMacOFY `׉ 7cassandra://bWgt3-WZPPZkempDlzpbQuBiau5DpXo9GE8s_SrKrSwz%@͠]_yL$(@ט66ru׉׉ 7cassandra://n1LCIZGLPn74IZP1Ohu8rX1dzzxigWLe-0c3TRktm6E=I`׉ 7cassandra://ylMrQAz3DzhVEHSdiBPRrdefahABuraO7ru53mcL9l0M?`s׉ 7cassandra://dSuXj6oHrWArgB4qFFaWQjsD0bvPwJkaekNrdW8tfB0`׉ 7cassandra://lk8wuzAzmxwInbbeAOLDhdQnyMRqZ7mrtLAENXjqB-YQ;$͠]_yL$(@׉E interview Tekst • Judith Bakkers Beeld • Herbert Wiggerman DIRK BROUNEN, HOOGLERAAR VASTGOEDECONOMIE ‘ TAXATEUR MOET WEER AUTORITEIT WORDEN’ Dirk Brounen, hoogleraar Vastgoedeconomie aan de Universiteit van Tilburg, vindt dat de taxateur zijn autoriteit terug moet vinden als één van de oplossingen voor een betere woningmarkt. Maar daarvoor moet dan wel het een en ander veranderen. Hoe staat de Nederlandse woningmarkt ervoor? “De stijgende huizenprijzen zijn geen indicator dat het goed gaat met de woningmarkt. Integendeel, een kortetermijnbeleid helpt daar niet of niet meer tegen. Een maatregel als de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2% naar 8% voor beleggers bijvoorbeeld, zie ik alleen maar als spekken van de staatskas. Net als destijds de verhuurderheffing. Ook nu worden vooral de woningcorporaties daar de dupe van. Ze zien hun ‘ Tax󰉃󰈩󰉊󰈹s 󰈚o󰈩󰉄󰇵n 󰈝i󰈩󰉊󰉓e t󰈸󰈩󰈞d󰈻 on󰉃󰇶󰈩k󰈔󰇵󰈞, di󰈩 󰈝󰉊 o󰉐󰈩r 󰈊󰇵󰉄 ho󰈡󰇾󰇶 wo󰈸󰇶󰈩n 󰈇󰇵󰉜i󰈩n’ vermogen verdampen en moeten bezuinigen op bijvoorbeeld duurzaamheid en woningbouw. Beleggers mogen niet afgestraft worden omdat de woningmarkt zo krap is. Hun aandeel op de woningmarkt is ook te marginaal om echt effect te hebben op het geheel. Alleen een langetermijnplan zal helpen.” Wat zijn onze grootste uitdagingen? “De grondslag van onze huidige problemen werd gelegd in 1901 door premier Nicolaas Pierson. Hij intro14 VASTGOED ACTUEEL | december 2020 duceerde de hypotheekrenteaftrek voor kopers en lanceerde de woningwet als blauwdruk voor corporatieverhuur. Een goed idee ten tijde van grote armoede, maar meer dan honderd jaar later worstelen we met hele andere uitdagingen en zijn die maatregelen grotendeels uitgewerkt. Ze ontwrichten juist de woningmarkt van nu. Onze woningmarkt heeft behoefte aan andere oplossingen voor hedendaagse uitdagingen. Denk aan de verregaande vergrijzing en de noodzaak van verduurzaming. Onontkoombare ontwikkelingen waar de woningmarkt zich op moet inrichten. Er is veel te weinig bijgestuurd in de afgelopen eeuw. We hebben daarom een revalidatieplan nodig voor de lange termijn. En corona zie ik hierbij als tijdelijk. Daar moeten beleidsmakers, banken, makelaars en taxateurs overheen kijken. We hebben van de vorige crisis geleerd dat we niet de prijzen naar beneden moeten praten. Zeker niet nu de rente laag blijft.” Wat kunnen taxateurs bijdragen aan de oplossingen? “Uit een studie van DNB in 2019 kwam naar voren dat de taxatiewaarde in veel gevallen verdacht dicht bij de verkoopwaarde ligt. De taxateur heeft hiermee de schijn tegen zich niet onafhankelijk te zijn. Banken zijn daar niet blij mee. Ze willen van de taxateur horen of ze hun geld voor de komende 30 jaar kunnen uitlenen. De opdrac׉ 7cassandra://BIDq3EEBvzTr02kacAh2lite04P6ncgl5IW-NMacOFY `_sL$(@׉E15 ׉ 7cassandra://dSuXj6oHrWArgB4qFFaWQjsD0bvPwJkaekNrdW8tfB0`_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://aqTMRS0k_BqNyTGZPqiTbveELMNdcp6irXlJfQLH0Wk,`׉ 7cassandra://_-96Naf_3_quCwB6qfKkkppbG9TQFGTkBwGtwdq09XQ͋`s׉ 7cassandra://l-nY6-MJK5VISW6NOzKlXFGxyjWZk0R5Q8BosXg3BBk&^`׉ 7cassandra://Oc0S1uIEbJqAbaqnSMoLXl8JuZL-JZTT-jQqkbZUEfY6͠]_zL$(@ט66ru׉׉ 7cassandra://a6WYewZmn1-wx9_698vCB1K91vmunGBS-S4w920BOAA:`׉ 7cassandra://T9OhRAkPWKcAZH4RgDi0KirAFgqkZdpxli1zC6KyeuI{`s׉ 7cassandra://Asx9F4qcmhBJqlD59d5AcKASuiazg5KyQABCzZeTpp4&`׉ 7cassandra://Bfvj4h3pMsqqFyCNtC4PvSeIFbO_n7k-E3NZ8let8-A͠]_zL$(@נ_yL$(@ Ry 9׉Hhttp://www.vastgoedlab.nlGׁ ׁ rנ_zL$(@ Sm 9ׁHhttp://www.vastgoedlab.nlׁ ׁ Ј׉E^CV Dirk Brounen • Sinds 2011 Hoogleraar Vastgoedeconomie aan de Universiteit van Tilburg • Sinds 2011 Oprichter en directeur www.vastgoedlab.nl • 2008 – 2011 Hoogleraar Vastgoedeconomie aan de Erasmus Universiteit Rotterdam geeft daarbij toekomstperspectief, ook aan de koper. Bijvoorbeeld: behoudt een woning in Amsterdam van 6 ton zijn waarde in de toekomst of wanneer je als koper van een G- naar een B-label wilt gaan, kost dat 50.000 euro. Kan die bank dat op zijn balans zetten en de kopers incalculeren in hun budget? Waar is die taxateur anders voor? Zolang de taxateur niet onafhankelijk taxeert, kan deze ook geen bijdrage leveren aan het verbeteren van de woningmarkt met reële prijsbepalingen.” Waar zit het probleem bij taxaties op dit moment? “Het probleem zit onder andere in het wederkerig spel. De makelaar laat een bekende taxateur komen. Ze kennen elkaar, zijn collega’s en krijgen beiden commissie. Dan wordt het moeilijk voor de taxateur om een lage waarde te vermelden. Hij wordt dan misschien de volgende keer niet meer gebeld. Zo had ik bij een woningaankoop een bouwtechnisch adviseur laten komen. Die wilde niet met de makelaar praten, ging zelfstandig door het huis heen en sprak met mij op een andere locatie af, om de woning te bespreken. Zo kon hij onafhankelijk advies geven. Daar moeten taxateurs ook heen.” Wat moet de rol van de taxateur zijn? “Taxateurs moeten weer een autoriteit worden. Net als de notaris. Opdrachtgevers en belanghebbenden moeten erop kunnen vertrouwen dat de taxateur de reële waarde berekent van een woning. Als een expert met gezag. En dat hij of zij soms slecht nieuws brengt, ‘ Een 󰈇󰈡󰇵󰇶e t󰈀󰉕󰇽󰉄e󰉉r 󰈇󰇵e󰈃 󰇻󰈎j wa󰈀󰈸󰇶󰇵be󰈥󰈀󰈘󰈏n󰈇 󰉄o󰈩k󰈢󰈚󰈼t󰈥e󰈹s󰈥󰈩󰇸t󰈏e󰇾, o󰈡k 󰇽a󰈝 󰇶󰈩 k󰈢󰈥e󰈹' dat een huis bijvoorbeeld minder waard is dan de aankoopsom, dat moeten mensen waarderen. In mijn optiek moet daarom een makelaar ook geen taxaties erbij doen. Het moet een professional zijn die wekelijks tientallen huizen taxeert. Een onafhankelijk beroep. Dat kan inmiddels zonder problemen, omdat de benodigde kennis over de woningmarkt tegenwoordig in een databerg zit. Makelaars moeten meer coach, begeleiders zijn en de taxateur is de strenge oom die zegt of de koop financieel wel of niet verstandig is. En wat de consequenties behelzen.” 16 VASTGOED ACTUEEL | december 2020 Hoe kunnen ze dat aanpakken? “Datavaardigheid kan daar bij helpen. Dus taxateur, ga meer met data en cijfers werken. Niet drie huizen in de buurt vergelijken en daarop een prijs bepalen, maar in de grote databerg honderden vergelijkbare huizen bekijken. En daar ook nieuwe trends ontdekken, die nu over het hoofd worden gezien. Modelmatig werken is volgend jaar nog niet voor iedereen weggelegd, maar zal in de toekomst gemeengoed worden. Voor nu: leer eerst maar omgaan met die databerg. Dat vergt al inspanning, opleiding en werk aan jezelf genoeg. Feit blijft dat de tijden veranderen en er dingen bij komen die beter werken. Denk aan de komst van de mobiele telefoon of internet. Daar heeft iedereen profijt van. Big data is net zoiets. Met de feiten kan het taxatierapport beter onderbouwd worden. Met datavaardigheid kan er meer kennis vergaard worden over komende trends en regels in gemeenten om die mee te nemen in het toekomstperspectief van de waarde. Zo kunnen taxaties rust brengen in het koopproces.” Wat vergt extra aandacht? “Verduurzaming. Te weinig taxateurs nemen duurzaamheid serieus mee in hun taxatie. Ze zien het gewoonweg niet en zoeken te beperkt naar vergelijkingswoningen in de nabijheid van de woning. Wat gebeurt er als je maar naar drie woningen in de buurt kijkt? En wat als je heel veel woningen bekijkt met en zonder zonnepanelen? Inmiddels hebben twee op de tien huizen zonnepanelen. Het prijsverschil van de koopsom tussen met zonnepanelen en zonder zonnepanelen is duidelijk zichtbaar in big data. Wij zien 200.000 transacties per jaar, waarbij we keer op keer zien dat woningen met verduurzaming, onder ander zonnepanelen, een meerwaarde hebben. Eigenaren wonen gemiddeld 12 tot 15 jaar in een koopwoning. Als het huis nu al een A- of B- label heeft, wordt het vooral een zorg׉ 7cassandra://l-nY6-MJK5VISW6NOzKlXFGxyjWZk0R5Q8BosXg3BBk&^`_sL$(@׉E!interview zich vaak ook weer terugverdient in besparing op de maandlast, een premie bij de volgende verkoop, en met extra wooncomfort. Dat verhaal moeten makelaars en taxateurs steeds vertellen en meenemen in de waarde van de woning.” Wat levert dat de taxateur op? “Als taxateurs met data gaan werken, kunnen ze ook van veel transacties alle digitale gegevens zien. En overtuigd raken van de waarde van duurzaamheid. Het is een onvermijdelijke trend om rekening mee te houden. En zo kunnen zij bijdragen aan de energietransitie. Taxateurs kunnen via opleidingen hierover kennis vergaren, duurzaamheid meenemen in hun rapporten en hierover adviezen geven om de transitie op weg helpen. Dat moet bij de taxateur tussen de oren komen. Daarmee kan hij of zij van extra toegevoegde waarde zijn.” 17 ׉ 7cassandra://Asx9F4qcmhBJqlD59d5AcKASuiazg5KyQABCzZeTpp4&`_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://r2ehY8yeV9MVp4ceEtEt2OU-IZCmfyw48VjeG9JAPds}`׉ 7cassandra://Nh3neoP9dBcmHnkwHUacS3Yp7VeRKZ5aOuQQSdbQNdQg`s׉ 7cassandra://o1I1YMwtOMy8b2DweJTj_SBziAtYKFC1OmUXqVhOB9o"@`׉ 7cassandra://Dgb_PhAWa174Acj5dAiwwVj_zbLAHNQ8jdl5nbTzVxgGS͠]_zL$(@ט66ru׉׉ 7cassandra://Q_KNbt1yJOutwB51_VK4OxX3R6uniGMF67Z76aCwIsw&d`׉ 7cassandra://5YxJya4Z3j6LMq1qN2dercSOZhXDvfONurMOBPsd224͓`s׉ 7cassandra://qsDHhRpNajeCLXmGWKQj6WtMMvY4tSYSPH77ZePkjIk+ `׉ 7cassandra://vZpF2xZy7QmwxBNirrgxLpum3odez94DQQsnw7qFm_4 l͠]_|L$(@נ_|L$(@ }S) 9ׁHhttp://Jaam.nlׁ ׁ Ј׉Estelling tekst • Judith Bakkers WONINGMARKTCIJFERS GEVEN EEN VERKEERD PRIJSBEELD Diverse partijen die zich bezighouden met de woningmarkt brengen regelmatig cijfers naar buiten over het aantal verkochte woningen en de huizenprijzen. Bijvoorbeeld het CBS en het Kadaster, maar ook de NVM, banken en hypotheekverstrekkers. Eén van de items is vaak de gemiddelde koopsom. Deze cijfers geven vaak een verkeerd beeld, want ze lopen achter de feiten aan. Makelaars en taxateurs kunnen de cijfers niet (voor prijsbepaling) gebruiken. Uitslag Vastgoedactueel.nl/poll: ‘Woningmarktcijfers geven een verkeerd prijsbeeld’ EENS: 71% ONEENS: 29% De nieuwe stelling: ‘Grote steden voeren terecht zelfbewoningsplicht in’ Reageer nu op Vastgoedactueel.nl/poll 18 VASTGOED ACTUEEL | december 2020 ׉ 7cassandra://o1I1YMwtOMy8b2DweJTj_SBziAtYKFC1OmUXqVhOB9o"@`_sL$(@׉EDick Arts VIND Makelaardij Nijmegen Gaby van Mil Jaam.nl ‘s Hertogenbosch Alfred De Kleermaeker Avenue 't Gooi Makelaars Huizen Tamara Frankhuisen Taxara Hilversum “De woningmarktcijfers geven een correct beeld van de gemiddelde huizenprijs. Maar aan dat cijfer heb je niets. Als de gemiddelde huizenprijs is gestegen, wil dat niet zeggen dat alle woningen duurder zijn geworden. De media zouden die cijfers juist moeten uitleggen. Het is verkeerd dat taxateurs verplicht deze indexatie toepassen op de waarderingen. Ik snap dat er behoefte is aan een indexcijfer, maar de gemiddelde huizenprijs is niet de juiste index. Toen de coronacrisis begon, werd er in de media melding gemaakt dat de villa’s en vrijstaande huizen ineens nóg meer in trek waren. Dan weet je dat het volgende kwartaal de gemiddelde huizen‘ Gem󰈎󰇷󰇶󰇵l󰇷e hu󰈎󰉛󰇵󰈞p󰈸i󰈒s 󰈝󰈎󰇵󰉄 ju󰈎󰈻󰉄󰇵 in󰇷󰈩󰉖’ prijs hard zal stijgen. Zo ook direct na Q2 2020. Als er méér dure huizen verkocht worden, stijgt de gemiddelde prijs, dat is iets anders dan dat goedkopere huizen duurder zijn geworden. En toch passen we die indexering daarop toe. We zorgen daarmee zelf voor zo’n conjunctuurgevoelige markt. Consumenten horen maandelijks dat de huizenprijzen stijgen. Als je dat maar hard genoeg roept, wordt het vanzelf de waarheid. Stop hiermee!” “De cijfers geven zeker een verkeerd beeld. Als aankoopmakelaar moet ik dagelijks de berichten nuanceren richting mijn opdrachtgevers. Ik merk dat die daar erg gevoelig voor zijn. In de media wordt geschreven dat makelaars en taxateurs verantwoordelijk zijn voor de steeds maar stijgende huizenprijzen, maar in werkelijkheid ‘ Cij󰇾󰈩󰈹s 󰉃󰈢e󰈘󰈎c󰈊󰉄󰇵n to󰈡󰈝󰉄 j󰇵 to󰈩󰈇󰇵󰉐o󰈩g󰇷󰇵 wa󰈀󰈸󰇶󰇵’ is het de markt, geholpen door de media. De transactie van vandaag maakt de markt van morgen. Wat zegt een gemiddelde koopsom op basis van cijfers die vaak al maanden daarvoor tot stand zijn gekomen? De conclusie dat de gemiddelde koopsom wéér is gestegen, zorgt er alleen maar voor dat kopers het verantwoord vinden om te overbieden. Ik heb soms handen en voeten nodig om ze ervan te overtuigen dat waarde iets anders is dan prijs. Waar ik de cijfers wel voor kan gebruiken? Het komt in kennismakingsgesprekken met potentiële opdrachtgevers vaak aan de orde. Door onder andere die cijfers verder te nuanceren, kun je je toegevoegde waarde als aankoopmakelaar op voorhand inzichtelijk maken.” “Ik ben het niet eens met deze stelling. De NVM verzamelt de gegevens en publiceert ze dagelijks aan de aangesloten makelaars. Die cijfers zijn voor ons belangrijk. Wel kunnen we aan de hand van gemiddelde koopsommen van de verschillende woningtypes, een bandbreedte vaststellen, voor het bepalen van de marktprijs van een object. Bijvoorbeeld voor een hoekwoning tussen € 350.000 en € 400.000. Daarnaast moeten er nog andere factoren in ogenschouw genomen worden, maar dit geeft een eerste richtlijn. We kunnen in de beschikbare data ook kijken naar referentieverkoopprijzen in de buurt. Die cijfers zijn gebaseerd op keiharde en recente feiten. Makelaars leveren die dagelijks aan. Als deskundigen moe‘ Hi󰈩r 󰇼󰇵󰈞 ik 󰈊󰈩󰉄 ni󰈩󰉃 󰈛󰇵e 󰈩󰇵n󰈻!’ ten we weten of prijzen stijgen of dalen, zien wat de marktwerking doet. De gepubliceerde gemiddelde koopsom in Nederland wordt bepaald door alle transactieprijzen te delen door het aantal verkochte huizen. Conclusie kan zijn dat deze prijzen stijgen als er te weinig aanbod, een laag hypotheekrentetarief en de vraag groot (beperkte keuze) is. En natuurlijk werkt dat ook andersom. Professionele makelaars maken dus dagelijks gebruik van de data die beschikbaar zijn en interpreteert die voor verschillende doeleinden.” “Voor ons in de regio Gooi en Vechtstreek heeft die gemiddelde prijs geen waarde. Het is volgens mij heel regio gebonden of je als taxateur gebruik maakt van deze cijfers. In onze regio ligt de gemiddelde woningprijs minstens twee ton hoger. We zien dat tijdens de coronatijd mensen uit Amsterdam naar ’t Gooi verhuizen en mensen uit de Randstad wegtrekken naar de buitengebieden, want daar is nog ruimte als je met z’n tweeën thuis moet werken. Het aanbod neemt af, de prijzen stijgen explosief. Maar dan nog; hoewel de brancheverenigingen, Kadaster en ‘ Al󰈗e󰈩󰈞 n󰉊󰉅i󰈇 󰇻󰈎j u󰈎t󰉛󰈢󰈞de󰈸󰈘󰈎j󰈔󰇵 ob󰈑󰈩󰇸t󰇵󰈝’ CBS uit alle gegevens, die wij makelaars/taxateurs aanleveren, wel het prijsbeeld goed in kaart brengen, zitten ze er altijd een maand naast. Ik gebruik de big data van het CBS en het Kadaster minimaal voor taxaties. Wel duik ik in de kengetallen/meterprijzen als het gaat om een׉ 7cassandra://qsDHhRpNajeCLXmGWKQj6WtMMvY4tSYSPH77ZePkjIk+ `_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://-qWoda_Eqxe_N2ettzOJlaeAotrT4gyjJpfpjWgV83E v`׉ 7cassandra://EmVRODm3o26ZKdezS0m_4vRZ1suvl5z5vDmgXJ2kTLchF`s׉ 7cassandra://ElwCfrS8zv9XLggvp5ztnpE47CY9HRWNRBTKlJUi6hc#=`׉ 7cassandra://hhr7B60DR1ZZAwkde9nVwzF2D43C2NAqC5jrHswcWVo͠]_|L$(@ט66ru׉׉ 7cassandra://QLfvG6tk1P2NLYD-wOmC-2B7yUDci7YmtvWaRylJ07AE`׉ 7cassandra://_lo8fvzniOMpk3aNXAUV4PM_8JLBJBezsXsH2s4RGnwQ`s׉ 7cassandra://bVa6JT_EEh6_IY5YsVLqw948kNQxXHUnV4XymdX6vB8`׉ 7cassandra://G--GiH_NsnApWGjtYKoSiLxNFX44ImfktuAXd3q2K18J͠]_}L$(@נ_|L$(@  C̦ 9׉Hmailto:info@avixnl.nlGׁ ׁ rנ_}L$(@JU9ׁHhttp://avixnl.nlׁ ׁ Јנ;.|z?9׉H+https://avixnl.nl/avix-woningwaarderapport/G׉ ׁ  default styleנݣ.| ǁ?9׉Hdhttps://avixnl.nl/wp-content/uploads/2020/10/AVM-Citroenvlinder-5-Meppel-10-07-2020-08_55_41.815.pdfG׉ ׁ  default styleנ_}L$(@ L̍9ׁHmailto:info@avixnl.nlׁ ׁ Ј׉EACCURATE WONINGWAARDES DANKZIJ DATA Geef uw verkoopgesprek of taxatie een kwaliteitsimpuls ! WONINGWAARDE WONINGWAARDE € 3.500.000 ENERGIE LABEL ENERGIE LABEL A LOCATIEGEGEVENS ADRES Nieuwe Amstelstraat 111 POSTCODE 1016 DX BOUWGEGEVENS WONINGTYPE Appartement WOONOPPERVLAKTE 40m2 BOUWJAAR 1906 LAATSTE TRANSACTIE € 3.092.000 PROCENTUELE STIJGING 13 % Avix Woningwaarderapport • Accurate woningwaardes • Locatiegegevens • Bouwtechnische informatie • Energielabel 020 244 32 56 • Kadastrale kaart • Referentiewoningen (incl. koopsommen) info@avixnl.nl avixnl.nl Meer informatie over het Avix Woningwaarderapport? Voorbeeldrapport bekijken ׉ 7cassandra://ElwCfrS8zv9XLggvp5ztnpE47CY9HRWNRBTKlJUi6hc#=`_sL$(@׉E >> 23 ׉ 7cassandra://isW010w3NsgjpPJBmVlSAKdxWbfgHe9ezRvCves9OLc`_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://ex7T9vhhE7Wxf3C5tZNdtKmi2U6SeWxbWI6DIbxQ9nU}+`׉ 7cassandra://aeBUzWFOtKAPcSDsn2AH0uTY-1irYiN5NepBM8037hsuU`s׉ 7cassandra://CtywWFeAG2AdDFazp5iVdNrrCoesILBj-capXrJ-9R8 `׉ 7cassandra://6g_caNfKL1W-0K3UmkAlbwfeOz7BuxU88iHIc4FhecMH͠]_~L$(@ט66ru׉׉ 7cassandra://4SabkA9iV-L2zMwnvmxE50dIiVqQII3-01uXYgaRJ0E`׉ 7cassandra://D1DfN5Sop9uba3NMoGSkIE3nPH0AnDwB44_0V_2Rb5Eu`s׉ 7cassandra://7TK7vSTr4NY_ZgsI_0jJZqxswpj4nmt5fv8p5cKR5n8 `׉ 7cassandra://xGdXEyA1zXDZYLBaKN9ul4_sfH96-V0wNuEglEVWKoY#$͠]_~L$(@׉EoUtrecht NIEUW RAPPORT EN EXTRA OPLEIDING Het NRVT en de drie beroepsverenigingen Vastgoedpro, VBO en NVM voelden de noodzaak om aan de slag te gaan met de kritiek, samen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), banken en hypotheekverstrekkers. Kneepkens: “Áls je je kunt verbeteren, moet je dat altijd proberen, vind ik. De kritiek heeft ertoe geleid dat we om de tafel zijn gaan zitten, met een nieuw taxatierapport tot gevolg.” Dit nieuwe model Taxatierapport Woonruimte 2021 kan eraan bijdragen dat iedereen verder kijkt dan alleen die ene regel met het bedrag, zegt Mokkenstorm. “Met het nieuwe rapport pakken we meer de rol van adviseur op, vooral wat betreft de bouwkundige staat en verduurzaming. Zonder dat we nou meteen een soort aannemer worden, kunnen we bijvoorbeeld doorverwijzen naar bedrijven die zonnepanelen plaatsen. Daarmee spelen we ook in op een van de wensen van de politiek, om verduurzaming hoger op de agenda te krijgen.” FUNDERINGSPROBLEMEN De conditie van de fundering krijgt ook een grotere rol in het nieuwe rapport. Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) kaartte het gebrek aan aandacht voor funderingsproblemen aan. “Bij problemen met de fundering moeten taxateurs dit verplicht melden in hun taxatierapport. Toch gebeurt dat vaak niet”, zei KCAF-directeur Dick de Jong. KCAF lanceerde daarop een ‘funderingslabel maar dat was maar een kort leven beschoren wegens de onverwacht grote aanloop en de vele klachten. Kneepkens herkent niet dat taxateurs een oogje toeknijpen over funderingsproblemen. “Het zou wel kunnen zijn dat ze niet altijd goed op de hoogte zijn van funderingsproblematiek. Echt goede informatie daarover is er nog niet altijd, daar moeten we stappen in zetten. Maar we moeten niet vergeten dat een taxateur geen bouwkundig specialist is. Het is niet verkeerd dat het bouwkundig gedeelte in het nieuwe rapport wordt meegenomen, maar het vervangt geen bouwkundig rapport.” Hoe de funderingsbeoordeling vorm gaat krijgen wordt nog uitgewerkt, meldt Mokkenstorm. “Het KCAF werkt op basis van postcodes en geeft dus informatie per gebied, terwijl we toe willen naar informatie per huisnummer. Dat geeft een realistischer beeld. We krijgen hier zicht op door middel van GPS-technologie.” De kwaliteit van taxaties kan ook een boost krijgen doordat er vanuit het NRVT een extra opleidingsverplichting van 30 uur met examen komt voor re24 VASTGOED ACTUEEL | december 2020 gistertaxateurs, aanhakend op het nieuwe modelrapport. Mokkenstorm: “Dat is een pittig examen, waardoor sommige taxateurs wellicht afhaken.” SCHEIDING AANBRENGEN Markus ziet het nieuwe rapport én de extra opleidingseisen als een goede ontwikkeling, maar daarnaast wil hij een stap verder gaan: makelen en taxeren loskoppelen. “Een makelaar is vandaag de dag veel meer een marketeer. De waardebepaling laat je niet door die marketeer doen maar door een externe taxateur, die deskundig is in waardebepa‘ Een 󰉃󰈀󰉖󰇽te󰉉󰈸 󰈏󰈼 ge󰈩󰈝 bo󰉉󰉒󰈕󰉊n󰇷i󰈈 s󰈥󰈩󰇸󰈏al󰈎󰈻󰉄’ ling. Ik ken vele professionele mensen die alleen maar taxeren en die dat zeer deskundig doen, aan de hand van een schat aan informatie. De taxateur moet terug in zijn zuivere rol: het waarderen van onroerend goed. Daar kunnen koper én verkoper iets aan hebben.” Ook zou het moment van taxeren naar voren gehaald moeten worden, vervolgt Markus. “Niet even snel op het laatst, zoals nu, maar aan het begin van het verkoopproces. De taxateur benoemt dan in een goed taxatierapport alle belangrijke zaken van een huis. Dat׉ 7cassandra://CtywWFeAG2AdDFazp5iVdNrrCoesILBj-capXrJ-9R8 `_sL$(@׉Etaxatie de omgevingswet, toekomstige ontwikkelingen. Als je de inzet van deze expert goedkoper maakt, gaat de kwaliteit achteruit en is er nauwelijks nog begeleiding van de consument. Dat vind ik een slecht idee.” Minister Kajsa Ollongren van BZK adviseerde onder meer een model van hybride taxatie toe te staan, waarbij modellen leidend zijn en de fysieke aanwezigheid van de taxateur geen noodzaak meer zou zijn. Mokkenstorm denkt niet dat dit de oplossing is. “Alleen in bepaalde situaties, waarbij iemand bijvoorbeeld een hypotheek wil afsluiten voor een verbouwing, kun je volstaan met afgaan op de WOZ-waarde en beschikbare data. Maar in de meeste gevallen is het voor een goede taxatie van belang om fysiek aanwezig te zijn, ook om de omgeving in je op te nemen. Als er vlak bij een woning een bedrijfshal gevestigd is waar geluid vandaan komt, heeft dat invloed op de waarde.” Kneepkens onderschrijft dat. “Mijn eigen taxaties baseer ik toch op mijn kennis en ervaring. Fysieke opname blijft heel belangrijk; ook om bij wijze van spreken vast te stellen hoe de tuin van de buren eruitziet. De kwaliteit van die modelmatige waarde is bovendien nog niet altijd goed; op dat vlak moet echt nog wat gebeuren.” GOEDE KANT OP stelling heeft. Je kunt het zelfs op funda presenteren. Zo wordt het een factor die meeweegt bij de koop, mét een actuele marktwaarde.” De tegenwerping van makelaars kan zijn dat er dan niemand meer komt die hoger biedt dan in dat rapport staat. Maar volgens Markus kan dat makkelijk. “En het is beter dan het huidige, perverse systeem: nu is je huis € 100.000 waard, wordt verkocht voor € 120.000 en getaxeerd op € 123.000. Dat deugt toch niet?” Een vraag kan zijn wie de taxateur dan gaat betalen, maar Markus ziet daar geen probleem in. “De verkoper en eventueel ook voor een deel de koper.” KOSTEN Over kosten gesproken: vanuit de politiek kwam ook de kritiek dat taxaties te duur zouden zijn. Kneepkens begrijpt dat niet. “Als je een goede taxatie wilt doen, ben je daar zeker vier uur mee bezig. En straks moet het nog uitgebreider en wordt het misschien wel zes of zeven uur. Mensen kopen woningen van torenhoge prijzen en dan is een goed taxatierapport van belang. Dat is dan een fractie van wat je aan je huis uitgeeft.” Mokkenstorm: “Als NRVT bemoeien wij ons niet met de vergoeding die de taxateurs vragen, maar dat is nu gemiddeld € 400 tot € 500; dat wordt met het nieuwe rapport misschien € 600 tot € 700. En dat is het waard, juist nu. In de praktijk zien we dat mensen die een huis kopen steeds vaker geen aankoopmakelaar in de hand nemen die ze kan adviseren. De taxateur kijkt naar het bestemmingsplan, WOONRUIMTE PER 1 JULI 2021 De voornaamste aanpassingen: • Bouwkundige staat van de woning per onderdeel, en de kosten die met verbouwing gemoeid zijn. Inclusief energiebesparing. • Tips over de mate van duurzaamheid en advies over bijvoorbeeld isolatie en gasloos. • Het nieuwe energielabel. Vanaf 1 januari 2021 veranderen de regels voor het energielabel. Dan staat op het energielabel het ‘primair fossiel energiegebruik’ in kWh/m2 per jaar. Alleen een deskundige kan dit goed meten. Daarom kunnen vanaf dan alleen gecertificeerde energieprestatieadviseurs een energielabel aanvragen. • Om het rapport beter leesbaar te maken is een tekstbureau ingehuurd dat het taalgebruik vereenvoudigd heeft. 25 Markus ziet het taxatievak nu de goede kant op gaan, al had dat wat hem betreft wel eerder en meer vanuit de makelaars zelf mogen gebeuren. “Binnen de NVM bestaat geen vakgroep taxeren en dat vind ik een gemiste kans. Bovendien hoef ik als NVM-lid geen enkele educatie te volgen, dat vind ik ook raar. Maar met de komst van het nieuwe taxatierapport plus de studieverplichting komt de lat flink hoger te liggen. Er zijn nu nog zo’n 7.000 taxateurs, die tot nu toe zonder veel verplichtingen hun werk konden doen. Ik voorspel dat er binnen een paar jaar maximaal 1.500 over zullen blijven.” TAXATIERAPPORT ׉ 7cassandra://7TK7vSTr4NY_ZgsI_0jJZqxswpj4nmt5fv8p5cKR5n8 `_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://IyTpi3BJZDYjKDmaViV1YiSnzkY_DDSt7-CYtzQyVSAJ`׉ 7cassandra://vVZFXSm2s19xMbZP35ARyGY_amXc-7mnqoy9MNTljLce`s׉ 7cassandra://m-7WoZLnAL7KgMKxqcSDhZWpZbu5Fh-nHJ404UZ06L0#K`׉ 7cassandra://wHVZZnJTAAW4EszA-SQt-Ux_1m82aiclwAF72Yduzns$͠]_L$(@ט66ru׉׉ 7cassandra://06_StD1mHGo2MonH940h5Xed5FwqHtPbg12diSB1KCMݫ`׉ 7cassandra://bmPzocuF8eovwMjrPMKQZI_rXAOYInT5grQCH3N6DxMoq`s׉ 7cassandra://i1GpYGYnKtRzqsPeQBXt5gUnIN1DWbsV9r9DPXk3RWs `׉ 7cassandra://mf7UmLsej2PiueazN5bcnqBV3WvJdBmByQzFpkBmXUcD͠]_L$(@׉Ethema Taxatie & regelgeving DATALEK ÉN OVERTREDING LIGGEN OP DE LOER THUISWERKEN EN DE AVG In coronatijd werken veel makelaars en binnendienstmedewerkers thuis. Ook daar moeten zij dus zorgvuldig omgaan met de talloze privacygevoelige gegevens waarover ze beschikken. Zowel digitaal als op papier. Want anders liggen een datalek én overtreding van de AVG op de loer. Loonstroken, huurinkomsten, adresgegevens, burgerservicenummers: op het gemiddelde makelaarskantoor gaan heel wat privacygevoelige gegevens rond van vastgoedeigenaren, kopers en huurders. De Algemene Verordening Gegegevensbescherming (AVG), die in 2018 van kracht werd, benadrukt het belang van een zorgvuldige omgang met persoonsgegevens. Makelaarskantoren moeten kunnen aantonen dat zij deze gegevens ade26 VASTGOED ACTUEEL | december 2020 quaat beveiligen en tijdig verwijderen uit de databases. Ook zijn ze verplicht om een eventueel datalek te melden bij de Autoriteit Persoonsgegevens. Op overtreding van de AVG staan forse boetes. MOBIELE APPARATEN Nu vanwege corona zoveel mensen in de makelaardij thuiswerken, rijst de vraag of deze hoge eisen nog wel haalbaar zijn. Want is de thuiswerkplek niet per definitie minder beveiligd dan het kantoor? Hoe is te voorkomen dat de privacygevoelige informatie in handen van onbevoegden valt? “Corona en het thuiswerken hebben ons gedwongen om de veiligheidsrisico’s opnieuw tegen het licht te houden”, zegt Edgar de Ruiter, financieel directeur bij Van der Linden Groep. ׉ 7cassandra://m-7WoZLnAL7KgMKxqcSDhZWpZbu5Fh-nHJ404UZ06L0#K`_sL$(@׉E"tekst • Dorine van Kesteren privacy TIPS VOOR VEILIG THUISWERKEN Edgar de Ruiter De Ruiter is ook Functionaris Gegevensbescherming bij Van der Linden: de persoon die adviseert en rapporteert over de naleving van de AVG en betrokken is bij alles wat te maken heeft met gegevensbescherming. “In de onderneming circuleren nu twee keer zoveel laptops, tablets en telefoons dan voorheen. Deze mobiele devices zijn een potentieel risico. We hebben een softwaremanagementsysteem overwogen, dat bepaalt welke software erop mag worden gezet, wanneer er wachtwoorden worden gevraagd en wanneer camera en geluid aan mogen. Maar uiteindelijk hebben we besloten dat de drielaagsbeveiliging van devices, onze eigen ict-omgeving én de cloud voldoende is.” VEILIGE VERBINDING Privacyexpert en docent Meindert Boon adviseert makelaars om al hun medewerkers te voorzien van een telefoon, tablet of laptop die een veilige verbinding kan maken met de server van kantoor of de cloud. “Dat is de verantwoordelijkheid van de werkgever. Werknemers op hun beurt moeten checken of hun WiFi-netwerk thuis goed beveiligd is en geen vreemden van dat netwerk gebruik laten maken. Ik heb nu al een paar gevallen meegemaakt dat thuis een datalek optrad omdat de firewall en virusscanner daar niet toereikend waren.” PAPIEREN DOSSIERS De AVG is van toepassing op álle data: zowel op papier als digitaal. Boon: “Veel thuiswerkers nemen belangrijke dossiers mee naar huis of printen documenten uit. Maar dan moeten ze deze papieren thuis wel veilig opbergen en na de bewaartermijn deugdelijk vernietigen.” Bij Van der Linden is echter geen papier meer te vinden. Alle verkopers, verhuurders en (potentiële) huurders en kopers hebben hun eigen digitale dossier. Meindert Boon De Ruiter: “Het risico van papier is te groot, dat kan kwijtraken en gaan zwerven. Al ruim voor corona zijn wij dus volledig digitaal gaan werken. Misschien is dit anders voor kleinere kantoren. Als jij de enige makelaar bent met één binnendienstmeBEWUSTWORDING Papier of digitaal: in alle gevallen is er thuis het risico van de aanwezigheid van ‘onbevoegde’ partners en kinderen. Boon: “Zij werpen een blik op het computerscherm, horen een telefoongesprek of zien een werkgeversverklaring op het bureau liggen. Daarom is het verstandig om indien mogelijk in een afgesloten ruimte te werken, waar huisgenoten niet kunnen meekijken of -luisteren. Zorg ook dat de computer automatisch wordt vergrendeld als je even wegloopt.” ' Pro󰉃󰈡󰇸󰈢l o󰇾 󰉐󰈩󰈏li󰈇󰈋󰈩󰈏d󰈻󰇻el󰈩󰈏󰇷 o󰈦s󰉃󰈩󰈘l󰇵󰈝 vo󰈡󰈸 󰈦󰇽pi󰈩󰈸󰇵󰈞 én 󰇷i󰈈󰈎t󰇽󰈗e 󰇶󰈀t󰇽' Bewustwording is het allerbelangrijkste, besluit Boon. “Alle denkbare veiligheidsmaatregelen zijn vrij zinloos als de medewerkers zich niet bewust zijn van de risico’s, niet weten wat er van hen wordt verwacht en waarom dat zo is. Ieder bedrijf moet een protocol of veiligheidsbeleid opstellen voor papieren én digitale data. Daarin moeten heldere procedures staan voor hoe en door wie deze gegevens moeten worden beheerd en vernietigd.” “Wij hebben alle AVG-taken en -verplichtingen in protocollen gevat en werken actief aan awareness”, bevestigt De Ruiter. “We benadrukken bijvoorbeeld voortdurend dat alle inkomende e-mail kritisch beoordeeld moet worden op mogelijke spam en phishing. Want naarmate het aantal mails groter is, nemen ook de risico’s toe.” 27 • Werk thuis in een aparte kamer. Plaats, als dit niet mogelijk is, schermen om het bureau om een afgesloten ruimte te creëren. • Zorg voor een kast die op slot kan. • Zorg dat de beveiliging van het eigen WiFi-netwerk op orde is. • Kies complexe wachtwoorden voor apparaten, eigen ictomgeving en eventueel cloud. Wijzig deze ook regelmatig. • Kweek bewustzijn bij de medewerkers. • Blijf nadenken: het is niet nodig om alles in te perken of te verbieden. Focus op de specifieke risico’s die voor het eigen makelaarskantoor relevant zijn. dewerker, kan je zeggen: ik zie elk stuk voorbijkomen en weet precies waar alles zich bevindt. Maar een kantoor van onze omvang komt daar niet mee weg.” Bang dat een van de makelaars zijn of haar tablet of tele׉ 7cassandra://i1GpYGYnKtRzqsPeQBXt5gUnIN1DWbsV9r9DPXk3RWs `_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://Uo4odFPCnVMU1Fq76Ip7QdYwBPtZ0MWq7QFb0cd4TFY?}`׉ 7cassandra://n7Zh2ObBf9yJT1yKVG24vEGxkpJPKt7YK-IchN9s16Aki`s׉ 7cassandra://24gDzcn-ryfEG4GqpCrO45sdDcVwEaWjFUJuWxQVPtg!`׉ 7cassandra://0Xh-JOOjJUEYn-isO_KxnwuAUWuouRa83NFGwAuMC6Y_ ͠]_L$(@ט66ru׉׉ 7cassandra://eykU8ils_xdzrqDEpXP-4AKydnUWlj3q09aOJJFLIRw`׉ 7cassandra://NQQUFKK4cVKc7I-WjdU1rMMMJkuR0Xh8N98anQlf-pAR`s׉ 7cassandra://7JzMSLTUXCvJZaMW7O2qDrIdf1KyxttZfyLMeREK5xE`׉ 7cassandra://fbQrr1tsp2E-cYzDaCcW54nvCJF0WBq91OcLqDf7iiANP8͠]_L$(@נ_L$(@<̂9׉Hhttp://www.provadie.nlGׁ ׁ rנ_L$(@mp9׉Hhttp://www.avixnl.nlGׁ ׁ rנ_L$(@"mb 9ׁHhttp://www.avixnl.nlׁ ׁ Ј׉E APPS VAN MATRIXIAN EN PROVADIE thema Taxatie & regelgeving HULP VAN DIGITALE TAXATIETOOLS Taxatie-apps worden steeds meer gebruikt om taxatierapporten te maken. Voor de taxateur zijn er tal van praktische voordelen, onder meer tijdbesparing en toegang tot handige data. Daarnaast is er een tool die makelaar-taxateurs helpt bij het vinden van de juiste referentieobjecten. Vastgoed belicht twee digitale applicaties. Onder de 4.600 bij het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) gecertificeerde taxateurs zijn er steeds meer die via een app woningen taxeren. Laurens Hoebert, CEO van Provadie: “In het eerste jaar van onze start-up verwelkomden wij meer dan 500 taxateurs die onze taxatie-app gebruiken.” Matrixian Group heeft het afgelopen jaar ruim 90.000 Avix-woningwaarderapporten geleverd aan makelaars en taxateurs. Volgens directeur Luke Liplijn is dit aantal mede te danken aan het NWWI, dat deze rapporten al ruim vier jaar aanbiedt: “Dat zegt denk ik veel over de betrouwbaarheid en kwaliteit van het rapport.” Zowel Liplijn als Hoebert zijn ervan overtuigd dat er nog veel potentieel zit onder de woningtaxateurs, die nu nog niet op een digitale manier taxeren. Immers, zo geeft Hoebert aan, groeit de noodzaak om digitaal te taxeren, aangezien op 1 juli 2021 het nieuwe Model Taxatierapport Woonruimte wordt ingevoerd. Daarin dient de taxateur meer inzicht te geven in de bouwkundige staat, eventuele kosten van de onderhouds- en herstelwerkzaamheden en de duurzaamheid van het object. De taxatie-app van Provadie kan hierin de taxateur helpen door het koppelen van databronnen, rekenmodules en slimme algoritmes. ‘GEEN DUBBEL WERK MEER’ Sinds tien jaar is Laurens Hoebert taxateur en hij merkte dat hij tijdens de opname en uitwerking veel dubbel werk deed. “Je maakt veel aantekeningen als je door alle ruimtes heenloopt”, vertelt 28 VASTGOED ACTUEEL | december 2020 hij. “Als je het later op kantoor gaat uitwerken, denk je: hoe zat het ook al weer precies? Dat komt de kwaliteit van het taxatierapport niet ten goede. Het kostte ook veel tijd om achteraf een en ander nog eens uit te zoeken.” Daarom zette Hoebert zijn ideeën voor de ontwikkeling van een taxatie-app KENMERKEN PROVADIE • Tijdens de opname gebruikt de taxateur de app en loopt door de woning zoals hij/zij gewend is. Op de achtergrond wordt de uitwerking automatisch gegenereerd; • Referentieobjecten worden voorgesteld op basis van vergelijkbaarheid. De toelichting en een groot deel van de vergelijking worden automatisch ingevuld; • Geen dubbel werk door gebruik van externe databronnen en automatisering; • Dankzij ingebouwde checks een completere opname; • De taxateur kan de aanvraag digitaal ontvangen en via iDEAL of achteraf/via notaris laten betalen. De factuur en eventuele herinneringen worden automatisch verzonden; • De taxateur blijft volledig vrij in het bepalen van de betalings- en opdrachtvoorwaarden; • Koppeling met het NWWI via Taxatieweb; • Meetmodule met 3D-visuals en geautomatiseerde berekeningen. www.provadie.nl ׉ 7cassandra://24gDzcn-ryfEG4GqpCrO45sdDcVwEaWjFUJuWxQVPtg!`_sL$(@׉E{tekst • Marcel van Rijnbach software op papier. “Het is géén digitaal uitwerkformulier geworden, want de app volgt precies de manier van werken tijdens een taxatie.” Eind 2019 werd de Provadie-app gelanceerd en een jaar later zijn hij en alle andere gebruikers enthousiast over de werking en de resultaten van de digitale tool. “Alle elementen zijn in de app opgenomen; je mist als taxateur niets meer”, vertelt Hoebert. “Alle noodzakelijke documenten worden gebundeld aangeboden, zodat je niets separaat bij allerlei instanties hoeft op te vragen. Bovendien stelt de software referentieobjecten voor op basis van vergelijkbaarheid. De toelichting en een groot deel van de vergelijking worden automatisch ingevuld.” Volgens Hoebert bespaart de taxateur gemiddeld 1,5 uur per taxatie met de nieuwe digitale werkwijze. “We horen tevens van onze gebruikers dat zij door gebruik van de app accuratere en volledigere rapporten maken. Hierdoor krijgen zij van het validatie-instituut minder verbetervoorstellen en hechten opdrachtgevers meer waarde aan het rapport.” PASSENDE REFERENTIEWONINGEN Het Avix Woningwaarderapport is ontwikkeld door datatechbedrijf Matrixian Group. Deze tool is geen online opname-app, maar biedt ondersteuning bij het opsporen van de best passende referentiewoningen voor de taxatie van het vastgoedobject. Dat gebeurt met behulp van een geavanceerd rekenmodel, dat de uitkomsten baseert op een groot aantal kenmerken van vergelijkbare huizen, zoals verkoopprijzen, woningtypen, bouwjaar, woon- en perceeloppervlakten. Vervolgens wordt via een online pdf het woningwaarderapport in eigen huisstijl van de gebruiker gegenereerd. “Door de enorme toename van online vastgoeddata zagen allerlei vastgoedprofessionals door de bomen het bos niet meer en werd de administratieve lastendruk steeds groter”, zegt Luke Liplijn. Door al die data te bundelen en slim te combineren kan er volgens hem veel sneller en efficiënt vastgoed worden gewaardeerd. Daarnaast biedt het Avix Woningwaarderapport een overzicht van locatiegegevens, bouwtechnische informatie, het energielabel en een kadastrale kaart. Matrixian Group beschikt over data van meer 7,8 miljoen woningen in Nederland. Van iedere woning heeft het bedrijf meer dan 300 kenmerken die iets zeggen over de bouwkundige staat van de woning, duurzaamheidsniveau, het gebruik, de locatie en (markt)waarde. NAUWKEURIGHEIDSSCORE “Met onze voorspellingsmodellen proberen we de woningwaarde zo goed mogelijk te berekenen”, zegt Liplijn. “Dat doen we door bepaalde algoritmes in onze software in te bouwen. Daarmee woden automatisch de best passende referentiewoningen voor de gebruiker gegenereerd. Bij elke waardebepaling benoemen we een nauwkeurigheidsscore. Hoe hoger de score hoe meer de waarde in lijn is met de reële koopsom. De Erasmus Universiteit audit ons rekenmodel op betrouwbaarheid”, legt de CEO van Matrixian Group uit. Het Avix Woningwaarderapport voldoet aan de richtlijnen van het NRVT, dat een minimumaantal referentiewoningen voorschrijft bij het taxeren van een woning. KENMERKEN AVIX WONINGWAARDERAPPORT • Bij elke waardebepaling nauwkeurigheidsscore; • Rekenmodel best passende referentiewoningen op basis van vorig verkoopmodel, straat, postcode en woningkenmerken; • Maandelijks de Avix Woning Prijs Index voor iedere provincie en gemeente in Nederland; • Database per getaxeerde woning; • Database met woninginformatie van 7,6 miljoen Nederlandse woningen, met wekelijkse update; • Te gebruiken bij het NWWI; • Compliant met de NRVT-regelgeving; • Toegang tot alle koopsommen vanaf 1995; • Voorzien van Kadastrale Kaart en bijlage t.b.v. de taxatie. www.avixnl.nl 29 ׉ 7cassandra://7JzMSLTUXCvJZaMW7O2qDrIdf1KyxttZfyLMeREK5xE`_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://-7OIjczcMJE9Ef4inLkXEnJftDaQOf88nkBQ_p_FED0``׉ 7cassandra://4odUZZvxcIPHnZC9CALJxg21mCbYPfpCZ6KokMYiaRYt`s׉ 7cassandra://Mkh4gzL31wPXgQVPab_sj0ajy5UDAkd6S0Cim_U9RbM%`׉ 7cassandra://Q1wahGO75OFqoSpXjxM--ZbfXzYuPfnjeoo4jf6B1G4͠]_L$(@#ט66ru׉׉ 7cassandra://E-6frAuyjOzrRCKtAorDAh6BWXpVBktFpcqfQm2HyI0(`׉ 7cassandra://_t8t1V7tbycjSwfpkwlhdKlEuh94CH4kpu68h4mwJKg_^`s׉ 7cassandra://e-SSqt6rrswW7q7KOm1S78SBPpuPfMLiwq8MKGgi0K0`׉ 7cassandra://shx63qfsrQoZkEowphX-JkjV_4ufIxv6SrkfDdwuodE$͠]_L$(@$נ_L$(@&swW 9ׁHhttp://your-office.nlׁ ׁ Ј׉EYOUR OFFICE LOST TIJDGEBREK MAKELAAR OP TAXATIERAPPORT UITBESTEDEN Een taxatierapport opstellen is een flinke klus die vaak onderaan de takenlijst belandt. Waarom? Omdat het afronden van een taxatie veel tijd kost en tijd is iets dat veel makelaars niet in overvloed hebben. Maar een taxatierapport uitbesteden aan een ondersteunende partij kan dit tijdgebrek oplossen. Rianne Baars en Julie Groen van Your Office, een flexibele binnendienst in de makelaardij, vertellen wat de voordelen zijn van het uit handen geven van een taxatie. Julie Groen Baars en Groen werken dagelijks aan verschillende taxatierapporten voor hun klanten. Dat het maken van een taxatierapport dus een flinke klus is, weten zij als geen ander. Baars: “Het afhandelen van een taxatie heeft nogal wat voeten in de aarde. Zeker als makelaars het al heel druk hebben.” Het kan voor makelaars dus erg voordelig zijn om een taxatierapport te laten uitwerken door een partij die hierin gespecialiseerd is. De makelaar bespaart hiermee kostbare uren die elders ingezet kunnen worden, bijvoorbeeld in het aannemen van nóg meer taxaties. “Het is heel erg zonde wanneer het opstellen van een taxatierapport tot het laatste moment bewaard wordt. De tijd die makelaars hier normaliter aan kwijt zijn, kunnen ze beter besteden aan werk waar ze op dat moment harder nodig zijn,” vult Groen aan. VOORDEEL VAN INHUREN Makelaars kunnen dus een taxatie uitbesteden aan een tussenpartij zoals Your Office. Zeker wanneer een makelaar een hoge piek ervaart in de werklast en het opstellen van een rapport erbij inschiet. Het voordeel van het inhuren van een ge' De m󰈀󰈔󰇵󰈘a󰈀r 󰇼󰇵󰈼pa󰈀󰈸󰉄 h󰈏e󰈸󰈛󰈩󰇵 ko󰈻󰉄b󰈀󰈸󰇵 u󰈹󰈩n 󰇷󰈏e 󰈩󰈘d󰇵󰈸󰈼 in󰈇󰈩󰉜󰇵t ku󰈝󰈞󰈩n 󰉒󰈢󰈹de󰈝' specialiseerde partij is dat zij precies weten wat er in h׉ 7cassandra://Mkh4gzL31wPXgQVPab_sj0ajy5UDAkd6S0Cim_U9RbM%`_sL$(@׉E @tekst • Your Office beeld • Antoinet Murier partnercontent tuut (NWWI) aan zo’n rapport stelt. “Deze eisen worden steeds hoger waardoor het belangrijk is om hiervan op de hoogte te blijven. We onderhouden ook contact met het NWWI en passen de taxatierapporten op deze veranderingen aan. Doordat onze expertise ligt bij het opstellen van taxatierapporten, werken we snel en effectief. In de meeste gevallen is de taxatie al binnen een werkdag afgerond”, legt Baars uit. Anders dan administratiekantoren neemt een gespecialiseerde binnendienst het werk voor makelaars uit handen op hoog niveau. Het taxatierapport voldoet dus aan dezelfde kwaliteitseisen als wanneer een makelaar het zelf zou doen. Groen: “Bij Your Office staat kwaliteit op nummer 1. We zijn echt de rechterhand van de makelaar of taxateur en leveren de documentatie aan naar de wensen van de makelaar. Maatwerk en persoonlijk contact zorgen ervoor dat de makelaar alles uit handen kan geven bij de afwikkeling van het taxatierapport.” HOE HET UITBESTEDEN WERKT Hoe het uit handen geven van een taxatie eruitziet? Baars: “Wij ontvangen alle gegevens van de taxateur en gaan hier direct mee aan de slag. Tijdens dit proces houden we nauw contact met de taxateur.” Zo zijn er meerdere momenten waarop de ingeschakelde partij contact heeft met de makelaar/taxateur over de voortgang van het taxatierapport. “We zijn erg goed bereikbaar, waardoor ze ons kunnen benaderen wanneer het hen uitkomt.” ‘ Do󰈡r 󰈢󰈝󰉜e 󰈩x󰈥󰇵󰈹ti󰈻󰈩 󰈛󰇵t ta󰉕󰈀󰉄󰈏er󰈀󰈥󰈦󰈢r󰉃e󰈞 w󰈩󰈸󰈕󰇵n 󰉒e 󰈼n󰈩󰈗, eff󰈩c󰉃󰈏e󰇿 󰈩n 󰇵ffi󰇹ië󰈞t’ Baars en Groen denken tijdens het hele taxatieproces na over hoe de kwaliteit verder verbeterd kan worden. “We kijken bijvoorbeeld of de gekozen macro’s vlotter kunnen en of de referenties wel passen bij het pand. Dit doen wij allemaal volgens de werkwijze en de wensen van de taxateur”, aldus Groen. De tussenpartij past zich naadloos aan bij de stijl van de makelaar. Zo kan er gewerkt worden met op maat gemaakte templates voor de documenten die voor een taxatierapport nodig zijn. Deze worden dan volledig vormgegeven naar de persoonlijke wensen van de makelaar. Groen: “Uiteraard werken wij op basis van volstrekte geheimhouding.” OOK OP VASTE BASIS Your Office biedt een snelle oplossing voor een te hoge werkdruk zónder vaste personeelskosten. 31 MEER DIENSTEN Your Office doet veel meer dan taxeren. Als binnendienst kunnen zij backoffice taken van makelaars overnemen zonder vaste personeelskosten. Zo stellen ze ook koopovereenkomsten op, melden woningen aan en plannen ze bezichtigingen in. Maar ook voor de hele workflow kunnen makelaars aankloppen bij de dames van Your Office. Bezoek om meer te weten over de diensten van Your Office de website your-office.nl Voor het opstellen van een taxatierapport hebben makelaars meer tijd over om te investeren in andere projecten. Your Office is een flexibele binnendienst die op tijdelijke, maar ook op vaste basis taxatierapporten opstelt voor makelaars. “Hiermee ontzorgen we op een snelle en effectieve manier en leveren de documentatie aan op hoog niveau. Je kunt Your Office zien als׉ 7cassandra://e-SSqt6rrswW7q7KOm1S78SBPpuPfMLiwq8MKGgi0K0`_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://UOxmrUQYp9t_BQSnwvgkJVVHeF9d-BxDdH2-xzqDGkQ`׉ 7cassandra://W6m1UYx95GkMpYqSBRe77TygTDcdyQlJFBFUjp4JBtM\B`s׉ 7cassandra://3E7Bfqrz-R4edgN4CfGksMwOfNWzOZH_QERv7jX-VVs"P`׉ 7cassandra://hqZEQB9pU6G3jHKjmQVNmmIPnIFeRcbXGRtmNLbgQI4I͠]_L$(@'ט66ru׉׉ 7cassandra://wR-kbX-S-fO9lWaOmjOgggomavdhGY2w6fwfPNY7UHA^`׉ 7cassandra://6LrYjsDe3NgP4l_5ByJaYuCtqbD1reZ2p2iiO4K-fGIeg`s׉ 7cassandra://_uGPz7cBZtJl7rexRiGl7uu7LfKM0oSByhmDzbl_juE`׉ 7cassandra://xIIgA1jugGqpOTBmVY76-Qj7tzto-aifPB7h2sHkyQY|T$͠]_L$(@(׉EEEN MAKELAARSFAMILIE MET DUIDELIJKE TAAKVERDELING HET EIGEN GEZICHT In deze rubriek staat een makelaarskantoor centraal waarbij een vader en moeder samen met zoon(s) of dochter(s) aan het roer staan. Wat hebben ze gemeen, kunnen ze goed samenwerken en hoe verdelen ze de taken? Dit keer Nico Olsthoorn (73), zijn zoon Gert-Jan (45) en dochters Esther (42) en Judith (39) in Den Haag. 32 VASTGOED ACTUEEL | december 2020 ׉ 7cassandra://3E7Bfqrz-R4edgN4CfGksMwOfNWzOZH_QERv7jX-VVs"P`_sL$(@׉E3• Olsthoorn Makelaars Van start in: 2006 Waar actief: regio Haaglanden en Westland Specialisatie: woningen, bestaand en nieuwbouw Brancheorganisatie: lid van NVM Aantal medewerkers: 35 Bijzonderheden: 2 vestigingen in Den Haag, 1 in Naaldwijk tekst • Pieter de Leeuw vader & zoon & dochters Misschien zijn ze met zijn drieën wel de volmaakte makelaar, de strateeg, de manager en het sociale dier. Gert-Jan, Judith en Esther Olsthoorn zorgden met elkaar in ieder geval voor een opmerkelijk snelle groei van Olsthoorn Makelaars in Den Haag. In de eerste jaren trad hun vader Nico op als coach, al zegt hij zich nu, als gevolg van corona en bescheidenheid, te beperken tot koffiedrinken. Net voor aanvang van de kredietcrisis, in 2006, besloten Gert-Jan en Esther dat het moment was gekomen om hun droom te realiseren en een makelaarskantoor in Den Haag te openen, aan de rand van de uitgestrekte Vinex-wijk Wateringse Veld. Nico had toen al een leven als makelaar achter de rug, met een bijzondere specialisatie. In opdracht van lokale overheden kocht hij landbouwgronden voor nieuwbouw of voor bedrijfsterreinen. Esther: “Ik dacht altijd dat ik nooit zou gaan doen wat mijn vader deed omdat hij zo hard moest werken.” EEN STAPJE VERDER De kredietcrisis noemt Gert-Jan geen groot nadeel voor het kantoor. Hij legt uit: “Als het allemaal meezit, is het niet zo makkelijk om als makelaar je eigen gezicht te laten zien, maar bij tegenwind wordt het een stuk eenvoudiger om je te onderscheiden.” Dat doen ze, naar eigen zeggen, door op bijna ieder vlak een stapje verder te gaan dan hun collega’s. Inmiddels, veertien jaar na de start, telt Olsthoorn Makelaars 35 medewerkers die zijn verdeeld over drie vestigingen in Den Haag en Naaldwijk. “Groeien is niet per se een doel op zichzelf”, aldus Gert-Jan. “maar als ik kansen zie, laat ik ze niet lopen.” Hij noemt zichzelf eerder ondernemer dan makelaar, is overtuigd van het belang van marketing en verliefd op technische snufjes die kunnen worden ingezet bij de presentatie van een woning. Waarbij het bepaald niet de bedoeling is dat de kandidaat-koper wordt verleid met mooie plaatjes. Realisme is het sleutelwoord. GROOTHOEKLENS TABOE Nico: “Integriteit staat hier hoog in het vaandel.” Zo heeft Gert-Jan zijn veto uitgesproken over het gebruik van een groothoeklens. “Volgens mij heeft het geen enkele zin, omdat je dan bij de bezichtiging te maken krijgt met een klant die teleurgesteld is over de kleine woonkamer.” Het is juist van belang om de kandidaat-koper van eerlijke informatie te voorzien. “Dat begint al met de foto’s op het internet en ons tijdens de bezichtiging probe'Ik 󰇷a󰇸h󰉃 󰇶󰈀t 󰈏󰈔 󰈞o󰈡󰈏t 󰉛o󰉉 do󰈩󰈝 󰉓󰇽t 󰈚i󰈒n 󰉏󰈀󰇶󰇵r 󰇷e󰈩󰇶' men, misschien wel de grootste beslissing van hun leven, dan laat me dat niet los en wil ik daar helemaal voor gaan. De reden dat ik dit werk doe, in ieder geval voor het grootste deel, zijn die blije gezichten.” MANUSJE VAN ALLES Gert-Jan noemt zichzelf ‘het manusje van alles’. Hij is dan weer op het ene, dan weer op het andere kantoor. Een hoogtepunt in voor hem elk jaar een bezoek aan de Inman Connect beurs in New York, waar de noviteiten worden gepresenteerd en waar, met een zeker voorbehoud ‘in kaart wordt gebracht wat ons in Europa te wachten staat.’ Zijn zussen noemen hem een makelaar met een visie op het vak. Zelf hamert hij erop dat er altijd nog een stap extra gezet kan worden. Een eenvoudig voorbeeld om zijn visie te illustreren is op een paar stappen van het makelaarskantoor aan Wateringse Veld te vinden. In de voortuin van een eengezinswoning staat een boord van Olsthoorn Makelaars waarop te lezen staat ‘Psssttt… binnenkort in de verkoop’. “Als je als makelaar het verschil wilt maken, gaat het om eerlijkheid en aandacht” aldus Gert-Jan. Vader Nico luistert, slaat zijn benen over elkaar en drinkt van zijn koffie. 33 ren op te stellen als de makelaar van de kopende partij.” Judith: “Wij kiezen op geen enkel moment voor de korte termijn.” HELDERE TAAKVERDELING De taakverdeling tussen de broer en de zussen is helder. Judith, die iets later aansloot, is verantwoordelijk voor de bedrijfsvoering en het managen van het personeel. Esther is het meeste de makelaar van de drie, kan van enthousiasme nauwelijks stil blijven zitten als zij begint te praten over haar vak en over haar klanten. Ze houdt zich vooral bezig met de nieuwbouwprojecten en dat zijn er nogal wat. Daarbij zit ze niet alleen met de projectontwikkelaar of de investeerder om de tafel, maar verkoopt ze ook zelf. “Mijn vader zegt wel eens, Esther verhuist met haar klanten mee.” Ze glimlacht een tikje schuldbewust, “dat is ook wel zo, dat zou ook wel wat minder kunnen, maar als ik denk aa׉ 7cassandra://_uGPz7cBZtJl7rexRiGl7uu7LfKM0oSByhmDzbl_juE`_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://IPhdHE9CKjJbkWnZKZvNk4TokmtPClHsu3R2HyAIPx0`׉ 7cassandra://6HxmGMF56EyE9sAqwT7lXqQE6ZV4Ur9WiSUPh8QnVOQ88`s׉ 7cassandra://HyArSDdEm3X-EWz-ctVPnHz2TJPL_XNoMre5MPURK5g%`׉ 7cassandra://pg6obBnKxtaZiNWSJFOgCS9PLsmBPouX6F-C-eBYuwQ*͠]_L$(@*ט66ru׉׉ 7cassandra://WLr7Ccv7loXw9kAAFS04fnzofIwilAggIi_F-u_iyMMi`׉ 7cassandra://KJyzej3Uh2k28qQ7HFnreEjGqkOkJk9srQPyQRGVeZ0fL`s׉ 7cassandra://2BzOo_cfe3op74w1wNFbfaKSRj5StI7oE0qzsZlaNNw`׉ 7cassandra://--5emzvj-_x3-UJUTQ2Hm1vay6Dx3sV4cTD90EMp5eY͋͠]_L$(@+׉E׉ 7cassandra://HyArSDdEm3X-EWz-ctVPnHz2TJPL_XNoMre5MPURK5g%`_sL$(@׉E Laurens van de Noort (36) tekst • Jaap Hoeve is algemeen directeur van Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere beleggers in vastgoed. onbescheiden vragen ‘SCHULD ONTERECHT BIJ PARTICULIERE BELEGGERS NEERGELEGD’ 'MINISTER SCHIET DOOR MET OVERDRACHTSBELASTING' Laurens van de Noort van Vastgoed Belang vindt het besluit om de overdrachtsbelasting te verhogen (van 2% naar 8%) voor woningkopers die niet zelf in de woning gaan wonen, onbegrijpelijk. Waarom onbegrijpelijk? “In de kern wordt de schuld van de problematiek op de woningmarkt onevenredig en onterecht bij particuliere beleggers neergelegd. De verhuurdersheffi ng staat – terecht – ter discussie. Maar tegelijkertijd wordt er jaarlijks € 600 miljoen aan lastenverzwaring afgewenteld op vastgoedpartijen – zij die ervoor moeten zorgen dat er de komende tien jaar een miljoen woningen gebouwd worden. Die verhoging wordt bovenop de andere ingrijpende maatregelen gestapeld waar particuliere verhuurders de komende tijd mee te maken krijgen.” Welke andere maatregelen zijn dat? “We waren akkoord met een algehele beperking van de huurprijsstijging met 2,5% bovenop de infl atie zoals de minister afgelopen zomer besloot. Maar de wet is er nog niet of prompt gebeurt waar we al bang voor waren en werd dit percentage al stevig omlaag bijgesteld, naar 1%. Daarnaast is er de maximering van het aandeel van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel, waardoor veel (middenhuur)woningen in populaire steden terugvallen in het gereguleerde segment. En als klap op de vuurpijl komt er een opkoopbescherming waarbij buy-to-let (het opkopen van een woning om hem te verhuren, red.) aan banden wordt gelegd. Terwijl juist buy-to-let de afgelopen jaren heeft gezorgd voor een verdubbeling van het aanbod aan huurwoningen in het middensegment. Mogelijk komt daar in een nieuwe kabinetsperiode nog een hogere vermogensbelasting bovenop.” Begrijpt u wel dat de minister maatregelen wil nemen? “Natuurlijk. En ik vind ook dat er problemen zijn op de woningmarkt die aangepakt moeten worden. Maar nu schiet de minister door in de wens om daadkracht te tonen. Die focust onterecht op de particuliere huursector, de kleinste van Europa. Huurders zullen daar de dupe van worden. Terwijl iedereen het erover eens is dat de middeninkomens de pijn van de woningmarkt het hardste voelen. Deze maatregelen zullen averechts werken.” Wat zou er wel moeten gebeuren? “Het hele systeem van de woningmarkt is een kruk op twee poten – de koopmarkt en de sociale huursector worden beide zwaar gesubsidieerd en de vrije huursector niet. Daar zou iets aan moeten veranderen, in de vorm van een generieke, woonvormneutrale, ondersteuning. Dat is een grote ingreep en is niet iets wat vandaag op morgen verandert. Maar dat is geen excuus om er niet mee te beginnen. Als een volgend kabinet het voortvarend aanpakt, kunnen er over een jaar of vijf fl inke stappen gezet zijn.” 35 ׉ 7cassandra://2BzOo_cfe3op74w1wNFbfaKSRj5StI7oE0qzsZlaNNw`_sL$(@_sL$(@krבCט6ru׉׉ 7cassandra://NIBcASmBrkcTLDzNRT2wuvbpZ0liC3QkQvfBq6Ve298?`׉ 7cassandra://jWlyaR9WRu-JnI2zmz9OZghZ1eIcfIjY2widokmqzPU]w`s׉ 7cassandra://-23a77XABFx2QwelGdmwyWrWGyxkAYzBMoOX-sG1v3c&`׉ 7cassandra://FLyLJUyrUjWLsYeE20Z_Q7pWLn1CC3L8krW5W7M6PIov͠]_L$(@-ט66ru׉׉ 7cassandra://a3Vt16H2atE5hOLtjDqkSodzP4oV6WgZl0T6gpdm5nY`׉ 7cassandra://EQe5X1G_lsfPiSmGwDoHQLSZcyqKQmHR-fO4PQmNIrIf`s׉ 7cassandra://u653YuyrdCiE1CpieHtvH9KeYjQnkWdfKIsPTlPFQAAo`׉ 7cassandra://sWpKNNypU7iW5PE5m6KT7HyFdyMjMER2BMa8I40XnhA͐@͠]_L$(@.׉EDE TOEKOMST: VIERKANTE METERS BOVEN WOONGENOT thema Taxatie & regelgeving METEN IS WETEN De exacte maten van een verkoopwoning worden door de steeds stijgende vierkantemeterprijzen, met name in grote steden als Amsterdam, steeds belangrijker. De mondige woonconsument legt vaker de focus op één van de categorieën van de meetinstructie: Gebruiksoppervlakte Wonen. Bonnie Allart van Bonstaete Opleidingen signaleert deze trend en schetst de toekomst van het inmeten. 36 VASTGOED ACTUEEL | december 2020 De goed geïnformeerde en mondige woonconsumenten kijken bij de aanschaf van een woning tegenwoordig vaak naar de ‘leef’meters, volgens opleidster Allart. “Ze vergeten dat overig inpandige ruimten, als bergzolders en buitenbergingen, ook onderdeel van de woning zijn en eveneens belangrijk voor de waardebepaling.” De focus op wat tegenwoordig GO wonen heet, komt onder andere door de introductie van vier categorieën van de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen in 2009. “Er kwam onderscheid tussen gebruiksoppervlakte (GO) wonen, GO overig inpandige ruimte, GO gebouwgebonden buitenruimte en GO externe bergruimte. De categorie GO wonen heeft de hoogste prijs per meter. En is in de optiek van de woonconsument dus extra belangrijk voor de waardebepaling.” ׉ 7cassandra://-23a77XABFx2QwelGdmwyWrWGyxkAYzBMoOX-sG1v3c&`_sL$(@׉Etekst • Judith Bakkers beeld • 11A Fotografie meetinstructie MEETAPPARATUUR Nauwkeurige en snelle inmeetapparatuur kan bijdragen aan een goede meting. Matterport kan inmeten, maar dat duurt vrij lang. Pioniers Zibber en Zien24 sturen respectievelijk hun fotografen op pad met een Leica scanner en een GeoSLAM. Beide zijn (hele dure) pointcloud machines, die razendsnel de aanwezigheid van wanden en vloeren waarnemen. Voor berekeningen ontwikkelden de bedrijven hun eigen software. Allart ziet binnenkort andere ontwikkelingen komen: “Goedkopere en eenvoudige oplossingen zijn apps, die met iPhone of iPad (voorzien van Lidar technologie) ook ruimten kunnen meten.” Tel daarbij de overspannen woningmarkt en de stijgende woningprijzen bij op en een focus op de meterprijs is geboren, aldus Allart. “Mensen willen de daadwerkelijke gebruiksoppervlakte wonen op de centimeter nauwkeurig gemeten hebben, want ze denken dat alleen die meters de huizenprijs bepalen. Woongenot speelt daarbij geen rol meer.” En was die focus eerst alleen in Amsterdam zo hevig, het breidt zich steeds verder over het land uit, merkt ze. “In verband met covid trekken mensen vanuit de stad naar de buitengebieden, waar nu ook een overspannen markt dreigt en dezelfde vierkantemeter-gekte ontstaat.” AMERIKAANSE TOESTANDEN Die verandering in consumentdenken heeft gevolgen voor makelaars/taxateurs. Allart maakt zich daar zorgen over. “Makelaars zijn altijd eindverantwoordelijk en worden steeds vaker ter verantwoording geroepen over hun meetresultaten, ook die uit het verleden. Een makelaar kwam onlangs bij me. De nieuwe woningeigenaren wilden geld terug van de makelaar toen hun serre ging lekken. Omdat daar het woongenot nu verminderd was, vonden ze dat de ruimte niet meer voldeed aan GO ' In 󰇼u󰈎󰉄󰇵n󰈇e󰇻󰈎󰇵d 󰇷󰈹e󰈎g󰉃 de󰉛󰈩󰈘f󰇷󰇵 󰉐i󰈩r󰈔󰇽󰈞te󰈚󰈩󰉄󰇵rge󰈔󰉄󰈩 t󰇵 o󰈝󰉄s󰉃󰈀󰇽󰈞' wonen.” Die houding geeft precies weer wat er op dit moment gaande is en hoe de toekomst van het meten er uit gaat zien, voorspelt de opleidster. “We krijgen hier Amerikaanse toestanden, waarin (voormalige) kopers taxateurs/makelaars aanklagen over metingen uit het verleden. Consumenten begrijpen niet dat een taxatie/verkoopprijs niet alleen om vierkante woonmeters draait. De overige gebruiksoppervlakten, maar ook de buurt, tuin, onderhoud en referentiepanden worden meegenomen in de waardebepaling.” Hoewel dit soort apparaten waarschijnlijk heel nauwkeurig kunnen meten, blijft het toekennen van het soort gebruiksoppervlakte toch mensenwerk. “Die cloudpointer heeft er geen idee van of er beton ligt, verwarming of ventilatie aanwezig is en of er een permanente gevel is.” Toch denkt Bonnie Allart dat meetapparatuur de toekomst van het inmeten is, en neemt het digitaal scannen mee in haar opleidingen volgend jaar. “Eind volgend jaar zullen veel laserafstandsmeters ingewisseld worden voor andere slimme apparatuur, die menselijke fouten wellicht minimaliseren”, verwacht ze. AANGEKLAAGD Metingen moeten dus foutloos zijn. “Makelaars moeten daar rekening mee houden als ze zelf inmeten”, meent Allart. “Wat valt er objectief gezien (niet emotioneel) onder GO wonen en wat niet. Omdat er nu ook drie andere categorieën zijn, kunnen in grijze gebieden per ongeluk, of moedwillig, fouten gemaakt worden door verkoopmakelaars. Onafhankelijke inmeetbedrijven daarentegen, zullen ruimten vaker als inpandig dan wonen betitelen. Maar ook zij kunnen fouten maken.” Ze waarschuwt makelaars en taxateurs: “Steeds vaker beslist de rechter in faveure van de consument. Want ook als de makelaar het inmeten door een derde laat uitvoeren, blijft de makelaar aansprakelijk. Daarom is inmeten hot en bij Vastgoedcert verplichte kost voor de PE punten. En niet voor niets!” AANKOOPINMETING IS OPLOSSING “We zijn in andere tijden beland”, concludeert de opleidster. “Voorheen vroeg geen mens zich af hoeveel meters voor wonen geschikt waren en ging men alleen af op een prettig huis en/of een goede plek. Kopers van nu denken veel meer als beleggers en vergeten dat ze een leefhuis zoeken.” Allart denkt dat dit probleem makkelijk op te lossen is. “Laat de aankopende partij ook een professionele inmeting doen. Maak dat onderdeel van de onderzoeksplicht. Dan kan er nooit meer achter׉ 7cassandra://u653YuyrdCiE1CpieHtvH9KeYjQnkWdfKIsPTlPFQAAo`_sL$(@ā_sL$(@ÁkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://1FPzTYy-OiwtVIw5Ii0SPsjkdBpu2UcrdYq7xHweFXcM\`׉ 7cassandra://4ixj8zUg_x6lZ2bJ82l9VhSB43pueQM9iV6X6Th2Dw0S|`s׉ 7cassandra://uhhtYlNtOKB8epWPKIbm4fjARLKzVFq7JgGJyD3dFtY]`׉ 7cassandra://D55eHUobpkvET20fq8txaPo22oNEhVA0wWZf7Pe9n6o͠]_L$(@1ט66ru׉׉ 7cassandra://sk_Z0siqXNs7pihXT5Gnr5DDWHIBSw8y-j0UDZavEw0`׉ 7cassandra://Q208foNdvgPFo7orqG_Lwzz8sx4pVcjO3gt5QSjaP8sW]`s׉ 7cassandra://D4SrSiC7MYWLaeRzmTjdE1KNIZsyPZ30NiNFNN8sB_s[`׉ 7cassandra://v8N0lueo7seh0_pEZWTp0zzrUDndmEUyMNEaD1E8IL8̆͠]_L$(@2נ_L$(@0Zb9׉H!http://www.vandesandeadvocaten.nlGׁ ׁ rנ䊝.|!V&9׉Hhttps://roxxle.nl/certificatenG׉ ׁ  default styleנ*.|"V́9׉Hhttps://www.roxxle.nlG׉ ׁ  default styleנ_L$(@6Zf 9ׁH!http://www.vandesandeadvocaten.nlׁ ׁ Ј׉EEEN WONINGPLATFORM BESTAAT BIJ DE GRATIE VAN MAKELAARS… …EN NIET ANDERSOM ■ géén prijsopdrijving, want roxxle is en blijft gratis ■ roxxle is onafhankelijk, dus voor álle makelaars ■ deelnemende makelaars participeren automatisch in roxxle ■ plaats uw woningaanbod en verwerf gratis een certificaat op naam t.w.v. €100,Makelaars zijn gezamenlijk mede-aandeelhouder van roxxle door middel van certificaten op naam. Als certificaathouder heeft u inspraak en dividendrecht. Daarmee wordt gegarandeerd dat roxxle van en voor makelaars is, nu en in de toekomst. Ga naar roxxle.nl/certificaten en ontvang uw 1ste certificaat op naam gratis home sweet home ׉ 7cassandra://uhhtYlNtOKB8epWPKIbm4fjARLKzVFq7JgGJyD3dFtY]`_sL$(@׉E tekst • Johan van de Sande beeld • Rens Groenendijk column thema Taxatie & regelgeving HET GESCHIL OPTIMISTISCH? DAN SCHADEPLICHTIG Laat ik maar meteen met de deur in huis vallen: van een taxateur wordt buitengewoon veel verwacht, en dat voor een betrekkelijk laag honorarium. Een taxatierapport (‘een professionele taxatiedienst’) omvat met alle bijlagen een klein naslagwerk over een onroerende zaak waarbij een hoeveelheid aan civielrechtelijke en bestuursrechtelijke aspecten nauwkeurig onderzocht moet worden. Een echtpaar kocht in 2004 een woning in een bosrijk gebied. De taxateur maakte een rapport op ten behoeve van de fi nanciering. Onder het kopje ‘omgeving’ vermeldde de taxateur dat er geen omgevingsfactoren zijn die de toekomstige waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden, zoals planologische ontwikkelingen. Bij ‘publiekrechtelijke aspecten’ meldde de taxateur dat het object bestemd is voor het gebruik ‘wonen’. Dat stond niet zo in het bestemmingsplan, maar de gemeente zou dit legaliseren. Hij taxeerde het object op € 650.000. De koopprijs bedroeg € 315.000. De bank leende € 450.000 uit aan het echtpaar. Zes jaar later roerden de buren zich. Het gebruik van de boswoning was in strijd met het bestemmingsplan, luidende: “multifunctioneel bos zonder bebouwingsmogelijkheden”. De gemeente moest uiteindelijk handhaven. ' Het 󰈇󰈩󰇻r󰉊i󰈔 ‘󰉓󰈡n󰇵󰈝’󰈼to󰈝󰇶 n󰈎󰇵󰉃 zo 󰈎󰈝 󰈋󰇵t 󰇼e󰈼t󰈩󰈚󰈛󰈏n󰈇󰈼p󰈗a󰈞' Het echtpaar betaalde de hypotheekrente niet meer. De bank moest veilen, maar ging fl ink het schip in. Het onderpand bleek achteraf een stuk bos te zijn met een waarde van € 10.000,-. Zowel het echtpaar als de bank claimden schadevergoeding bij de taxateur. Het echtpaar ving uiteindelijk bot, omdat zij niet tijdig had geklaagd, terwijl zij al jaren (sinds 2010) op de hoogte was van de beroepsfout. Die ‘vrijspraak’ hielp de taxateur echter niet in zijn geschil met de bank. Het hof oordeelde dat de taxateur jegens de bank zijn zorgplicht heeft 39 geschonden door geen bijzondere melding te maken van het feit dat het bestemmingsplan wonen niet toeliet. Dat de gemeente het woongebruik gedoogde en iedereen indertijd optimistisch was over legalisatie mag dan wel het geval zijn, maar dat nam niet de verplichting van de taxateur weg om de bestaande bestemming correct te vermelden in ׉ 7cassandra://D4SrSiC7MYWLaeRzmTjdE1KNIZsyPZ30NiNFNN8sB_s[`_sL$(@ǁ_sL$(@ƁkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://hkTIA4ZkEzoTrPZtC2QMR675Pz0AVnZcHgKc9qRqzy4>`׉ 7cassandra://D-sHwgKS0hzpjaz7QrIe5Vub9M_WxSvI1Y3fy8afy-UG`s׉ 7cassandra://8RWVXQ1zhK1F-Ie7i-lQdwqVLu1KU4xYQVMWab_Gtl8`׉ 7cassandra://1v71b5oVuxd73osjWNZDMYc8d2XKvjlTsf_YzMtwe5g9'(͠]_L$(@7ט66ru׉׉ 7cassandra://2PP8dJqffIHCUCcXQHo-uRUJwxan6t12onxu69C3akY<`׉ 7cassandra://25FXkFCthvH87fblGDWmsQvggS1pQ-2Ha8hOKL3ix-Ih`s׉ 7cassandra://SYQCHnQDRHr1y1KkDcfLyi2ZcWnA9OQGv45_tappylU`׉ 7cassandra://Y4Qpiu62vom4iNTjriHvX62bUHEmeoSunkrGwLkhyCk͊,͠]_L$(@8נ_L$(@4̋9׉Hhttp://www.deleeuw.nlGׁ ׁ rנ_L$(@Á 9ׁHhttp://www.deleeuw.nlׁ ׁ Ј׉E`OVERDRACHTSBELASTING, WIE BETAALT WAT? Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: Het kabinet wil de tarieven van de overdrachtsbelasting tijdelijk aanpassen. Een overzicht van de consequenties en voorwaarden. Vanaf 1 januari 2021 geldt voor starters een vrijstelling, maar beleggers gaan juist meer betalen. Woningmakelaars krijgen een hoop vragen van kopers: 40 VASTGOED ACTUEEL | december 2020 wie komen er precies in aanmerking voor de regeling, is het verplicht om er gebruik van te maken en is het mogelijk om een geplande overdracht uit te stellen? ׉ 7cassandra://8RWVXQ1zhK1F-Ie7i-lQdwqVLu1KU4xYQVMWab_Gtl8`_sL$(@׉EPtekst • Dorine van Kesteren helpdesk De k󰈡󰈥󰇵󰈹s 󰈚o󰈩󰉄󰇵n e󰉕󰈦l󰈎󰇹󰈏e󰉄 v󰈩󰈸󰈕l󰇽󰈸e󰈞 da󰉃 󰉜󰈎j 󰇷󰇵 󰉓on󰈎󰈝󰈈 p󰇵󰈸󰈛an󰈩󰈝󰉄 z󰇵󰈗󰇿 ga󰈀󰈝 󰇻󰇵wo󰈝󰈩󰈞 Starters betalen vanaf volgend jaar geen 2% overdrachtsbelasting meer, maar 0%. Voorwaarde is dat zij niet ouder dan 35 zijn. Het is een eenmalige vrijstelling: wie voor zijn 35ste voor de tweede keer een woning koopt, kan er dus niet nog een keer een beroep op doen. Maar let op: ook doorstromers jonger dan 35 komen één keer in aanmerking voor de regeling. Geen eis is namelijk dat de ‘starter’ nog nooit een huis in bezit had. Als slechts een van beide partners in de doelgroep valt, dan wordt de vrijstelling naar rato van de eigendomsverhoudingen bepaald. Worden beide partners voor de helft eigenaar, dan moet over de ene helft van het aankoopbedrag 0% overdrachtsbelasting worden betaald en over de andere helft 2%. NIET VERPLICHT Een beroep op de startersvrijstelling lijkt niet verplicht te zijn. In theorie is het dus mogelijk dat een koper zijn vrijstelling ‘bewaart’ voor het moment waarop hij of zij een duurder huis koopt en het belastingvoordeel groter is. Aanvankelijk kende het aankoopbedrag geen grens, maar als onderdeel van een deal met de PvdA en GroenLinks heeft minister Ollongren van Wonen de Tweede Kamer inmiddels laten weten dat de vrijstelling alleen nog geldt voor huizen van maximaal € 400.000. De regeling geldt alleen voor mensen die de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken. In de akte van levering en in een speciaal formulier verklaren de kopers expliciet dat zij de woning permanent zelf gaan bewonen. Daarnaast moeten ze schriftelijk aangeven bij de notaris de vrijstelling nooit eerder te hebben toegepast. De Belastingdienst controleert achteraf of dit klopt. Wat als een starter gebruikmaakt van de vrijstelling en de woning later toch gaat verhuren? Dat mag als dit op het moment van aankoop niet te voorzien was, bijvoorbeeld omdat de koper een baan in het buitenland aangeboden krijgt. Overtreedt iemand de regels bewust? Dan loopt hij het risico dat de Belastingdienst in een naheffing alsnog 8% in rekening brengt, in het slechtste geval vermeerderd met een boete. Dit gebeurt ook als aan het licht komt dat een koper voor de tweede keer de vrijstelling inroept. LEVERINGSDATUM VERZETTEN De overdracht uitstellen tot 2021 kan dus voor startende kopers een flink financieel voordeel opleveren. Zij moeten dan wel eerst checken of de hypotheekofferte en de bankgarantie volgend jaar nog geldig zijn. Daarnaast moeten ze instemming van de verkoper zien te krijgen. Die zal sowieso een vergoeding willen voor de kosten waar hij tegenaan loopt, zoals gemeentelijke belastingen, extra hypotheek-lasten en kosten van de opstalverzekering. Verkopers die de opbrengst nodig hebben voor de aankoop van hun nieuwe woning, moeten soms overbruggingsfinanciering regelen. Als dat niet lukt op korte termijn, houdt het natuurlijk op. Stel dat de verkoper zelf al een ander huis heeft gekocht en geen dubbele lasten wil. Dan biedt de sleutelovereenkomst vaak uitkomst: de overdracht wordt dan uitgesteld, maar de koper kan de woning wel alvast gebruiken. In dat geval blijft de verkoper juridisch eigenaar, maar gaan het risico en de economische eigendom van de woning wel over naar de koper. Wordt de sleutelovereenkomst nog dit jaar getekend? Dan kan dit betekenen dat de koper toch 2% overdrachtsbelasting moet betalen, ook al vindt de juridische levering pas plaats in 2021. BELEGGERSTARIEF Voor vastgoedbeleggers, investeerders en kopers van een tweede woning wordt de overdrachtsbelasting volgend jaar verhoogd van 2% naar 8%. Dit geldt ook voor ouders die een woning kopen voor hun (studerende) kind. De achterliggende gedachte is dat (particuliere) beleggers de afgelopen jaren met name in de grote steden steeds meer bestaande koopwoningen hebben opgekocht om vervolgens te verhuren. Daardoor zouden starters steeds vaker achter het net vissen. Beleggers hebben er dus baat bij de leveringsdatum te vervroegen. Maar ook dat lukt lang niet altijd in de praktijk. Het is momenteel erg druk bij banken en hypotheekverstrekkers, dus het is twijfelachtig of de verkoper de aflossing van de hypotheek – nodig om de woning te kunnen overdragen – op tijd voor elkaar krijgt. Daarbij komt dat de agenda van notarissen dichtslibt in de laatste weken van het jaar. TIJDELIJK Volgend jaar gaan er kortom drie tarieven gelden: 0% voor ‘starters’, 2% voor andere kopers die een huis kopen dat ze zelf gaan bewonen en 8% voor beleggers. De startersvrijstelling is tijdelijk en vervalt in principe op 1 januari 2026. Het hoge tarief van 8% wordt in de voorstellen׉ 7cassandra://SYQCHnQDRHr1y1KkDcfLyi2ZcWnA9OQGv45_tappylU`_sL$(@ʁ_sL$(@ɁkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://d_th8TX9RqgKT6oltaxVKiNPGmjrJpJRz_6lGaPFYe8[`׉ 7cassandra://h61-CHIQGHS2UPlE-zqr8L-Zw9htfr4q5cFkvEfZYpIw`s׉ 7cassandra://F6-KcLs3gwUDh0w6jvEF77kG4jx95029qhfNDAOCVHg!O`׉ 7cassandra://UIB5vdm7KtBLoX-QDcvWeBe-6TRFUl9t71jHolNbbW8͗8X͠]_L$(@Bט66ru׉׉ 7cassandra://yYY-aKgAzOwpT2POMgiauI3wm-Txz7umZE8oQrW5VyM`׉ 7cassandra://8JaEq1_c5H2pEtM9cU7OjhI7kUiaAt7xbiI-BGgunoI^`s׉ 7cassandra://-bz7M6m-ywAyFeLBG87MQfzP29RQd178OkONhswy5hg$b`׉ 7cassandra://LtlMXTjwahk7BObll-KKm7HjC17sU66NleV0ORGrU2A*͠]_L$(@Cנ_L$(@:̟b̸9׉Hmailto:theo@propertypeople.nlGׁ ׁ rנ_L$(@;kC̈ 9׉Hhttp://www.vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ_L$(@<Zց̟ 9׉H"mailto:redactie@vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ_L$(@=Z̟ 9׉H"mailto:redactie@vastgoedactueel.nlGׁ ׁ rנ_L$(@>6zy 9׉Hmailto:thila@acquimedia.nlGׁ ׁ rנ_L$(@?6z 9׉Hmailto:henk@acquimedia.nlGׁ ׁ rנ_L$(@@$̾ 9׉H&http://www.vastgoedactueel.nl/magazineGׁ ׁ rנ_L$(@O$̳ 9ׁH&http://www.vastgoedactueel.nl/magazineׁ ׁ Јנ_L$(@L6o 9ׁHmailto:henk@acquimedia.nlׁ ׁ Јנ_L$(@K6zm 9ׁHmailto:thila@acquimedia.nlׁ ׁ Јנ_L$(@JZ̔ 9ׁH"mailto:redactie@vastgoedactueel.nlׁ ׁ Јנ_L$(@IZց̔ 9ׁH"mailto:redactie@vastgoedactueel.nlׁ ׁ Јנ_L$(@HkC| 9ׁHhttp://www.vastgoedactueel.nlׁ ׁ Јנ_L$(@Gpfv 9ׁHhttp://2bconnected.orgׁ ׁ Јנ.|#*_:9׉Hhttps://2bconnected.org/G׉ ׁ  default styleנi.|$C_:9׉Hhttps://propertypeople.nl/G׉ ׁ  default styleנx;9׉Hhttps://www.kpe.nl/G׉ ׁ  default styleנ`x;R9׉H$https://www.kpe.opleidingsportaal.nlG׉ ׁ  default styleנ_L$(@F̟f̩ 9ׁHmailto:theo@propertypeople.nlׁ ׁ Ј׉Evacatures AMSTERDAM Makelaarskantoor in de regio Amsterdam zoekt een assistent-makelaar ARMT/KRMT voor een takenpakket in de (commerciële) binnendienst. Het kantoor richt zich op het kopen en verkopen van woningen en appartementen voor particulieren, bedrijven en in het bijzonder voor expats. Als assistent-makelaar draai je volledig mee en ondersteun je de makelaars op alle fronten. Een groot deel van de clientèle bestaat uit expats, jij beheerst de Engelse taal dan ook uitstekend. NIJMEGEN NVM-kantoor in Nijmegen zoekt een proactieve ondernemende makelaar met enkele jaren ervaring als RM of RMT (eventueel K-RMT) in het veld (bij voorkeur in de regio Nijmegen). Je bent toe aan een nieuwe stap in je carrière en krijgt de mogelijkheid om het voortouw te nemen op de vestiging en toe te treden als partner. Je krijgt de dagelijkse leiding, stuurt het team aan, bent een enthousiaste persoonlijkheid en je houdt van het coachen en verbeteren van de medewerkers. ROTTERDAM TW3 in Rotterdam zoekt een commerciële binnendienstmedewerk(st) er met relevante ervaring binnen het vastgoed en de makelaardij. TW3 vormt dé verbindende factor tussen bouwbedrijf of projectontwikkelaar en de koper die een nieuwbouwwoning zoekt. Je bent het eerste aanspreekpunt voor de klant en de collega’s, ondersteunt de commerciële buitendienst en zorgt voor het up-to-date houden van dossiers. AMSTELVEEN/AMSTERDAM P&P Vastgoedmakelaars in Amstelveen zoekt een assistent-makelaar. Het kantoor is gericht op koop en verkoop van woningen en appartementen voor particulieren, bedrijven en in het bijzonder voor expats. Je ontzorgt een klein team van makelaars. Tevens ondersteun je de directeur, denkt commercieel mee en houdt ervan om structuur en orde aan te brengen in de administratie. Een groot deel van de clientèle bestaat uit expats, jij beheerst de Engelse taal dan ook uitstekend. Herken je jezelf in een van de vacatures van Property People? Mail naar theo@propertypeople.nl DELFT Ambitieuze NVM-makelaardij in Delft en omgeving zoekt een enthousiaste makelaar (K)RMT met een hoge ‘gunfactor’. De focus ligt op het actief bemiddelen van particulieren bij het aankopen en verkopen van woningen. Je wordt de adviseur van woningzoekenden of woningverkopers, doet de bezichtigingen en zoekt met de klant naar de beste match. Uitstekende carrièrekansen en veel ruimte voor eigen initiatief. NIEUW-VENNEP Makelaar ARMT/KRMT gezocht, liefst uit de regio Haarlemmermeer of Bollenstreek, die aan de slag wil in Nieuw-Vennep. Het onafh ankelijke taxatiebureau, met vestigingen in Leiden en Amsterdam, biedt diensten aan onder andere geldverstrekkers en intermediairs. De eigenaar heeft ook een makelaarskantoor. Je bepaalt de waarde van het te verkopen object, maakt een strategisch verkoopplan, onderhandelt, maakt de koopcontracten in orde en werkt taxatierapporten uit. ROTTERDAM Gezocht: een ambitieuze taxateur, ingeschreven in het NRVT wonen, voor een makelaardij met als werkgebied Rotterdam en omgeving. Je versterkt een enthousiast team taxateurs dat door heel Zuid-Holland werkt. Je krijgt vele commerciële kansen door de specifi eke marketingacties vanuit de het plaatselijke kantoor en veel vrijheid om initiatief te nemen en zaken naar je eigen hand te zetten. UTRECHT Sluit je aan bij een succesvol makelaarsconcept, met als kernwoorden: mede-eigenaar/ondernemer, turn-key starten, samenwerken, schaalvoordelen, kennis delen en een unieke lead generatie. Opdrachtgever is een ambitieuze NVM-makelaardij met vestigingen in het zuiden van het land. Wij zoeken proactieve makelaars KRMT (RMT is een pré) voor de regio Utrecht, die een bewezen commercieel trackrecord hebben. Je wordt ondersteund door een commerciële binnendienst; alle zaken zijn geregeld, van website tot boekhouding. Geïnteresseerd in een van bovenstaande vacatures? Ga naar 2bconnected.org om te reageren. Onafh ankelijk vakblad voor de woningmakelaar en vastgoed-professional | Verschijnt 10 x per jaar: 8 x print, 2 x digitaal e-zine | ISSN0166-4204 Online media- en vacatureplatform | wekelijkse gratis nieuwsbrief | www.vastgoedactueel.nl Uitgever AcquiMedia, Henk van der Brugge Amstelwijckweg 15 3316 BB DORDRECHT Hoofdredactie Elsie Schoorel redactie@vastgoedactueel.nl Eindredactie Rens Groenendijk redactie@vastgoedactueel.nl Medewerkers aan dit nummer: Judith Bakkers | Jaap Hoeve | Dorine van Kesteren | Pieter de Leeuw | Leo van de Pas | Marcel van Rijnbach | Johan van de Sande Coverfotografi e Herbert Wiggerman Media management, abonnementen, vacatures, advertentieverkoop: AcquiMedia, Thila Mos thila@acquimedia.nl, 0184-481043 Henk van der Brugge henk@acquimedia.nl, 0184-481041 Vormgeving Dock35 Media B.V., Jessica Dales Druk Damen Drukkers B.V. 42 VASTGOED ACTUEEL | december 2020 Disclaimer & Copyright AcquiMedia heeft deze uitgave op de meest zorgvuldige wijze samengesteld. AcquiMedia, (hoofd)redactie en auteurs kunnen echter op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de gegevens. Uitgever, (hoofd) redactie en auteurs aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard dan ook, die het gevolg is van handelingen en/of beslissingen die gebaseerd zijn op informatie in deze uitgave. Het is niet toegestaan om zonder uitdrukkelijke toestemming van de uitgever foto’s of (gedeelte van) teksten uit deze uitgave over te nemen. Ook met toestemming blijft bronvermelding en fotocredit verplicht. Abonnement Het VASTGOED actueel magazine abonnement (NL) kost €149,- excl. BTW per jaar, inclusief de aankondiging en toegang tot elk (digitaal) magazine, korting op online vacatureplaatsingen + jaarlijks één gratis vacatureplaatsing met publicatie in de nieuwsbrief. Proefabonnement? Een proefabonnement (NL) is gratis en stopt vanzelf na 3 nummers. www.vastgoedactueel.nl/magazine ׉ 7cassandra://F6-KcLs3gwUDh0w6jvEF77kG4jx95029qhfNDAOCVHg!O`_sL$(@׉E׉ 7cassandra://-bz7M6m-ywAyFeLBG87MQfzP29RQd178OkONhswy5hg$b`_sL$(@Ӂ_sL$(@ҁkrבCט6ru׉׉ 7cassandra://-HwA3GsE5lGaXqy-gqY8bdOuxiquVhO86Wp7DObk0AE<`׉ 7cassandra://O10hLXyUYXhqUT5foj2Z9ts2JMatBr4wUQilIxr-2H8`s׉ 7cassandra://Y4wSuy-kTwel7-plnmxQFzdR8MVIjvZiY9CT-Ij4DMw('`׉ 7cassandra://u9_Xu72T35Okes9MAyWxhQaT-j4DDm3hBPOqVyCYbIE<͠]_L$(@Mנ_L$(@Ev9׉Hmailto:marketing@factotum.nlGׁ ׁ rנ_L$(@Q̶Ё̂9ׁHhttp://Factotum.nlׁ ׁ Јנܥx;=W9ׁHhttp://Factotum.nlׁ ׁ Јנ_L$(@Pv9ׁHmailto:marketing@factotum.nlׁ ׁ Ј׉E“Samen met Factotum is makelen nóg leuker!” Astrid Bonnema-Benedictus en Saakje van der Valk Makelaars K-RMT bij Landelijk Wonen Steengoede marketing materialen voor nog betere sales! Binnen no-time de hele regio ‘inpakken’? Bij ons is dat zo geregeld! Dankzij onze eenvoudige software bestel je in een paar klikken steengoede brochures, raampresentaties, DM materialen en nog veel meer. Zo worden jij, je woningaanbod én je klanten met gemak opvallend succesvol! Wilt u opvallend succesvol huizen aan- en verkopen? Bel Chantal of Carol via 0297 230 320 of mail marketing@factotum.nl Factotum.nl Marketing Materialen Flyers | Brochures | Raampresentaties | Landing pages | GEO selecties Buurtmailings | Direct Mailings | Promotiekaarten | Social posts ׉ 7cassandra://Y4wSuy-kTwel7-plnmxQFzdR8MVIjvZiY9CT-Ij4DMw('`_sL$(@׈E_sL$(@ց_sL$(@Ձlr)#Vastgoed actueel 10 - december 2020_p